به گزارش مسیر اقتصاد مسکن اجتماعی ۲۹ درصد از کل موجودی مسکن در هلند را تشکیل می‌دهد. تعریف مسکن اجتماعی در طول ۱۲۰ سال گذشته دستخوش تغییر شده و از سال ۲۰۲۲ تقریبا ۲۹ درصد از مسکن هلند با کمتر از ۷۶۳ یورو در ماه اجاره داده می‌شود. موردی که سیستم هلندی را منحصر به فرد می‌کند این است که مسکن اجتماعی آن توسط شبکه‌ای قدرتمند و غیرمتمرکز از ۲۸۴ انجمن مسکن غیرانتفاعی ساخته، مالکیت و مدیریت می‌شود. در مجموع، انجمن‌های مسکن هلند با حدود ۲.۳ میلیون واحد با ارزش ۸۷.۳ میلیارد یورو نقش آفرینی مهمی دارند.
بلوغ سیستم مسکن اجتماعی هلند در یک قرن اخیر
سیستم مسکن اجتماعی هلند ویژگی‌هایی مانند غیرمتمرکز، غیرانتفاعی و مستقل از دولت بودن را دارد، تقریباً یک‌سوم مسکن کشور هلند را این نوع از مسکن‌ها در اختیار دارند و مانند یک صندوق گردان عمل می‌کند که نیازی به یارانه مستقیم ندارد، از همین روی موردی جذاب برای کشورهایی است که به دنبال مدل‌هایی جهت ارائه مسکن ارزان قیمت هستند. در تمام این مدت، انعطاف‌پذیری سیستم مسکن اجتماعی آشکار شده است، زیرا انجمن‌های مسکن با شرایط موجود سازگار می‌شوند.
انجمن‌های مسکن به عنوان انجمن‌های خیریه متکی بر اعضای خود، در اواخر قرن نوزدهم فعالیت خود را آغاز کردند. نیکوکاران ثروتمند سهام صندوق را فروخته و بودجه ساخت مسکن برای طبقه کارگر را تامین می‌کردند، سپس بازده متوسط ۳ درصدی به سرمایه‌گذاران پرداخت می‌شد. چون تمام سود اجاره به آنها واگذار نمی‌شد، انجمن توانست درآمد مازاد خود را در ساخت و ساز بیشتر سرمایه‌گذاری کند.
قانون مسکن در سال ۱۹۰۱ به انجمن‌های مسکن رسمیت داد تا با استفاده از وام‌های بلندمدت و کم‌بهره دولتی، پروژه‌های ساختمانی را تامین مالی کنند. تنها شرط این وام‌ها تبدیل تشکل‌های مسکن به موسسات کاملا غیرانتفاعی بود. با دسترسی به اعتبارات دولتی، تعداد انجمن‌های مسکن و مقیاس فعالیت‌های آنها شروع به رشد کردند.
پس از جنگ جهانی دوم، نیاز به ساخت مسکن شدیدا احساس می‌شد. اما هزینه‌های بالای ساخت و نرخ اجاره ثابت، برای بخش خصوصی چندان جذاب نبود. از همین روی، دولت انجمن‌های مسکن را به عنوان فعالیت بخش عمومی در نظر گرفت. علاوه بر تسهیلات ساخت، دولت یارانه‌های عملیاتی ارائه کرد تا انجمن‌های مسکن بتوانند بیش از ظرفیت وجوه گردشی خود فعالیت داشته باشند. در ازای سرمایه‌گذاری عمومی، فعالیت‌های انجمن‌های مسکن توسط دولت زیر ذره‌بین قرار گرفت. پس از این سرمایه‌گذاری عمومی سنگین، مسکن اجتماعی تقریباً ۳۷ درصد از کل موجودی مسکن را به خود اختصاص داد.
آغاز استقلال انجمن‌های مسکنی از دولت
با آرام شدن بحران مسکن پس از جنگ و از دهه ۱۹۶۰، انجمن‌های مسکن از کنترل دولت خارج شدند و به سمت استقلال مالی و عملیاتی حرکت کردند. در طول این سال‌ها، ابزارهای مالی جدیدی ایجاد شد تا وابستگی انجمن‌های مسکن به یارانه و وام دولتی کاهش یابد. استقلال تدریجی ایجاد شده از دهه ۱۹۶۰ تا ۱۹۸۰ در سال ۱۹۹۵ با «قانون تعادل» نهایی شد. این قانون بدهی و یارانه انجمن‌های مسکن را لغو و تنها رابطه مالی باقی‌مانده بین این انجمن‌ها و دولت را قطع کرد. در نتیجه انجمن‌های مسکنی پس از نود و دو سال استفاده از وام‌های دولتی، مجبور به ورود به بازار خصوصی شدند.
در عصر مدرن، انجمن‌های مسکن به عنوان نهادهای اجتماعی هستند. به عبارت دیگر، سازمان‌های غیرانتفاعی که خدمات اجتماعی را در چارچوب تجاری ارائه می‌کنند. آنها خود را رابین هود تصور می‌کردند که با سرمایه گذاری در بخش مسکن اجتماعی از بازار خصوصی سود کسب می‌کنند. اما همه فعالیت‌ها موفقیت‌آمیز نبودند و برخی اتهامات، سرمایه‌گذاری‌های اشتباه و دستور اتحادیه اروپا، باعث تنظیم مجدد آن در دهه ۲۰۱۰ شد تا آن را به «وظیفه اصلی» خود بازگرداند.
در حالی که ظرفیت انجمن‌های مسکن برای ساخت و ساز جدید محدود بود، مقررات سختگیرانه، آنها را ملزم به تقویت عملیات خود کرد. در نتیجه، امروزه انجمن‌های مسکن دارای منابع مالی سالم و رهبری قدرتمند هستند. آنها از تامین مالی مبتنی بر پورتفولیو و وام‌های تضمین شده بلندمدت، برای نگهداری و اجاره مسکن با نرخ‌های مناسب به افراد کم‌درآمد استفاده می‌کنند.
تاثیر مسکن اجتماعی در تامین نیازهای جامعه هلند
با توجه به قدرت این بخش و در مواجهه با کمبود مسکن، دولت هلند دوباره به دنبال گسترش انجمن‌های مسکن برای پاسخگویی به این مشکلات است. سیستم مسکن اجتماعی هلند در طول تاریخ خود ثابت کرد که انعطاف‌پذیر بوده و بیش از یک‌چهارم مسکن هلند با نرخ‌های کمتر از بازار اجاره داده می‌شود. اجاره‌های اجتماعی توسط دولت تنظیم و کمک‌های اجاره‌ای برای افراد واجد شرایط افزایش می‌یابد. کسانی که از مسکن اجتماعی استفاده می‌کنند، دارای حقوق تصدی‌گری هستند و خطر از دست دادن مسکن آنها را تهدید نمی‌کند.
انجمن‌های مسکن بدون هیچ گونه حمایت مالی مستقیم از سوی دولت در حال ساخت، بهره برداری و نگهداری مسکن با نرخ‌های مقرون به صرفه هستند. انجمن‌های مسکن پیشرو در اقدامات سازگار با تغییرات اقلیمی هستند و حتی کیفیت مسکن اجتماعی با بخش خصوصی رقابت می‌کند. با در نظر گرفتن همه موارد، مسکن اجتماعی سیستمی مناسب است که هنوز پیشرفت آن ادامه دارد و به دلیل سازگاری با شرایط، از قدرت کافی برخوردار است، همچنین تمام سرمایه‌گذاری‌های دهه‌های گذشته را با خود حمل می‌کند.
منبع: مرکز مشترک مطالعات مسکن دانشگاه هاروارد
انتهای پیام/ مسکن
