۲۲ تیر ۱۴۰۳

رهبر معظّم انقلاب: علاج برون رفت از مشکلات کشور «اقتصاد مقاومتی» است.

شناسه: ۷۳۶۰ ۰۶ آذر ۱۳۹۵ - ۱۰:۳۲ دسته: مالیات بر عایدی سرمایه، مسکن کارشناس: علی حسن زاده
۰

در آلمان، انگستان، آمریکا، اسپانیا، فرانسه، کره جنوبی و دیگر کشورها با هدف کنترل سوداگری، خانه های دوم افراد مشمول پرداخت مالیاتی تحت عنوان مالیات بر خانه های دوم و بیشتر می شود. این مالیات به صورت درصدی از افزایش ارزش معاملاتی زمین یا مسکن در هنگام نقل و انتقال سند، از فروشنده دریافت می‌شود؛ ملک اول افراد که تقاضای مصرفی آن‌هاست از این مالیات معاف است.

رشد اقتصادی هر کشور و سطح تولید کالا و خدمات در آن، ارتباط مستقیمی با میزان سرمایه‌گذاری شرکت‌ها دارد. در صورتی‌که شرکت‌ها مستمراً سرمایه‌گذاری نکنند، دچار فرسودگی خطوط تولید و عقب ماندگی تکنولوژیک و در پی آن، کاهش سطح رقابت ‌پذیری محصولات می‌شوند.

از سوی دیگر سرمایه‌گذاران برای هدایت نقدینگی‌های خود، گزینه‌های متعددی دارند که برخی از این گزینه‌ها سرمایه‌گذاری مولد و در خدمت توسعه بخش تولید بوده و برخی از این گزینه‌ها رقیب بخش تولید بوده و مولد اشتغال و ارزش افزوده نیستند.

به طور مثال برخی سرمایه‌گذاری‌ها در نظام توزیع کالا، ورود نقدینگی به داد و ستد های مکرر در بازار زمین و مسکن یا بازار طلا و ارز، هجوم نقدینگی برای واردات کالاهای مصرفی و سفته بازی در بازار بورس و اوراق بهادار، عموما سرمایه‌گذاری‌های مولد نبوده و به جای این‌که منجر به تولید شغل و رشد پایدار اقتصادی شوند، موجب معطل ماندن سرمایه‌های کشور و نرسیدن به حداکثر رشد اقتصادی مورد انتظار می‌شود.

در این راستا دولت‌ ها ابزارهایی را برای هدایت نقدینگی به بخش تولید به کار می‌گیرند که سازوکارهای مالیاتی به عنوان یکی از ابزارهای تنظیمی کارآمد، از جمله‌ی این ابزارهاست. یکی از این سازوکارهای مالیاتی، مالیات بر عایدی سرمایه‌ای در بازار زمین و مسکن است.

در دنیا برای کنترل انگیزه هایی که به جای سرمایه گذاری در تولید، به امید افزایش قیمت و کسب سود اقدام به خرید زمین و مسکن و نگهداری آن می کنند، مالیاتی تحت عنوان مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن (CGT) وضع می شود. هدف از اخذ این مالیات جلوگیری از ورود سوداگرانه افراد به بازار معاملات مکرر زمین و مسکن با هدف سفته بازی و سرمایه‌گذاری در خرید و فروش زمین و ملک است.

این مالیات به صورت درصدی از افزایش ارزش معاملاتی زمین یا مسکن در هنگام نقل و انتقال سند، از فروشنده دریافت می‌شود؛ ملک اول افراد که تقاضای مصرفی آن‌هاست از این مالیات معاف است.

با توجه به اینکه ملک اول هر فرد معاف از پرداخت این مالیات است و همچنین تولیدکنندگان مسکن مشمول این مالیات نیستند، این مالیات تنها تقاضاهای سوداگرانه را هدف قرار می دهد و هزینه این تقاضاها را در بازار زمین و مسکن شهری افزایش می دهد؛ لذا تأثیر قابل توجهی بر هزینه تقاضای مصرفی و سرمایه ای مولد ندارد.

این پایه مالیاتی، تجربیات جهانی متعددی دارد و تعداد زیادی از کشورها در حال پیاده‌سازی این نوع مالیات هستند.

قانون مالیات بر عایدی مسکن (CGT)  از سال ۱۹۸۲ در انگلستان اجرایی شده و نرخ پایه این مالیات ۴۰% است. هرچقدر از زمان مالکیت یک ملک توسط مالک آن گذشته باشد، نرخ این مالیات که هنگام فروش ملک دریافت می‌شود به شکل پلکانی کاهش یافته و در سال دهم به ۲۴% کاهش می‌یابد.

این قانون مالیاتی معافیت هایی نیز دارد که مسکن اصلی و مصرفی افراد یکی از شاخص ترین این معافیت ها می‌باشد.

در آلمان نیز با هدف کنترل سوداگری، خانه های دوم افراد مشمول پرداخت مالیاتی تحت عنوان مالیات بر خانه های دوم و بیشتر می شود. این مالیات بر مبنای ارزش اجاره‌ای ملک است و در نرخی بین ۵%  تا ۲۰% اخذ می شود. این مالیات در دوره های سه ماهه باید پرداخت گردد و درآمد ناشی از آن به شهرداری شهری که ملک در آن قرار دارد تخصیص داده می‌شود.

در کشورهای دیگری نظیر اسپانیا، کانادا، آمریکا، ایرلند، فرانسه، دانمارک و کره‌جنوبی نیز این مالیات اخذ می‌شود.

با این حال در ایران، این نوع پایه مالیاتی که علاوه بر ایجاد یک منبع درآمد پایدار برای دولت و شهرداری‌ها، جنبه تنظیم‌گری دارد، تاکنون به اجرا درنیامده است.

البته اخیرا در قانون “رفع موانع تولید رقابت‌پذیر و ارتقای نظام مالی کشور” که در سال ۹۴ مصوب شده است، از مفهوم CGT برای جریمه برخی بانک‌ها استفاده شده است. بر اساس این قانون، بانک‌ها موظف‌اند سالانه ۳۳% از اموال منقول و غیرمنقول خود که از سوی شورای پول و اعتبار مازاد تشخیص داده شده‌است را بفروشند. در غیر این‌صورت و به عنوان جریمه، عایدی املاک غیرمنقول بانک‌ها شامل زمین و مستغلات در سال ۱۳۹۵ با نرخ ۲۸% مشمول مالیات می‌شود (منظور از عایدی املاک، مابه التفاوت قیمت ملک در ابتدا و انتهای سال مالی بانک است). پس از آن هر سال ۳ واحد درصد به این نرخ افزوده می‌شود تا به ۵۵% برسد.

در مجموع به نظر می‌رسد نه تنها سازوکار اجرایی مشخصی برای وضع مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن در کشورمان وجود ندارد، بلکه حتی زیرساخت‌های قانونی لازم نیز برای اخذ این نوع مالیات نیز طراحی و تعبیه نشده است. در واقع می‌توان گفت کشور از یکی از پرکاربردترین ابزارهای هدایت نقدینگی به سمت فعالیت‌های اقتصادی مولد محروم مانده است و اولین قدم در جبران این نقیصه، فراهم کردن زیرساخت‌های نهادی و قانونی به عنوان پیش‌نیاز اجرای مالیات بر افزایش ارزش زمین و مسکن است.



جهت احترام به مخاطبان فرهیخته، نظرات بدون بازبینی منتشر می شود. لطفا نظرات خود را جهت تعميق و گسترش بحث ارائه نمایید. نظرات حاوی توهين، افترا و تهمت به ديگران پاک می شود.