به گزارش مسیر اقتصاد طی دهه گذشته، افزایش تمایل بانک‌های منطقه‌ای[۱] در سراسر ایالات متحده آمریکا به اعطای وام‌های کلان به فعالین حوزه املاک تجاری[۲] مشهود بوده است. املاک تجاری[۳] به املاکی گفته می‌شود که با هدف کسب درآمد اجاره یا سود، برای فعالیت‌های غیرمسکونی مورد استفاده قرار می‌گیرند. مراکز خرید، مجتمع‌های تجاری، ساختمان‌های اداری، انبارها و هتل‌ها از جمله نمونه‌های بارز این نوع املاک هستند.
زیان بانکها در پی رکود بازار املاک تجاری
تأمین مالی املاک تجاری که شامل خرید، توسعه و ساخت آن‌ها می‌شود، معمولاً از طریق دریافت وام صورت می‌پذیرد. در این نوع وام‌ها، اعیان ملک تجاری به عنوان وثیقه نزد بانک گذاشته می‌شود. در سال ۲۰۲۳، با توجه به فروپاشی بازار املاک و مستغلات تجاری، تریلیون‌ها دلار وام و سرمایه‌گذاری در این حوزه به چالشی بزرگ برای صنعت بانکداری و کل اقتصاد تبدیل شد.
اما خطر واقعی برای بانکها فراتر از گزارش‌های منتشر شده بود. افزایش ضرر و زیان وام‌ها، اعطای وام‌های جدید را محدود کرد و این امر به نوبه خود باعث کاهش تقاضا برای املاک و افت قیمت آن‌ها شد. این چرخه، ضرر و زیان بانکها را بیش از پیش افزایش داد.
بازار املاک تجاری که پس از سال‌ها رونق اقتصادی شاهد رشد فزاینده‌ای بود، با افزایش نرخ بهره دچار آشفتگی و رکود شد. از سال ۲۰۱۵ تا ۲۰۲۲، بانکها حجم وام‌های اعطایی به این بخش را دو برابر کردند و به رقم ۲.۲ تریلیون دلار رساندند. این وام‌دهی گسترده که عمدتاً توسط بانک‌های کوچک و متوسط انجام می‌شد، عاملی کلیدی در افزایش قیمت املاک تجاری بود.
چرخه معیوب نکول و مالکیت، ثبات بانکها را تهدید می‌کند
در طول یک دهه گذشته، بانکها با اتخاذ روش‌هایی غیرمتعارف، ریسک‌های فعالیت‌های مرتبط با بازار املاک تجاری را به طور قابل توجهی افزایش دادند. این اقدامات شامل اعطای اعتبار به موسسات مالی فعال در زمینه وام‌دهی به مالکان املاک تجاری و همچنین سرمایه‌گذاری در اوراق قرضه‌ای با پشتوانه این نوع املاک می‌شد.
حجم معاملات املاک تجاری در جولای ۲۰۲۳ نسبت به جولای سال قبل ۷۴ درصد کاهش یافته بود. همچنین در سال مذکور فروش ساختمان‌های اداری به کمترین میزان خود در حداقل دو دهه گذشته رسید.[۴]
به دلیل افزایش نرخ خالی ماندن املاک تجاری در شهرهای بزرگ، آمریکا شاهد شکل‌گیری یک چرخه معیوب و ورشکستگی این بنگاه‌ها بود. سرمایه‌گذاران املاک، به دلیل ناتوانی در تامین مالی مجدد بدهی‌های خود یا افزایش غیرقابل قبول نرخ بهره، در حال نکول وام‌هایشان بودند. در این شرایط، بانک‌هایی که با عدم دریافت اقساط وام خود مواجه شدند؛ در برخی موارد، املاک وثیقه شده را تحت مالکیت خود در می‌آوردند. این مسئله باعث تهدید نظام بانکی ایالات متحده آمریکا شد.
رصد ناظران بانکها بر بازارهای اقتصادی و انجام اقدامات پیشگیرانه
وام و تسهیلات، شاهرگ حیاتی فعالیت‌های اقتصادی در حوزه املاک و مستغلات به شمار می‌رود و بانک‌های منطقه‌ای و محلی از دیرباز نقشی محوری در اعطای وام به املاک تجاری ایفا کرده‌اند. نقش بانک‌های منطقه‌ای و محلی در اعطای وام‌های املاک تجاری پس از بحران مالی سال ۲۰۰۸ از اهمیت بیشتری برخوردار شد. در آن زمان، بزرگ‌ترین بانک‌های آمریکا تحت نظارت شدید ناظران قرار گرفتند و به ناچار فعالیت خود را در این بخش کاهش دادند.
رکود اخیر در بازار املاک تجاری، چالش‌های قابل توجهی را برای بانکها، به خصوص بانک‌های منطقه‌ای، به وجود آورد. این رکود عاملی مهم در بی‌ثباتی سیستم بانکی به شمار می‌رفت. بدین منظور، ناظران بانکی باید به دقت وضعیت بازار دارایی‌ها را رصد کرده و اقدامات لازم را برای کاهش ریسک و حمایت از ثبات سیستم بانکی انجام دهند.
پی‌نوشت:
[۱] Regional banks
[۲] Commercial real estate loans
[۳] CRE
[۴] MSCI Real Assets
منبع: وال استریت ژورنال
انتهای پیام/ پول و بانک
