مسیر اقتصاد/ طرح مالیات بر عایدی سرمایه با تاکید بر بخش املاک در مجلس شورای اسلامی در حال پیگیری برای تصویب است. نکته مهمی که برای تصویب این طرح وجود دارد، قرار دادن سازوکارهایی در متن طرح برای جلوگیری از برخی فرارهای مالیاتی احتمالی است.
اگر روزنه و امکان فرار مالیاتی در متن قانون وجود داشته باشد، از کارایی قانون کاسته خواهد شد. همچنین با امکان فرار مالیاتی، بی عدالتی به وجود می آید و پرداخت کنندگان مالیات دلسرد خواهند شد.
لذا بایستی قبل از تصویب قانون، بررسی دقیق بر روی متن طرح انجام گرفته و تمامی احتمالات ایجاد فرار مالیاتی کشف و برطرف شود. این مهم با شبیه سازی اجرای قانون و یا مشورت با متخصصان و کارشناسان و همچنین استفاده از تجارب سایر کشورها قابل دستیابی است.
قابلیت خودکنترلی مالیات بر عایدی سرمایه
یکی از ستون های اصلی اجرای مالیات بر عایدی سرمایه که ممکن است دستاویز عده ای برای فرار مالیاتی گردد، قیمت ملک است.
اگر قیمت ملک به طور کذب و غیرواقعی اظهار گردد، زمینه ایجاد فرار مالیاتی فراهم می شود. کم اظهاری قیمت ملک یا حتی بیش اظهاری تحت شرایطی خاص سوداگران را از پرداخت مالیات فراری می دهد.
البته سازو کار اصلی مالیات بر عایدی سرمایه به نحوی طراحی شده است که قابلیت خودکنترلی برای جلوگیری از فرار مالیاتی دارد. به این صورت که خریدار ملک مانع از کم اظهاری قیمت ملک توسط فروشنده می شود، در غیر این صورت در آینده و هنگام فروش ملک، باید مالیات بیشتری پرداخت کند.
اما هنگامی این سازو کار به طور کامل برقرار و کارا خواهد بود که معافیت مالیاتی برای خریدار و فروشنده وجود نداشته باشد. هنگامی که معافیت مالیاتی مانند معافیت خانه اصلی افراد و یا معافیت ملک موروثی و … وارد قانون می شود، شرایط تغییر می کند. در واقع با ورود برخی از خریداران و فروشندگانی که ملکشان از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه معاف است، امکان فرار مالیاتی فراهم می شود.
کم اظهاری فروشنده و داشتن حق معافیت برای خریدار
یکی از مرسوم ترین مواردی که به منظور جلوگیری از پرداخت مالیات به وجود خواهد آمد، کم اظهاری توسط فروشنده مشمول پرداخت مالیات و داشتن حق معافیت پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه برای خریدار است.
فروشنده برای اینکه مالیات کمتری پرداخت کند، با خریدار تبانی کرده و قیمت ملک را کمتر از مقدار واقعی اظهار می کند. خریدار نیز در فضایی غیررسمی قیمت واقعی ملک را پرداخت می کند و از بابت اینکه مشمول پرداخت مالیات برای این ملک نیست (به دلیل اینکه خانه اصلی خود را می خرد)، به خاطر کم اظهاری فروشنده نگرانی ندارد.
مثلا شخصی قصد فروش ملکی به ارزش ۱۰۰ میلیون تومان را دارد. شخص فروشنده این ملک را در ۳ سال قبل به قیمت ۶۰ میلیون تومان خریده است. فروشنده مشمول پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه است و معافیت ندارد و خریداری قصد خرید این ملک را دارد. خریدار از حق معافیت مسکن اصلی برخوردار است. فروشنده با خریدار تبانی کرده و قیمت ملک را ۶۰ میلیون تومان در دفتر اسناد رسمی ثبت می کند، اما ۱۰۰ میلیون تومان از خریدار دریافت می کند. بدین ترتیب فروشنده هیچ گونه مالیاتی پرداخت نخواهد کرد.
بیش اظهاری فروشنده ای که حق معافیت دارد
مورد دیگری که ممکن است پیش بیاید در حالتی است که فروشنده معاف از پرداخت مالیات باشد و خریدار در آینده در صورت فروش ملک، مشمول پرداخت مالیات باشد. در این حالت باز هم ممکن است تبانی بین خریدار و فروشنده شکل بگیرد. به این صورت که فروشنده قیمت ملک را بسیار بیشتر از قیمت واقعی اعلام کند و خریدار قیمتی بسیار کمتر در واقعیت بپردازد.
بدین ترتیب خریدار حاشیه امنیت بالایی برای عدم پرداخت مالیات برای ملک خود ایجاد کرده است و فرار مالیاتی آینده خود را فراهم کرده است. مثلا اگر همان شخص فروشنده مثال قبلی معاف از پرداخت مالیات باشد و قیمت ملک را به جای ۱۰۰ میلیون، ۱۵۰ میلیون تومان اعلام کند، خریدار تا زمانی که قیمت ملکش به ۱۵۰ میلیون تومان نرسیده است، می تواند ملک را فروخته و هیچ گونه مالیاتی پرداخت نکند.
مبنای تعیین قیمت مسکن در طرح مالیات بر عایدی سرمایه
راهکار اصلی برای رفع مشکل کم اظهاری یا بیش اظهاری در طرح مالیات بر عایدی سرمایه بدون نیاز به راه اندازی سامانه، قرار دادن معیار برای تعیین قیمت ملک است. به طور مثال می توان بندی به متن طرح مالیات بر عایدی سرمایه افزود که قیمت ملک در چارچوب مشخصی از ۸۰ درصد قیمت میانگین املاک مشابه منطقه نباید پایین تر باشد و همچنین از ۱۲۰ درصد قیمت املاک مشابه منطقه نباید بالاتر باشد.
البته اگر کسی ملک خود را بلاعوض منتقل کرده و یا هبه کند طبق تبصره ۸ متن طرح، بر اساس فصل ششم باب سوم قانون مالیات های مستقیم، مشمول مالیات بر درآمد اتفاقی است. در این صورت، مبنای قیمت خرید هنگام فروش توسط هدیه گیرنده، معادل همان قیمت خرید هدیه دهنده است. در مواردی که منتقل الیه فرزند متاهل هبه کننده باشد، منتقل الیه فقط برای یک بار و یک واحد مسکونی مشمول مالیات بر درآمد اتفاقی نخواهد بود.
افزایش ریسک و هزینه خلاف اظهار کردن قیمت ملک
کم اظهاری ملک، ریسکی را برای خریدار ایجاد می کند که اگر در آینده خریدار ملک مذکور را از اصلی بودن برای خود خارج کند، در صورت فروش ملک مجبور به پرداخت مالیات بیشتری خواهد بود. از این جهت مقداری بازدارندگی برای کم اظهاری وجود دارد.
اما در مورد بیش اظهاری چنین مکانیزمی وجود ندارد. می توان با وجاهت قانونی دادن به قیمت ثبت شده در دفاتر اسناد رسمی برای دریافت حق و حقوق طرفین معامله، ریسک خلاف اظهار نمودن قیمت ملک را بالا برد و از آن جلوگیری کرد. هم چنین در صورت اثبات تخلف در اظهار قیمت ملک می توان جریمه های بازدارنده وضع نمود.
پیش بینی انعطاف لازم در متن طرح
در پایان باید گفت که ممکن است موارد دیگری نیز در جهت فرار مالیاتی به وجود بیاید که از دید قانونگذار مخفی است و تا به مرحله اجرا نرسد، مشخص نمی گردد.
به همین دلیل قانونگذار باید انعطاف لازم را در متن طرح پیش بینی کرده تا به راحتی و به سرعت بتوان ظرائف و نکات را تکمیل کرد. در غیر این صورت باید در صف طولانی طرح های مجلس منتظر اصلاح و بهبود قانون ماند.
