مسیر اقتصاد/ در سال‌های ۸۹ تا ۹۲ به دلیل بالا رفتن ارزش افزوده مسکن و سیاست تحریک تولید و عرضه، سرمایه‌های اقشار جامعه به سمت این حوزه سوق پیدا کرد و افزایش تولید مسکن را در پی داشت.
اتخاذ این سیاست در حوزه مسکن بسیار مناسب و باعث پیشی گرفتن عرضه از تقاضا می‌شد؛ به‌طوری‌که شاخص تراکم خانوار را به عددی زیر یک رساند.
اما مشکل از آنجا آغاز شد که با افزایش سود این بخش، با توجه به اینکه سامانه اطلاعاتی و همچنین قانونی برای بازدارندگی از دلالی وجود نداشت، سوداگران نیز وارد بازار مسکن شدند و بازار مسکن دچار آشفتگی و التهاب گشت.
پس از آن ورود کشور به شرایط رکودی، این سرمایه ها را راکد نمود و باعث شد سوداگران با انتظار سود بالاتر در آینده، خانه های خود را احتکار کنند؛ مسئله ای که باعث شده بیش از ۲.۶ میلیون خانه خالی در کشور وجود داشته باشد.
احتکار و معاملات مکرر برای سود بیشتر عامل ایجاد قیمت حبابی
سرمایه‌های سرگردان به دو صورت وارد حوزه مسکن شدند؛ اول کسانی که مسکن خریداری کردند و با احتکار آن به انتظار افزایش قیمت و سود بیشتر نشستند و دوم کسانی بودند که با خرید و فروش مکرر مسکن در زمانی کوتاه باعث افزایش جهشی قیمت شدند.
این اقدامات سوداگرانه در بازار، دو مشکل حبابی شدن قیمت و عدم عرضه خانه‌های ساخته شده را به وجود آورد. عدم عرضه مسکن باعث شد تا تعداد خانه‌های خالی از ۱.۶ میلیون در سال ۹۰ به ۲.۶ در سال ۹۵ افزایش یابد.
نتیجه این اقدامات و عدم وجود سیاست افزایش ریسک سوداگری منجر به کاهش توان خرید مردم شد که این خود رکود در حوزه مسکن را به دنبال داشت.
رکود تورمی در بازار مسکن
در طول سال‌های ۹۲ تا ۹۶ به دلیل اینکه بازار در رکود قرار داشت و سوداگران نیز به دلیل انتظار سود بالا، حاضر به عرضه مسکن با قیمتی معقول و متناسب با توان مردم نشدند؛ تقریباً چهار سال قیمت مسکن ثابت ماند و تولید نیز متوقف شد. این شرایط تقاضا را نسبت به عرضه مسکن افزایش داد و با توجه به اینکه مردم قادر به خرید مسکن با قیمت بالا نبودند، انباشت تقاضاهای مصرفی به وجود آمد.
به همین دلیل دولت در این برهه از زمان، اقدام به تحریک تقاضای مسکن از طریق اعطای وام های با مبالغ بیشتر مانند تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم کرد تا با اینکار متقاضیان بتوانند مسکن مورد نیاز خود را تهیه کنند.
افزایش قیمت مسکن تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم را ناکارآمد کرد
در آذر ماه سال ۹۶ موعد پرداخت وام‌های صندوق یکم برای خرید مسکن فرا رسید و تقاضای توانمند وارد بازار شد؛ به‌طوری‌که تا اواخر سال معاملات مسکن افزایش یافت؛ اما این رونق طولانی نبود و به دلیل وجود سوداگران، مجدداً قیمت ملک افزایش یافت و دست متقاضیان از مسکن کوتاه شد.
بر اساس گزارش فروردین ماه ۹۷ بانک مرکزی قیمت مسکن نسبت به ماه مشابه سال قبل حدود ۳۰ درصد افزایش یافته است؛ ظاهراً این افزایش روند خود را ادامه داده است. به‌طوری‌که در گزارش اردیبهشت ماه سال جاری بانک مرکزی متوسط قيمت يک متر مربع زيربناي واحد مسکوني معامله شده شهر تهران ۵۹.۸ ميليون ريال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتيب ۸.۲ و ۳۴.۸ درصد افزايش نشان مي‌دهد.
بنابراین رشد قیمت مسکن در شهرهای بزرگ مانند تهران قدرت خرید افزایش یافته از محل تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم را خنثی کرد؛ به‌طوری‌که با فرض متوسط متراژ ۷۵ متر برای یک واحد مسکونی، قیمت آن ۴۴۸.۵ میلیون خواهد بود که سهم تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی صندوق پس‌انداز مسکن یکم از قیمت مسکن حدود ۱۸ درصد و تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی این صندوق ۳۶ درصد است.
سیاست مالیاتی تنها راه خروج بازار مسکن از رکود تورمی
با توجه به اینکه سیاست کنترل سوداگری در بازار مسکن دنبال نمی‌شود، افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن همواره با شکست مواجه شده و به فاصله کوتاهی منجر به رشد قیمت مسکن شده است.
در اغلب کشورهای توسعه یافته و در حال توسعه دولت برای کنترل قیمت مسکن با ابزارهای سیاستی، هزينه‌های سوداگری را افزایش می‌دهد که این مسئله منجر به کنترل سوداگری و نيز کمک به افزايش توليد و عرضه مسکن می‌شود.
همچنین باید اشاره کرد که این ابزارها مانع از ایجاد فضای حبابی و تبدیل شدن مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای می‌شود.
مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر معاملات مکرر مسکن و مالیات بر خانه‌های خالی از جمله ابزارهای مالیاتی هستند که همواره در کشورهای مختلف اجرا شده و نتیجه مطلوبی در این زمینه داشته است.
