به گزارش مسیر اقتصاد به تازگی اندیشکده اقتصاد مقاومتی گزارشی با عنوان «بررسی و رتبهبندی موانع سرمایهگذاری در ساخت مسکن (مطالعه موردی کلانشهر تهران)» منتشر کرده است. بر اساس این گزارش تولید ساختمان و مسکن یکی از ارکان مهم اقتصاد است، زیرا علاوه بر تهیه مسکن به عنوان نیاز ضروری بشر، بهرهبرداری از آن نیز ارزشافزوده اقتصادی ایجاد میکند. مسکن بهعنوان یک نیاز اساسی، پیوندهای پسین و پیشین قابلتوجهی با سایر بخشهای اقتصادی دارد و رونق آن میتواند اشتغال و فعالیتهای اقتصادی متعددی را تحریک کند. بنابراین، تولید مسکن یکی از مهمترین مسائل و دغدغههای سیاستگذاران در چند دهه گذشته بوده است.
کاهش ۵۸ درصدی سرمایهگذاری در ساخت مسکن در یک دهه اخیر
تولید مسکن در ایران، با هدف تأمین نیاز دهکهای مختلف جامعه، از دو طریق بازار و طرحهای حمایتی دولتی انجام میشود. در دهههای اخیر، تأمین مسکن برای دهکهای ۱ تا ۵ عمدتاً توسط دولتها و سازمانهای حمایتی انجام شده و بازار نیز به عنوان روشی برای پاسخگویی به نیاز مسکن دهکهای متوسط به بالای جامعه عمل کرده است. علی رغم اینکه سرمایهگذاری در بخش مسکن به عنوان فعالیت مولد همواره در اقتصاد ایران جایگاه بالایی داشته است، در یک دهه اخیر به دلایل مختلفی ارزش سرمایهگذاری در ساخت مسکن ۵۸ درصد کاهش یافته است. این مسئله بر کاهش تولید مسکن در بازار، کاهش عرضه، افزایش قیمتها و عدم پاسخگویی به نیازهای رو به رشد جامعه اثر گذار بوده است.
آمارها نشان میدهند در سال ۱۴۰۲ سهم سرمایهگذاری بخش ساختوساز مسکن شهری از تولید ناخالص داخلی بدون نفت برابر با ۴۲ درصد، سهم آن نسبت به حجم نقدینگی ۳۴ درصد و حجم سرمایهگذاری دلاری بخش مسکن ۲۰ درصد نسبت به سال ۱۳۸۵ کاهش یافته است. بنابراین نیاز است علل این اتفاق مورد واکاوی قرار گیرد. بر این اساس، لازم است ابتدا موانع موثر بر سرمایهگذاری در ساخت مسکن شناسایی و اولویتبندی شده و سپس هر کدام از آنها مورد واکاوی قرار گیرند و در نهایت راهبردهای مناسب برای رفع مسائل آنها تدوین گردند. بنابراین هدف این گزارش، بررسی موانع سرمایهگذاری در ساخت مسکن و اولویتبندی آنها در کلانشهر تهران است.
جولان سرمایهگذاری سوداگرانه در بخش مسکن
در ادامه، مبانی نظری سرمایهگذاری شامل تعریف مفاهیم «سرمایه»، «سرمایهگذاری» و «سرمایهگذاری مطلوب در ساختوساز مسکن» بررسی میشود. در این چهارچوب، سرمایهگذاریهایی مطلوب و بهعنوان موتور محرک تأمین مالی تلقی میشوند که ماهیت سوداگرانه نداشته باشند؛ یعنی هدف آن بهجای کسب سود از واسطهگری و سفتهبازی، افزایش تولید و کمک به حل مسئله مسکن باشد.
روند سرمایهگذاری در بخش مسکن ایران از سال ۱۳۹۷ دچار تحولی اساسی شده است و از یک فعالیت تولیدی باثبات به یک حوزه سرمایهگذاری سوداگرانه و پرنوسان برای حفظ ارزش دارایی تبدیل شده است. این تغییر که همزمان با جهشهای ارزی و تورمی بود، در ظاهر باعث رشد شدید ارزش اسمی و ریالی سرمایهگذاری شد، اما در واقعیت، ارزش دلاری و حقیقی آن کاهش یافته است. این مسئله نشان میدهد که رشد ظاهری سرمایهگذاری بیشتر ناشی از تورم و کاهش ارزش پول ملی بوده است تا توسعه واقعی ساختوساز، که پیامدهایی مانند کاهش عرضه مسکن مصرفی و تضعیف نقش تولیدی این بخش را در پی داشته است.
چرا ساخت مسکن مقصد جذابی برای سرمایهگذاران نیست؟
در حالی که حجم نقدینگی به سرعت رشد کرده است، این منابع به جای هدایت به سمت ساختوساز، به بازارهای غیرمولد سرازیر شدهاند که منجر به کاهش جذابیت بخش «ساخت مسکن» برای سرمایهگذاران شده است. این روند، بهویژه در تهران، نقش محرک اقتصادی بخش ساختمان را تضعیف کرده و با تشدید کمبود عرضه، به افزایش قیمتها و بیثباتی در بازار دامن زده است.
از سال ۱۳۹۷، بازار مسکن تهران با کاهش شدید حجم معاملات و تغییر الگوی خرید مواجه شده است. شوکهای تورمی قدرت خرید خانوارها را کاهش داده و بازار را از یک وضعیت باثبات و پررونق به یک رکود ساختاری و فرسایشی کشانده است. در نتیجه این بحران، تقاضا از آپارتمانهای نوساز به سمت واحدهای میانسال و قدیمیتر منتقل شده و بازار مسکن، که زمانی تابع منطق عرضه و تقاضای واقعی بود، اکنون تحت تأثیر نوسانات نرخ ارز و انتظارات تورمی قرار گرفته است.
دستهبندی عوامل موثر بر سرمایهگذاری در ساخت مسکن
با بررسی منابع علمی و همچنین مصاحبه با متولیان سیاستگذاری و اجرایی، عوامل موثر بر سرمایه گذاری ساخت مسکن به سه دسته «عوامل در سطح اقتصاد کلان و بازار مسکن»، «عوامل در سطح سیاستگذاری» و «عوامل در سطح بنگاه و شرکت» دستهبندی شدند که به شرح ذیل خلاصه میشوند:
پس از تعیین عوامل، در نهایت با توجه به بررسی موانع سرمایهگذاری ساخت مسکن از منظر بازیگران و نظرسنجی از متولیان سیاستگذاری و اجرایی مختلف میتوان نتیجه گرفت موانع «اقتصاد کلان و بازار» با وزن ۰.۶۳ مهمترین سطح مانع هستند و پس از آن «سیاستگذاری و حکمرانی» با وزن ۰.۲۸ و «سطح بنگاه و شرکت» با وزن ۰.۰۹ قرار میگیرند. در سطح اقتصاد کلان، جذابیت بازدهی و نقدشوندگی بازارهای موازی (ارز، طلا و سپرده بانکی) مهمترین عامل انحراف سرمایه از ساختوساز است؛ سپس کاهش قدرت خرید و تقاضای مؤثر خانوار و کاهش حاشیه سود ساختوساز بهدلیل رشد هزینهها و نوسانات، قرار دارند. در سطح حکمرانی، بوروکراسی و طولانی شدن فرایندهای اداری، مداخله غیرموثر دولت و نبود دادههای شفاف از مهمترین موانعاند. در سطح بنگاه نیز مدیریت غیرحرفهای و اتکای محدود به روشهای سنتی تأمین مالی برجسته است. جمعبندی نشان میدهد کاهش سرمایهگذاری در ساخت مسکن بیش از آنکه فنی یا صرفاً نهادی باشد، ریشه در شرایط اقتصاد کلان و سازوکار سودآوری بازار دارد.
در مجموع میتوان موانع سرمایهگذاری ساختوساز مسکن در کلانشهر تهران را در سه دسته «اقتصاد کلان و بازار مسکن»، «سیاستگذاری و حکمرانی» و «بنگاه و شرکت» به شرح ذیل خلاصه نمود:
کدام مانع نقش بیشتری دارد؟
علاوه بر این، با توجه به رتبهبندی موانع که از ۱ تا ۱۷ اولویت بندی شد، میزان امکانپذیری رفع آنها و همچنین درجه وابستگی و درهمتنیدگیشان با سایر نهادها و دستگاههای سیاستگذار، موانع سرمایهگذاری در ساخت مسکن کلانشهر تهران به صورت یک تعریف قراردادی در سه سطح طبقهبندی شد که عبارتند از:
- موانع قابلحل درونبخشی: قابل رفع از طریق اصلاحات در بخش مسکن و نهایتاً با تعامل محدود (مثلاً میان دو دستگاه).
- موانع میانبخشی: مستلزم هماهنگی و اقدام مشترک میان چند دستگاه و نهاد.
- موانع کلانساختاری: نیازمند اصلاحات بنیادی در سطح اقتصاد کلان و مجموعه دستگاههای حاکمیتی.
این گزارش از این پیوند قابل دریافت و مطالعه است.
انتهای پیام/ مسکن
