مسیر اقتصاد/ بر اساس قوانین، بانک‌ها می‌توانند حداکثر به میزان ۳۰ درصد از حقوق مالکانه خود (پس از کسر سود قطعی نشده)، دارایی‌های ثابت مشهود و نامشهود بانکی خرید و نگهداری کنند.[۱] املاک و مستغلاتی که به منظور توسعه عملیات بانکی و ارائه خدمات به کارکنان خریداری می‌شوند، بخش عمده‌ای از گروه دارایی‌های ثابت بانکی را تشکیل می‌دهند. بدین سبب املاک و مستغلات بانکی که مازاد این نسبت شناسایی می‌شوند، به همراه تمامی املاک و مستغلات غیربانکی که از طریق روش‌های اختیاری یا قهری به تملک این نهادهای مالی درآمده‌اند، باید به تدریج واگذار شوند. طبق آخرین دستورالعمل ابلاغی، واگذاری اموال مازاد بانک‌ها صرفاً از طریق روش مزایده انجام می‌شود.[۲]
تعیین قیمت پایه کارشناسی و شفافیت اطلاعات در مزایده املاک مازاد بانک‌ها
قبل از برگزاری فرآیند مزایده باید قیمت پایه املاک و مستغلات مشخص شود. برای تعیین قیمت پایه اموال غیرمنقول، اخذ نظر حداقل سه کارشناس رسمی الزامی است. اگر قیمت پایه ملک حداکثر پنجاه میلیارد ریال باشد، اخذ نظر یک کارشناس رسمی کفایت می‌کند.
مدت اعتبار ارزیابی انجام شده حداکثر شش ماه است. یکی از چالش‌های موجود در فرآیند تعیین قیمت پایه املاک و مستغلات، کم‌برآوردی یا بیش‌برآوردی ارزش این اموال است که احتمالاً به عدم حصول نتیجه در مزایده‌ها منجر می‌شود. پس از تعیین قیمت پایه، لیست اموال مازاد بانک‌های دولتی و خصوصی‌شده (بر اساس سیاست‌های اصل ۴۴ قانون اساسی) باید علاوه بر اخذ تأیید هیئت مدیره بانک، به تأیید وزارت امور اقتصادی و دارایی نیز برسد.
پس از دریافت مجوزهای لازم، بانک‌ها مکلف به انتشار آگهی مزایده املاک مازاد خود جهت اطلاع عموم مردم هستند. اطلاعات مربوط به هر ملک، شامل مشخصات کلی، متراژ زمین و بنا، قیمت پایه مزایده، توضیحات ضروری و شرایط پرداخت، در آگهی‌های مزایده درج خواهد شد. متقاضیان خرید این املاک می‌توانند با سنجش عوامل مختلفی همچون شرایط بازار مسکن، اطلاعات ذکر شده در مزایده‌ها و مقایسه آن با موارد مشابه به ارائه درخواست خود اقدام کنند.
نتیجه فرآیند مزایده فقط با تایید هیئت مدیره بانک نهایی می‌شود
برای شرکت در مزایده املاک و مستغلات و خرید پاکت آن، لازم است که هر شخص ۵ درصد قیمت پایه ملک را به حساب بانک واریز کند. سپس باید اوراق مشارکت در مزایده را تکمیل نماید و مبلغ پیشنهادی برای خرید ملک را ارائه دهد.
در زمان موعد بازگشایی پاکت‌ها، مبالغ پیشنهادی مشخص می‌شود. در صورت احراز شرایط قانونی برگزاری مزایده و عدم انصراف سه نفر اول مزایده، ۵ درصد مبلغ پرداختی آنان نزد بانک محفوظ خواهد ماند. برنده مزایده موظف است در مهلت مقرر، مبلغ اعلامی خود را به حساب بانکِ فروشنده ملک واریز کند. همچنین پرداخت کلیه بدهی‌ها و عوارض و هزینه‌های نقل و انتقال و اخذ مفاصای شهرداری[۳]، دارایی، شهرک‌های صنعتی، تامین اجتماعی و رفع تصرف املاک متصرف‌دار و حقوق مالکانه و هزینه‌های مترتبه به عهده برنده مزایده است.[۴] علاوه بر این، هزینه آگهی نیز از برندگان مزایده اخذ می‌شود.
در این راستا، طی شدن مراحل حقوقی توسط قوه قضاییه و تأیید پیشنهادها توسط هیئت مدیره بانک الزامی است. با این حال، هیئت مدیره بانک‌ها مجاز به ابطال مزایده در هر مرحله از این فرآیند هستند. این فرآیند که بین یک تا دو ماه به طول می انجامد، می‌تواند به دلایلی همچون شکایت مالک قبلی، افزایش قیمت ملک از زمان معرفی به وزارت اقتصاد تا زمان تأیید نهایی توسط هیئت مدیره و همچنین جلوگیری از ایجاد شائبه فساد و تبانی در صورت فروش ملک به قیمتی پایین‌تر از حد انتظار، باطل شود.
چرا روش مزایده تنها راه قانونی فروش اموال مازاد است؟
در روش مزایده، بانک‌ها می‌توانند این اموال را علاوه بر فروش نقدی، به صورت اجاره به شرط تملیک، فروش اقساطی و مرابحه نیز واگذار کنند. با این روش فروش اموال مازاد، بانک‌ها می‌تواند تا حدودی از مظان اتهام تبانی و فساد در واگذاری دور شوند. فرآیند مزایده به صورت شفاف و در حضور عموم برگزار می‌‌گردد. همچنین رقابت میان متقاضیان، عاملی برای فروش ملک به بالاترین قیمت پیشنهادی است. البته مراحل مزایده می‌تواند زمان‌بر باشد و ممکن است چندین ماه طول بکشد. متقاضیان شرکت در مزایده باید علاوه بر قیمت پیشنهادی، هزینه‌های جانبی مختلفی را به بانک بپردازند.
استفاده از تنها یک روش در فروش این اموال، بانک را از مزیت‌های دیگر راه‌های واگذاری محروم می‌سازد. البته برخی از بانک‌ها در سال گذشته (۱۴۰۲) توانستند با مجوز بانک مرکزی به تاسیس صندوق‌های املاک و مستغلات برای واگذاری اموال غیرمنقول خود اقدام کنند. علاوه بر چنین روش‌‌هایی، می‌توان به شیوه‌‌های دیگری همچون تسهیل و توسعه صندوق زمین و ساختمان، تاسیس شرکت مدیریت دارایی ذیل هر نهاد مالی و صدور مجوز مذاکره در شرایط خاص برای فروش انواع املاک و مستغلات نیز اشاره کرد. بدین سبب ضروری است تا بهترین روش‌های فروش متناسب با ماهیت بانکداری و فضای حاکم بر اقتصاد کلان کشور تدوین شود.
پی‌نوشت و منابع:
[۱] دستورالعمل نحوه محاسبه نسبت خالص دارایی‌های ثابت بانکی موسسات اعتباری، مصوب شورای پول و اعتبار (۱۴۰۲)
[۲] نسخه اصلاحی دستورالعمل نحوه واگذاری اموال مازاد موسسات اعتباری، مصوب شورای پول و اعتبار (۱۴۰۱)
[۳] گواهی مفاصا حساب شهرداری یک سند رسمی است که نمایانگر عدم وجود بدهی مالیاتی اشخاص حقیقی یا حقوقی نسبت به شهرداری است.
[۴] آگهی مزایده ۸/۱۴۰۲/م بانک تجارت
گزارش پژوهشی اندیشکده اقتصاد مقاومتی با موضوع «وضعیت املاک و مستغلات بانک‌ها و تبیین چالش‌های واگذاری»
انتهای پیام/ پول و بانک
