مسیر اقتصاد/ تقاضا در بازارها انواع مختلفی دارند. تقاضا همیشه ناشی از نیاز واقعی و مصرفی نیست؛ بلکه در بعضی مواقع تقاضا برای کسب سود است. یعنی شخص با خرید و فروش کالا به نوعی شغل و پیشه برای خود به وجود آورده است. معمولا این فعالیت ها در بازار، در صورتی که در کالاهای مصرفی انجام شود و تعداد واسطه ها را بیش از میزان متعارف کند، دلالی و یا سفته بازی نامیده می شود که می توان آن را تقاضای سوداگرانه نیز نامید.
تقاضای سوداگرانه سبب انحراف منابع، بی نظمی و بر هم زننده نظام طبیعی عرضه و تقاضا است؛ زیرا فشار کاذب در بازار ایجاد می کند. از آنجا که به تجربه ثابت شده است تقاضای سوداگرانه از قدرت خرید بالاتری نسبت به تقاضای مصرفی برخوردار است، فرصت و توانایی رفع نیاز مصرفی و واقعی نیز در نتیجه این نوع تقاضا کاهش می‌یابد. از این رو رفاه عمومی کاهش یافته و فاصله طبقاتی افزایش می یابد.
تقاضای سوداگرانه موجب رکود و احتکار منابع و سرمایه ها نیز می شود. این نوع از تقاضا به سمت کالاها و بازارهای غیرمولد دارای سود و دوام بالا می رود. مهم ترین کالای بادوام مسکن است. لذا به منظور مدیریت این نوع تقاضا، از ابزار مالیات استفاده می شود. مالیات بر سوداگری مسکن مالیاتی است که برای هدایت بهینه منابع و خروج تقاضای مخرب سوداگرانه به کار گرفته می شود.
برخی از منتقدان مالیات بر عایدی مسکن (مالیات بر عایدی سرمایه) ادعا دارند که با اعمال این نوع مالیات، سرمایه تهدید شده و از بازار خارج می شود. همچنین ورود نقدینگی به سایر بازارها مانند سکه و ارز آنها را آشفته کرده و بهم می ریزد. برای پاسخ به این ادعا ابتدا باید عبارت خروج سرمایه تبیین شود که آیا عبارت درستی است یا خیر؟ سپس با درکی درست به ارائه پاسخ در این زمینه پرداخت.
افراد از بازار خارج می شوند نه سرمایه ها
برای درک نادرست بودن عبارت «خروج سرمایه» باید دید آیا سرمایه قادر به خارج شدن از بازاری مانند بازار مسکن هست یا خیر؟ هنگامی که تقاضای سوداگرانه بازاری را برای کسب سود مناسب نمی بیند و به اصطلاح دیگر برایش صرفه ندارد، از آن خارج می شود.
اما خروج سوداگران و افراد دارای سرمایه از بازار مسکن به معنی خروج سرمایه نیست؛ بلکه افراد سوداگر از بازار خارج شده اند. اگر کسی مایل به خروج از بازار باشد باید مسکن خود را بفروشد و از بازار خارج شود. پس خروج سرمایه به هیچ عنوان اتفاق نمی افتد و بلافاصله با سرمایه دیگری جایگزین می شود.
تشویق سرمایه گذاران به حضور در بازار مسکن
اگر منظور از خروج سرمایه، خروج سرمایه گذاران از بازار مسکن و عدم ساخت و ساز است، باید گفت که در طرحی که به منظور تصویب قانون مالیات بر عایدی سرمایه به مجلس ارائه شده است، سازندگان مسکن از پرداخت مالیات در اولین فروش واحد مسکونی نوساز معاف شده اند؛ مدلی که مطابق با نمونه های جهانی است.
بنابراین نه تنها سرمایه گذاران حقیقی و ارزش آفرین بخش ساخت و عرضه مسکن با تهدید و محدودیت مواجه نشده اند، بلکه برای انجام ساخت و ساز تشویق هم شده اند.
از سوی دیگر با حذف تقاضای سوداگرانه از بازار مسکن، آزادی عمل تقاضای مصرفی که به گفته کارشناسان بیش از ۹۰۰ هزار واحد در سال است، افزایش پیدا می کند. بدین ترتیب تقاضای پنهان مصرفی که به دلیل جولان سوداگران، قدرت ورود به عرصه آشکار بازار مسکن را نداشته است، به بازار ورود می کند. در نتیجه بازار به سمت متعادل شدن و حقیقی شدن حرکت می کند. در این زمان است که رونق واقعی و پایدار برای بخش مسکن به عنوان یک صنعت پیشران اقتصادی محقق شده است.
تاثیر CGT مسکن بر سایر بازارها
ممکن است مطرح شود که خروج سوداگران از بازار مسکن موجب ورود آنها به سایر بازارها و بهم ریختگی و نوسانی شدن آنها می گردد. البته که بایستی مالیات بر عایدی سرمایه برای سایر بازارها به جز بازار مسکن نیز ارائه شود؛ منتها به دلیل اینکه ایجاد زیرساخت ها و شرایط مورد نیاز برای اخذ مالیات بر عایدی سرمایه از سایر بازارها به جز مسکن، زمان بیشتری را می طلبد و تاکنون زیرساخت ها فراهم نشده است، این اقدام باید با تامل بیشتری انجام گیرد.
از طرفی مسکن کالای اساسی است و تنظیم بازار مسکن نسبت به سایر بازارها اهمیت بیشتری دارد. اگر بازار مسکن تنظیم نشود و مالیات بر عایدی سرمایه در این بازار به بهانه بهم ریختگی سایر بازارها اجرا نشود، دلیلی برای سامان یافتن سایر بازارها وجود ندارد. زیرا که سایر بازارها شرایط و ویژگی های مخصوص به خود را دارند و تنها به دلیل نبود مالیات بر عایدی سرمایه ملتهب نیستند.
لذا اگر مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن اجرا نشود، هم بازار مسکن و هم سایر بازارها با تشدید شرایط التهابی و آشفته کنونی مواجه خواهند شد.
عدم تاثیر ناگهانی به دلیل افزایش تدریجی نرخ
با وجود همه موارد پیش گفته، تدابیر دیگری مانند افزایش تدریجی نرخ مالیات، مانع از وارد آمدن شوک ناگهانی به بازار مسکن و سایر بازارها می شود.
با افزایش تدریجی نرخ مالیات و رسیدن آن به ۲۰ درصد طی ۴ سال، اثر روانی اعمال مالیات و احتمال آشفتگی ناگهانی سایر بازارها مانند سکه و ارز از بین می رود.
با اعمال مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن، بازار مسکن متعادل شده و هدایت نقدینگی به سمت بخش های تولیدی و حذف کامل انگیزه های سوداگرانه به تدریج محقق می شود.
