مسیر اقتصاد/ سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، نقشی تعیین‌کننده در تشکیل سرمایه ثابت، تولید ناخالص داخلی، ثبات مالی و چرخه‌های اقتصادی ایفا می‌کند. اهمیت این بخش و تأثیرات گسترده آن بر سایر حوزه‌های اقتصادی، درک عمیق عواملی که بر تصمیمات سرمایه‌گذاران برای ساخت‌وساز تأثیر می‌گذارند را ضروری می‌سازد.
تورم چه نقشی در سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن دارد؟
املاک و مستغلات اغلب به عنوان ابزاری برای محافظت در برابر ریسک کاهش ارزش ثروت ناشی از تورم استفاده می‌شود. با این حال، تورم بالا می‌تواند هزینه سرمایه را افزایش داده و به طور منفی بر سرمایه‌گذاری تأثیر بگذارد. نتایج نشان می‌دهد که بین سرمایه‌گذاری در املاک و سطح تورم یک رابطه منفی و قوی وجود دارد. به طورکلی این شاخص تأثیر دوگانه‌ای بر سرمایه‌گذاری دارد؛ از یک سو می‌تواند با کاهش قدرت خرید، تأثیر منفی داشته باشد و از سوی دیگر، بازار املاک و مستغلات را به عنوان یک پناهگاه امن برای حفظ ارزش پول در برابر تورم جذاب‌تر کند.
رابطه منفی و معنادار سرمایه‌گذاری با هزینه واقعی ساخت‌وساز و قیمت زمین
رشد هزینه‌هایی مانند نیروی کار، مصالح و تجهیزات، سودآوری را کاهش داده و تمایل به ساخت‌وساز را کم می‌کند، هزینه ساخت‌وساز تأثیر منفی و معناداری بر سرمایه‌گذاری دارد. افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز شامل دستمزد نیروی کار، قیمت مصالح ساختمانی و هزینه تأمین تجهیزات، به‌طور مستقیم ساخت پروژه‌های جدید را گران‌تر می‌کند. هرچه هزینه تمام‌شده بالاتر برود، در زمان رکود قیمت حاشیه سود سازندگان و سرمایه‌گذاران کوچک‌تر می‌شود و ریسک فعالیت در این بخش افزایش می‌یابد. در نتیجه، بسیاری از فعالان بازار ترجیح می‌دهند سرمایه خود را به سمت بازارهای موازی با بازده سریع‌تر و مطمئن‌تر ببرند. این روند نشان می‌دهد که هزینه ساخت‌وساز رابطه‌ای منفی و معنادار با سرمایه‌گذاری دارد.
زمین یکی از مهم‌ترین و اساسی‌ترین نهاده‌های تولید در بخش ساختمان و مسکن است. برخلاف بسیاری از نهاده‌های دیگر، زمین کالایی غیرقابل‌تولید و محدود است و به همین دلیل افزایش قیمت آن مستقیماً ساخت‌وساز را تحت فشار قرار می‌دهد. وقتی بهای زمین بالا می‌رود، سهم آن در کل هزینه تمام‌شده پروژه افزایش چشمگیر می‌یابد و حاشیه سود سازندگان کاهش پیدا می‌کند. این موضوع موجب می‌شود بسیاری از سرمایه‌گذاران، به‌ویژه در بخش مسکن مصرفی، انگیزه کافی برای ورود به پروژه‌های جدید نداشته باشند. بر این اساس نسبت سهم ارزش زمین به ارزش ساختمان در سال ۱۴۰۰ نشان می‌دهد، این سهم در تهران حدود ۷۰ درصد است.
تحریک سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن با رشد اقتصادی و افزایش درامد سرانه
از طرفی افزایش رشد اقتصادی از طریق بالا رفتن درآمد سرانه و تقاضای مصرفی، موجب تقویت انگیزه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن می‌شود. این فرایند تأثیری مثبت و معنادار بر جذب سرمایه و رونق ساخت‌وساز در بازار مسکن دارد. بر این اساس مقایسه روند سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان‌های شهری و رشد تولید ناخالص داخلی بدون نفت از سال ۱۳۸۶ به بعد نشان می‌دهد، دامنه نوسان رشد سرمایه‌گذاری در مسکن شهری به دلار غیررسمی به‌مراتب بزرگ‌تر و در اغلب سال‌ها ناهم‌جهت با رشد تولید ناخالص داخلیِ بدون نفت است. دلیل اصلی این واگرایی آن است که بخش بزرگی از رشد GDP ناشی از افزایش قیمت‌ها و فعالیت‌های خدماتی رخ داده است تا گسترش واقعی ظرفیت‌های تولیدی.
در مجموع عوامل اقتصادی گوناگونی بر سرمایه‌گذاری در بخش مسکن موثرند؛ از جمله تورم که از یک سو مسکن را پناهگاه دارایی و از سوی دیگر عامل افزایش هزینه سرمایه می‌سازد. از طرف دیگر رشد اقتصادی با افزایش درآمد سرانه و تقاضا، سرمایه‌گذاری را تحریک می‌کند. در کنار این، قیمت بالای زمین عاملی است که سهم بزرگی از هزینه پروژه‌ها را جذب کرده و انگیزه ساخت‌وساز را کاهش می‌دهد. همچنین رشد هزینه‌های ساخت، سودآوری را محدود کرده و سرمایه‌گذاری را به سمت بازارهای جایگزین سوق می‌دهد.
منبع: گزارش پژوهشی «بررسی موانع سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن و اولویت‌بندی آن‌ها»؛ اندیشکده اقتصاد مقاومتی؛ شهریور ۱۴۰۴
انتهای پیام/ مسکن
