مسیر اقتصاد/ مالیات بر سوداگری در بازار مسکن پیامدهای مثبتی برای مردم و تقاضاهی مصرفی خواهد داشت. اما این شبهه در خصوص آن مطرح می شود که ممکن است سوداگران، بار مالیاتی سوداگری را از فروشنده به خریدار منتقل کنند.
به دنبال انتقال بار مالیاتی، مخالفان اصلی مالیات بر عایدی سرمایه که عمدتا سوداگران هستند، جو روانی منفی علیه این نوع مالیات که منافع آن ها را به خطر می اندازد، ایجاد می کنند.
به همین منظور و برای بررسی این مسئله، در ادامه به ساز و کارها و موارد پیش بینی شده در طرح قانون مقابله با سوداگری مسکن (مالیات بر عایدی سرمایه) پرداخته خواهد شد.
کاهش تورم مسکن بیشتر از اثر انتقال بار مالیاتی
مطالعات اقتصادی نشان می دهد که سوداگران غالبا در بازه زمانی کوتاه (کمتر از ۳ ماه) به خرید و فروش ملک می پردازند. لذا اگر نرخ کوتاه مدت مالیات بسیار بالا باشد، بازدارنده بوده و سوداگری به خوبی کنترل می شود.
بدین ترتیب بسیاری از سوداگران انگیزه حضور خود را از دست می دهند و تقاضا کاهش می یابد. به دلیل کاهش تقاضا سرعت افزایش قیمت مسکن نیز به کندی پیش خواهد رفت و منطقی خواهد شد. بنابراین رشد قیمت مسکن به شدت کاهش خواهد یافت و در مقابل انتقال بار مالیاتی به مصرف کنندگان بسیار ناچیز خواهد بود.
در واقع بررسی ها نشان می دهد اثر پایین بودن نرخ تورم مسکن در مقایسه با انتقال بار مالیاتی بر قیمت مسکن، در بلندمدت بسیار بیشتر خواهد بود.
عدم شمولیت عام و حذف مالیات نقل و انتقال و مالیات سازندگان مسکن
در صورت وضع مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات نقل و انتقال و مالیات سازندگان مسکن حذف خواهد شد. لذا بار مالیاتی نقل و انتقال که متوجه همه صاحبان مسکن و تقاضاهای مصرفی بود، حذف می شود. از سوی دیگر با حذف مالیات سازندگان مسکن، تولیدکنندگان مسکن با کاهش هزینه های خود می توانند مسکن بیشتر و ارزان تری به بازار عرضه کنند.
از طرف دیگر با توجه به متن طرح، بیش از ۹۰ درصد مردم از پرداخت مالیات معاف خواهند بود. در این طرح خانه اصلی افراد از پرداخت مالیات معاف است. همچنین به تعداد اعضای خانوار حق معافیت داشتن مسکن لحاظ شده است.
در واقع نقطه هدف این طرح آن دسته از افرادی است که به طمع کسب سود بدون هیچ گونه تلاش و زحمتی در جامعه با خرید خانه های متعدد، مسکن را احتکار می کنند. درصد این تعداد افراد در کل جامعه شاید به یک درصد هم نرسد. این در حالی است که همین عده قلیل بیشترین سهم کسب درآمد در کشور را دارند و فشار تورم ایجاد شده را اکثر مردم تحمل می کنند.
باید گفت که با وضع مالیات بر عایدی سرمایه نه تنها باری بر دوش مردم گذاشته نمی شود بلکه بار از روی تقاضای مصرفی و تقاضای تولید مسکن برداشته می شود و به بخش سوداگری وارد می آید.
خنثی شدن اثر انتقال بار مالیاتی با تقویت عرضه
با اجرای قانون مالیات بر عایدی سرمایه، عرضه مسکن نیز تقویت خواهد شد. زیرا که درآمد حاصل از مالیات به بانک مسکن داده می شود تا تسهیلات دهی بانک برای ساخت و عرضه مسکن افزایش یابد.
همچنین با تخصیص مقداری از درآمد مالیاتی به شهرداری ها و کاهش قیمت مجوزهای ساخت، جایگزینی محل درآمد برای شهرداری صورت می گیرد. بدین شکل هزینه ساخت کم شده و عرضه مسکن افزایش می یابد.
از سوی دیگر با معافیت مالیاتی واحدهای مسکونی نوساز که ۵ سال از تاریخ صدور پروانه ساخت آنها نگذشته باشد، تقاضا به سمت ساخت این مسکن ها می رود و عرضه مسکن نوساز به صرفه تر شده و در کل افزایش عرضه اتفاق می افتد.
همچنین در صورتی که اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی پیگیری شود، کمک بزرگی به عرضه بیش از ۲.۶ میلیون واحد مسکونی و کاهش قیمت مسکن خواهد شد. در این صورت حتی اگر بار مالیاتی منتقل شود، منجر به افزایش قیمت نمی شود و اثر آن خنثی خواهد شد.
عدم شوک اولیه در اثر افزایش تدریجی نرخ
افزایش قیمت مسکن در اثر اعمال مالیات بر عایدی سرمایه بیش تر جنبه روانی دارد. لذا با افزایش تدریجی نرخ و رسیدن آن به ۲۰ درصد طی ۴ سال، اثر روانی اعمال مالیات و انتقال بار مالیاتی از بین می رود.
در ضمن طبق متن طرح، کلیه املاک موجود در اولین فروش خود از مالیات معاف شده اند. لذا فرصت انتقال بار مالیاتی از بین می برد و طی ۴ سال شرایط تعادلی و پذیرش قانون به وجود می آید. زیرا در بلندمدت همه خانه ها حداقل یک بار فروش خود را تجربه می کنند و سپس ممکن است مشمول مالیات شوند.
انتقال بار مالیات بر عایدی مسکن به سوداگران
با فرض عدم قبول همه موارد و استدلالات قبلی، حتی اگر بار مالیاتی انتقال پیدا کند، تاثیر آن ناچیز خواهد بود. زیرا که انتقال بار مالیاتی هیچ گاه به طور کامل منتقل نمی شود.
حتی در صورتی که فرض شود تمام بار مالیاتی منتقل می شود، مالیات بر مابه التفاوت قیمت خرید و فروش وضع می شود و بر قیمت فروش اعمال نمی گردد.
بنابراین ادعای افزایش قیمت فروش مسکن به اندازه نرخ مالیات صحیح نبوده چرا که مالیات بر اختلاف قیمت خرید و فروش و تنها بر روی املاکی که به قصد سوداگری خریده شده، اعمال می شود.
در انتها نتیجه آن است که طرح مذکور با توجه به سازوکارهایی که دارد، به نحوی عمل خواهد کرد که تلاش سوداگران برای انتقال بار مالیاتی خنثی خواهد شد و افزایش قیمت غیرمنطقی امکان پذیر نخواهد بود.
