به گزارش مسیر اقتصاد نشست «ارزیابی الگوهای تامین مالی ساخت مسکن از طریق بازار سرمایه» روز سه شنبه ۵ بهمن ماه، با حضور جمعی از اساتید و صاحبنظران و فعالان این حوزه در وزارت امور اقتصادی و دارایی برگزار شد. این نشست، هشتمین پیش نشست تخصصی از هشتمین همایش سالانه اقتصاد مقاومتی بود که در تاریخ ۱ اسفند سال جاری با موضوع «مسکن؛ پیشران تولید» برگزار خواهد شد. در این نشست ابعاد، الزامات و مهم‌ترین مسائل مربوط به تامین مالی پروژه‌های ساخت مسکن از طریق بازار سرمایه مورد بررسی قرار گرفت.
تامین مالی ساخت مسکن از بازار سرمایه برای انبوه سازان راحت تر است
معین محمدی پور، رییس اداره مطالعات اقتصادی بورس کالای ایران در این نشست ضمن اشاره به ابزارهای متعدد بازار سرمایه برای جذب سرمایه به بخش مسکن گفت: ظرفیت بازار سرمایه به دلیل اینکه کاملا جدای از سایر بخش‌های اقتصادی است، بدون سقف و بی نهایت است. ابزار اگر جذاب تعریف شود می‌تواند پولهای خرد مردم را به طرف خودش بکشد و هر ابزاری ریسک خودش را دارد و افراد متفاوتی را جذب می‌کند.
وی ادامه داد: این اجازه به سازنده داده نمی‌شود که همه پروژه را به صورت سلف بفروشد، چرا که ریسک سازنده هم باید وارد بشود تا انگیزه داشته باشد تا انتهای پروژه را اجرا کند. ایرادی که در این اوراق وجود دارد، این است که اگرچه سازندگان بزرگ و انبوه سازان از آن استقبال می‌کنند، با عدم استقبال سازندگان خرد مواجه می‌شود؛ چرا که تمام افراد باید قبل از عرضه اولیه به اندازه تعهدات پروژه، ضمانتنامه نقدشونده قرار دهند. به عبارت دیگر بازار ملک ما به چنین چیزی عادت ندارد و بازار سرمایه نیز بدون ضمانت امکان تامین مالی ندارد. اما در نهضت ملی مسکن که از طرف دولت پشتیبانی و حمایت می‌شود، شرایط برای تهیه وثیقه و ضمانت از طرف سازندگان فراهم تر است و از این جهت آن‌ها می‌توانند از ظرفیت بازار سرمایه برای تامین مالی پروژه‌ها استفاده کنند.
رییس اداره مطالعات اقتصادی بورس کالای ایران ضمن اشاره به اینکه کمبود سازندگان بزرگ مسکن در کشور یک چالش مهم است، افزود: اگر بخواهیم از اوراق سلف مسکن استفاده کنیم باید چنین شرکت‌هایی داشته باشیم که پروژه‌های بزرگ را تعریف کنند و به عرضه اوراق رونق بدهند. بنابراین گرچه سرمایه مخاطب جذب اوراق می‌شود و حتی اگر نخواهد خود خانه را بگیرد می‌تواند تسویه نقد کند، اما در سمت عرضه کننده اوراق چالش داریم؛ که یکی از دلایل آن هم سخت گیری در قسمت تضامین است.
راه اندازی بورس املاک در دولت قبل کنار گذاشته شد
در ادامه نشست حسن بان، دبیر کمیته موسسین بورس املاک ایران با اشاره به اینکه باید راهکارهای تامین مالی مسکن از بازار سرمایه را به طور جامع دید، گفت: نکته اول که در عارضه یابی از سرمایه گذارهای نهادی و حقیقی انجام شده است، به این نتیجه رسیدیم به جای اینکه دولت قیم باشد می تواند از پولهای سرگردان در بازار استفاده کند. در چند سال گذشته بحث بورس املاک در دنیا مطرح شد و قرار بود در ایران هم توسعه یابد چرا که چنین بورسی با فرهنگ ایران بیشتر تطبیق دارد. علت حرکت به سمت این نوع از تامین مالی بورسی آن است که اگر فقط بحث تامین مالی باشد تامین کننده فقط سود خودش را نگاه می‌کند و بحثهای توسعه مسکن را لحاظ نمی‌کند و متاسفانه ساخت و ساز به نحوی انجام می‌شود که بعد مدتی سازه‌ها از بین می‌رود. بورس املاک ایده‌ای بود که در دولت قبل به عنوان سازوکار تامین مالی ۷۰۰ هزار پروژه نیمه تمام مطرح شد. وزیر اقتصاد در دولت روحانی دنبال این طرح بود و یک پروژه مشترک با فرابورس مطرح شد. اما از آنجا که در ساختار بورس از کالاهای استاندارد بحث می شود و ملک و مسکن کالای استاندارد نیستند، چالش‌هایی به وجود آمد. متاسفانه در اثر عدم آگاهی مقامات مسئول نسبت به روش‌های روزآمد و جدید، آخرین جلسه‌ای که پیرامون این موضوع در مجمع تشخیص مصلحت برگزار شد، اجرای این طرح وتو شد و تصمیم برآن بود بورس املاک در دولت سابق اجرا نشود. امیدواریم در این دولت بورس املاک راه بیفتد.
بان ظرفیت ابزارهای فعلی بازار سرمایه در تامین مالی را در حد سالانه ۱۰ هزار واحد مسکونی عنوان کرد و افزود: یکی از مشکلات بازار مسکن تکنولوژی است که سرعت ساخت ما پایین است درحالیکه در چین تکنولوژی انبوه سازی بالاست. ما تکنولوژی ساخت و مصالح با فناوری بالا داریم اما صنعتی نشده و عملیاتی نیست و در حد دانش بنیان است. علت اینکه به وسیله تامین مالی بازار سرمایه نمی توان بیش از ۱ میلیون متر مربع یعنی ۱۰ هزار واحد را پوشش دهد، این است که بانک و سایر بخش ها سودهای ۳۰ تا ۴۰ درصد را پیشنهاد می‌دهند که با این ابزار قابل رقابت نیست. نکته دیگر اینکه سوددهی بخش مسکن در بخش‌های مختلف شهر یا شهرهای مختلف هر یک حاشیه سودش متفاوت است و اگر قرار باشد یک سبد سرمایه طراحی شود، باید به نحوی باشد که برای مخاطب قابل پذیرش باشد.
دبیر کمیته موسسین بورس املاک ایران افزود: برای تحقق اهداف نهضت ملی مسکن، این روش که تنها به وام دهی از سوی دولت حتی اگر بدون سود باشد بسنده کنیم، نشدنی است و باید به دنبال راهکارهای جدید بود. برای استفاده از بازار سرمایه نیز در بخش اوراق سلف از بازار سرمایه چنین زیرساختی در حال حاضر وجود ندارد. در حال حاضر حاشیه سودهایی که در املاک لوکس وجود دارد مانع آن است که سرمایه به این بازار هدایت شود.
بازگشت اعتماد به بورس لازمه رونق تامین مالی ساخت مسکن از بازار سرمایه
مجید کریمی مدیر کل بازارهای مالی وزارت امور اقتصادی و دارایی در این نشست گفت: بر اساس مطالعات انجام شده میزان تسهیلاتی که در بخش مسکن داده می‌شود در سیستم مالی بانکی ما خیلی نسبت به کشورهای دیگر کم است. درست است که می گوییم هدایت اعتبار داریم اما در این قسمت که مقاومت وجود دارد به دلیل اینکه دیربازگشت است و سیستم بانکی به تسهیلات کوتاه مدت عادت کرده است. بانک‌ها باید نقش خاصی در اقتصاد ایفا کنند و تخصصی تر شوند. به طور خاص این امکان وجود دارد که با ایجاد بانک‌های تخصصی تامین مالی، از ظرفیت نظام بانکی برای رونق دادن شرایط تامین مالی در بازار سرمایه استفاده شود.
وی افزود: نکته بعدی ریسک‌هایی است که در بازار سرمایه وجود دارد. موفقیت بازار سرمایه در موفقیت عرضه اولیه اش است. اما در شرایط فعلی عرضه اولیه‌ها رونق ندارد. بنابراین یکی از الزامات رونق تامین مالی ساخت مسکن از طریق بازار سرمایه، بازگشت اعتماد سرمایه‌گذاران به این نهاد است.
سود بالای بخش غیرمولد مانع بزرگ تامین مالی ساخت مسکن از بازار سرمایه
میرهادی رهگشای کارشناس اقتصادی و سردبیر مسیر اقتصاد، در این نشست یکی از مهم ترین بحثهای نهضت ملی مسکن را الگوهای تامین مالی آن دانست و افزود: نظام بانکی جوابگوی اهداف دولت در ساخت مسکن نیست و باید از ظرفیت‌های دیگر در کنارش استفاده شود. به طور خاص بازار سرمایه یکی از بسترهایی است که می‌تواند در تامین مالی پروژه‌ها به تحقق اهداف این طرح کمک کند. یکی از موانع در این مسیر این است که درحال حاضر در بخش‌های غیرمولد همچون سوداگری مسکن و ارز، نرخ سود بسیار بالاست و به طور کلی معاف از مالیات است. این مسئله موجب شده است سود انتظاری سرمایه‌گذاران بالا برود که چالشی جدی بر سر راه تامین مالی پروژه‌های ساخت مسکن در بازار سرمایه محسوب می‌شود. تا زمانی که با اقداماتی همچون اخذ مالیات و رصد تراکنش‌ها، نرخ سود انتظاری در بخش غیر مولد پایین نیاید و تورم کنترل نشود، نمی‌شود انتظار داشت تامین مالی ساخت مسکن با نرخ سود معقول از طریق بازار سرمایه رونق بگیرد. بدون چنین پیش نیازی نمیتوان تنها با افزایش سود پروژه‌ها در بازار سرمایه انتظار رونق در این بخش را داشت.
رهگشای در ادامه «تسهیل ارائه تضامین از سوی سازندگان» و «تسریع در اجرای پروژه‌های ساخت مسکن» را از الزامات رونق تامین مالی ساخت مسکن از طریق بازار سرمایه عنوان کرد و افزود: برای افزایش انگیزه سازندگان از یک طرف و سرمایه‌گذاران از طرف دیگر، لازم است تا جای ممکن عرضه اوراق تسهیل شود و در طرف مقابل نیز با اجرای سریعتر پروژه‌ها سود انتظاری آن افزایش یابد. ایجاد زیرساخت‌های تامین مالی ساخت مسکن در بازار سرمایه نباید بستری را برای توسعه فعالیت‌های سوداگرانه در بازار مسکن فراهم کند و لازم است با ابزارهای پیش گیرانه، از این ظرفیت تنها برای تامین مالی ساخت مسکن بهره گرفت.
رونق تامین مالی ساخت مسکن با حذف سود دستوری از بازار سرمایه
پوریا فتحعلی کارشناس اقتصادی در این نشست ضمن تاکید بر ظرفیت بالای بازار سرمایه در تامین مالی در دیگر کشورها گفت: موضوع بازار ثانویه یا اوراق رهنی در همه جای دنیا در تامین مالی بخش مهمی از خرید مسکن یا ساخت را پوشش می‌دهد. اما در ایران متاسفانه به دلایلی نتوانستیم این بازار را راه‌اندازی کنیم. مجموعا دو بار این اوراق ارائه شده که ۱۳۰۰ میلیارد توامن به صورت صوری عرضه و خریداری شده است. مساله این است که اوراق بازار ثانویه یا اوراق رهنی تا وقتی که نرخ در آن این چنین دستوری تعیین می‌شود، مورد استقبال قرار نمی‌گیرد. نرخ وامهایی که پشتوانه اش اوراق رهنی هست نیز مشکل دارد. در وام مسکن موثر این اوراق ۲۱.۵ درصد ارزش دارد در حالیکه اوراق دیگر ۲۸ درصد ارزش دارد. یکی از مهم ترین ابزارهایی که از آن غافلیم، ابزار اوراق رهن ثانویه است که هم به بازرا سرمایه و هم به سیستم بانکی ربط دارد و لازم است با مشارکت این دو، رونق بگیرد.
معافیت مالیاتی کمکی به تامین مالی ساخت مسکن نمی‌کند
وحید عزیزی کارشناس حوزه مالیات در این نشست ضمن اشاره به اینکه بخش مسکن امروز عملا معاف از مالیات است، گفت: مجموع مالیات پرداختی بخش مسکن در طول یک سال نزدیک به ۸ هزار میلیارد تومان است که کمتر از ارزش یک واحد مسکونی معمولی در شمال تهران است. بنابراین معافیت مالیاتی نمی‌تواند ابزار خوبی برای جذب سرمایه‌ها به سمت ساخت مسکن باشد. معافیت مالیاتی زمانی کاربرد دارد که تمامی پایه‌های مالیاتی به شکل کامل در حال اجراست و در چنین شرایطی کم کردن بار یکی از پایه‌های مالیاتی در یک بخش خاص، می‌تواند انگیزه سرمایه‌گذاری در آن بخش ایجاد کند؛ نه در نظام مالیاتی فعلی ما که عملا بخش مسکن معاف از مالیات است. در قوانین فعلی بخش مسکن از جمله قانون جهش تولید مسکن، از ابزار معافیت مالیاتی استفاده شده و عملا هیچ اثری در جذب سرمایه‌ها نداشته است؛ که دلیل آن هم اجرا نشدن قوانین مالیاتی در بخش‌های دیگر است که موجب می‌شود معافیت مالیاتی هیچ کاربردی نداشته باشد. بنابراین راهکار جذب سرمایه به بخش مسکن اتفاقا وضع مالیات بر دیگر بخش‌های غیرمولد است.
تامین مالی از بازار سرمایه به «ساخت مسکن» هدایت شود نه «سوداگری»
حسین عبداللهی کارشناس مسکن اندیشکده اقتصاد مقاومتی در این نشست ضمن تاکید بر اینکه باید تعریف صحیحی از رونق در بازار مسکن داشته باشیم، گفت: در طول بیش از یک دهه اخیر، با وجود رونق معاملات و ورود سرمایه‌های گسترده به بازار مسکن، وضعیت دسترسی مردم به مسکن روز به روز وخیم تر شده و عملا مردم عادی از بازار مسکن بیرون رانده شده‌اند. بنابراین اینکه گفته شود فراهم کردن شرایط برای خرید و فروش بیشتر و سفته بازی، موجب رونق در بازار مسکن می‌شود صحیح نیست و این پدیده در طول سال‌های اخیر رونق ساخت و ساز و تسهیل دسترسی مردم به مسکن را با خود ایجاد نکرده است.
وی تاکید کرد: برای تامین مالی ساخت مسکن باید روش‌های مختلفی در دستورکار قرار بگیرد که یکی از آن‌ها بازار سرمایه است. درحال حاضر بار اصلی تامین مالی ساخت مسکن بر دوش نظام بانکی است، اما نظام بانکی توان پاسخگویی کامل به نیاز فعلی بازار مسکن را ندارد. در عین حال در زمینه تامین مالی از بازار سرمایه باید به نحوی عمل شود که منابع خرد مردم به سمت ساخت مسکن هدایت شود و نه اینکه به تشدید سوداگری و افزایش قیمت در بازار مسکن منجر گردد.
وجود خانه‌های خالی نباید مانع ساخت مسکن جدید باشد
این کارشناس بخش مسکن درخصوص پدیده خانه‌های خالی در کشور گفت: مطالعات نشان می‌دهد در برخی کشورها مثل آلمان ایجاد خانه‌های خالی با کاهش قیمت مسکن همراه بوده است؛ اما در برخی کشورها مثل اسپانیا، ایتالیا و ایران، این پدیده در عین افزایش چشمگیر قیمت مسکن رخ داده است که نشان می‌دهد دلیل اصلی ایجاد خانه‌های خالی در این کشورها، نبود قوانین تنظیمی و در نتیجه فعالیت‌های سوداگری و سفته بازی بوده است. خانه‌های خالی موجود در کشور اغلب با آنچه مورد نیاز مردم است فاصله دارد و از طرف دیگر نیاز مردم به خانه روز به روز درحال افزایش است. بنابراین نمیتوان گفت به دلیل وجود خانه‌های خالی دولت نباید برای ساخت گسترده منازل مسکونی برنامه ریزی کند. ساخت مسکن از سوی دولت باید تا زمانی که شاخص دسترسی مردم به مسکن بهبود یابد ادامه پیدا کند و در عین حال لازم است با اعمال مالیات‌های تنظیمی، سرمایه‌ها به جای سوداگری به سمت بخش‌های مولد و ساخت خانه‌های متناسب با نیاز مردم سوق پیدا کند.
انتهای پیام/ مسکن
