مسیر اقتصاد/ بازار مسکن در ایران سالهاست با یک گره جدی روبهروست: فاصله میان درآمد خانوار و قیمت خانه هر روز بیشتر میشود. بسیاری از خانوادهها توان خرید یک واحد مسکونی را ندارند، حتی اگر چند سال هم پسانداز کنند. در عین حال، نگهداری پول نقد در شرایط تورمی، به معنای از دست دادن تدریجی قدرت خرید است.
در چنین فضایی، ایده «خرید متری مسکن» شکل گرفته است؛ اینکه افراد بتوانند به جای خرید یک واحد کامل، بهصورت تدریجی و متناسب با توان مالی خود، سهمی از یک پروژه مسکونی را خریداری کنند. هدف روشن است: تبدیل پساندازهای خرد به داراییای که همگام با بازار مسکن حرکت کند و در بلندمدت به تأمین یک خانه منجر شود.
اگر این سازِکار برای خانوادههایی طراحی شود که طی یک بازه ۱۰ تا ۲۰ ساله قصد دارند بهتدریج سرمایه لازم برای خرید خانه را جمع کنند، میتواند ابزار مناسبی باشد. چنین مدلی، پسانداز را از حالت پولی خارج میکند و آن را به مسیر مشخصی برای خانهدار شدن پیوند میزند. اما مسئله از جایی آغاز میشود که این ابزار، از یک «مسیر پسانداز بلندمدت» به یک «دارایی قابل معامله کوتاهمدت» تبدیل شود.
مرز میان پسانداز و سوداگری
بازار مسکن ایران پیش از آنکه با کمبود ابزار مالی روبهرو باشد، با مشکل سرمایهای شدن مواجه است. بخش مهمی از رشد قیمتها در سالهای گذشته، ناشی از تقاضای سوداگرانه بوده است؛ تقاضایی که با هدف سکونت شکل نگرفته، بلکه با انگیزه حفظ ارزش پول یا کسب سود کوتاهمدت وارد بازار شده است.
در غیاب ابزارهای مالیاتی تنظیمگر مؤثر و نبود هزینه جدی برای نگهداری واحدهای خالی، سرمایههای سرگردان بارها به سمت بازار مسکن حرکت کردهاند. نتیجه این روند، رشد قیمتهایی بوده که اغلب فراتر از تورم عمومی جامعه قرار داشته است.
در چنین بازاری، هر ابزار جدیدی که دسترسی به مسکن را سادهتر کند، در معرض این خطر قرار دارد که به محل جدیدی برای ورود همین سرمایههای سوداگرانه تبدیل شود. خرید متری مسکن نیز اگر بدون محدودیت و هدفگذاری مشخص اجرا شود، میتواند به جای کمک به خانهدار شدن، تقاضای سرمایهای را تقویت کند.
در این حالت، افرادی که با هدف پسانداز وارد این طرح شدهاند، ناخواسته با موجی از افزایش قیمت مواجه میشوند که خودِ آنها در ایجادش نقشی نداشتهاند.
مسکن متری در بورس؛ تغییر ماهیت یک ایده
در این میان، بحث عرضه مسکن متری در بورس مطرح شده است. طرفداران این ایده معمولاً بر شفافیت، کشف قیمت و امکان معامله رسمی تأکید میکنند. اما باید توجه داشت که بورس ذاتاً بازاری برای دادوستد سریع، نوسانگیری و کسب سود از تغییرات قیمت است.
وقتی «متر مسکن» وارد بورس میشود، عملاً به یک ورقه قابل معامله تبدیل میشود؛ داراییای که میتوان آن را خرید، نگه داشت و در صورت افزایش قیمت فروخت. این دقیقاً همان منطقی است که در سالهای گذشته، مسکن را از کالای مصرفی به دارایی سرمایهای تبدیل کرده است.
نقدشوندگی بالا، اگرچه برای سرمایهگذار جذاب است، اما برای بازاری مانند مسکن که با کمبود عرضه و فشار تقاضای غیرمصرفی روبهروست، میتواند به تشدید رفتارهای سوداگرانه منجر شود. در چنین شرایطی، قیمت «متر مسکن» نه بر اساس هزینه ساخت یا نیاز سکونتی، بلکه تحت تأثیر انتظارات کوتاهمدت و فضای روانی بازار تعیین میشود.
به بیان ساده، ورود مسکن متری به بورس، احتمالاً آن را بیش از پیش به یک ابزار مالی تبدیل میکند؛ ابزاری که جذابیتش برای معاملهگران، بیشتر از خانوادههایی خواهد بود که به دنبال خانهدار شدن هستند.
طراحی دیگری لازم است
تفکیک این دو سطح اهمیت دارد: اصل ایده خرید متری مسکن قابل دفاع است، اما نحوه اجرای آن تعیینکننده است. اگر هدف، کمک به پسانداز تدریجی خانوادهها برای تأمین مسکن باشد، سازِکار باید بهگونهای طراحی شود که: تمرکز آن بر تأمین مالی ساخت مسکن باشد، ورود سرمایههای کوتاهمدت را محدود کند و خرید متری را به مسیر خانهدار شدن گره بزند، نه به معاملات روزانه.
در مقابل، عرضه این ابزار در بورس با تضمین نقدشوندگی بالا، عملاً پیامی به بازار میدهد که «متر مسکن» یک دارایی قابل نوسان و معامله است. چنین پیامی در بازاری که پیشاپیش با انگیزههای سوداگرانه روبهروست، میتواند آثار تورمی را تشدید کند.
مدلی که از طریق پلتفرمها و کارگزاران تأییدشده و با مأموریت مشخص تأمین مالی ساخت مسکن اجرا شود، به هدف اولیه نزدیکتر است. در این مدل، خرید متری بخشی از فرآیند تولید و تحویل مسکن است، نه ابزاری مستقل برای خرید و فروش مکرر.
مسئلهای فراتر از یک ابزار مالی
مسکن متری در بورس، تنها یک تصمیم فنی یا مالی نیست؛ این تصمیم، پیام روشنی درباره ماهیت مسکن در اقتصاد ایران مخابره میکند. آیا مسکن همچنان باید در مسیر مالیسازی بیشتر حرکت کند، یا باید به تدریج از فشار تقاضای سرمایهای کاسته شود؟
اگر قرار باشد هر ابزار جدید، دسترسی سرمایههای بیشتر به بازار مسکن را تسهیل کند، نتیجه آن احتمالاً ادامه همان روندی خواهد بود که طی سالهای گذشته طی شده است. در چنین مسیری، حتی ابزارهایی که با نیت حمایت از اقشار متوسط و کمدرآمد طراحی شدهاند، ممکن است به تقویت همان نیروهایی بینجامند که این اقشار را از بازار مسکن دور کردهاند.
از این رو، دفاع از خرید متری مسکن به معنای حمایت از هر شیوه اجرای آن نیست. حمایت از این ایده زمانی معنا دارد که به ابزار پسانداز بلندمدت برای خانهدار شدن تبدیل شود، نه به ورقهای جدید در تابلوی معاملات. در نهایت، تفاوت میان «متر مسکن برای سکونت» و «متر مسکن برای معامله» تفاوتی است که میتواند سرنوشت این سیاست را تعیین کند.
انتهای پیام/ مسکن
