مسیر اقتصاد/ مسکن به عنوان یک کالای اساسی و سرپناه هر خانوار از اهمیت ویژه ای برخوردار است؛ لذا مدیریت بازار مسکن توسط دولت به منظور متعادل سازی عرضه و تقاضا و جلوگیری از رفتارهای مخرب و سوداگرانه در آن لازم است.
فعالیت های سوداگرانه با خرید و فروش تعداد بالای مسکن در بازه زمانی کوتاه، موجب افزایش تب بازار مسکن می شود. این رونق غیرواقعی دارای نتایجی از جمله ایجاد تقاضای کاذب خواهد بود.
تقاضای کاذب همان تقاضای سوداگرانه است که تاثیری بر رونق بازار مسکن ندارد و تنها عرصه را برای پاسخ به تقاضای واقعی و مصرفی تنگ می کند. افراد با تقاضای مصرفی معمولا قدرت خرید کمتری نسبت به سوداگران دارند. لذا افزایش تقاضا نه تنها قدرت انتخاب آنها را محدود می کند، بلکه در بسیاری مواقع تقاضای مصرفی آنها پاسخ داده نشده و فرصت نصیب سوداگران می شود.
تورم نتیجه افزایش تقاضا در بازار مسکن
با افزایش تقاضا انتظار افزایش تورم در قیمت مسکن به وجود می آید؛ از طرفی نیز احتمال کمبود عرضه با توجه به آمار ۲.۵ میلیونی تعداد خانه های خالی در کشور از بین می رود. اما در واقعیت مشاهده می شود که با این وجود قیمت ها بالاست و قدرت خرید مسکن کم است.
چرا قیمت مسکن با وجود ۲.۵ میلیون خانه خالی افزایش یافته است؟
طبق آمار ارائه‌شده توسط مرکز آمار ایران، تعداد واحدهای مسکونی که وجود دارد بیش از خانوارهای موجود است؛ اما این مسئله آدرس غلطی به مسئولین می‌دهد زیرا به‌اشتباه فکر می‌کنند نیازی به ساخت و تولید مسکن نیست؛ حال آنکه باید به این نکته نیز توجه شود که خانه‌های خالی موجود اغلب در مناطق لوکس نشین و مرفه قرارگرفته است و مسلماً خرید این نوع از خانه‌ها خارج از توان مالی اقشار کم درآمد است.
تبدیل مسکن از کالای سرمایه‌ای به مصرفی با دریافت مالیات از عایدی سرمایه
انحراف نقدینگی و سرمایه ها از فعالیت های تولیدی به سمت بازار مسکن
تجدید ناپذیری زمین و هزینه صفر احتکار آن از طرفی و میانگین بالاتر افزایش تورم در بخش مسکن نسبت به تورم عمومی از سوی دیگر، مسکن را تبدیل به یک کالای سرمایه ای نموده است.
در شرایطی که فضای کسب و کار نامساعد باشد و عدم اطمینان کافی برای بازدهی مناسب و به صرفه فعالیت های مولد وجود داشته باشد، بازار مسکن محل مناسبی برای جذب نقدینگی و سرمایه هاست.
محیط پر ریسک و متغیر بخش تولیدی و خدماتی اقتصاد در مقابل محیط کم ریسک و پربازده بخش غیرمولد، توانایی رقابت برای جذب نقدینگی موجود در جامعه را ندارد.
وقتی سرمایه گذاری در کسب وکار با ریسک و نااطمینانی بالا و دهها دردسر همراه است و حداقل ۲۵ درصد مالیات بر سود از آن گرفته می‌شود، چرا سرمایه به بازاری نرود که ریسک آن تقریبا صفر است و مالیات نیز از سود آن گرفته نمی‌شود؟
افزایش معضلات اجتماعی و کاهش رفاه اجتماعی در بلند مدت
سوداگری در بازار مسکن و افزایش ثروت از طریق افزایش قیمت سرمایه بدون ایجاد ارزش افزوده در اقتصاد، به ضرر عموم جامعه است. بیکاری و افزایش فاصله طبقاتی تبعات اجتماعی حبس دارایی ها و به کار نیانداختن آنها برای ایجاد ارزش افزوده در بلندمدت است.
ضریب جینی از شاخص‌های مهم اندازه‌گیری فاصله طبقاتی است. بر اساس داده های بانک مرکزی، ضریب جینی از سال ۱۳۹۱ تا ۱۳۹۵ هم زمان با رکود اقتصادی روند صعودی به خود گرفته است.
از دیگر تبعات اجتماعی و مهم سوداگری در بازار مسکن، کاهش آمار ازدواج به دلیل سختی تهیه مسکن برای زوج های جوان است. مسکن به عنوان یک کالای اساسی برای تشکیل زندگی، سهم بالایی از هزینه خانوار را دارد. سوداگری در مسکن با افزایش تورم کاذب و حبس مسکن سهم به سزایی در بالابردن هزینه تهیه مسکن ملکی یا اجاره ای دارد.
در این شرایط، ضروری است قواعد و سیاست های اقتصادی به نحوی طراحی شود که سرمایه گذاری در بخش های مولد را نسبت به بخش های غیرمولد بهینه و به صرفه کند.
