به گزارش مسیر اقتصاد نشست «عرضه اراضی عمومی و خصوصی؛ موانع و راهکارها»، صبح روز دوشنبه ۱۵ آذرماه، با حضور جمعی از اساتید و صاحبنظران و فعالان این حوزه در محل سازمان ملی زمین و مسکن برگزار شد. این نشست، دومین پیش نشست تخصصی از هشتمین همایش سالانه اقتصاد مقاومتی بود که در تاریخ یکم اسفند سال جاری با موضوع«مسکن؛ پیشران تولید» برگزار خواهد شد.
عرضه زمین متناسب با تقاضا، کاهش سطح زندگی با توسعه عمودی و نقش آن در مهاجرت به روستا، محدودیت زمین به دلیل ورود سوداگران در این مقوله و استفاده از ابزارهای مالیاتی جهت کنترل محتکران زمین از جمله مواردی بود که به طور مفصل در این نشست به آنها پرداخته شد.
بورس بازی عامل اصلی محدودیت زمین
در ابتدای نشست غلامرضا کاظمیان مدیرکل دفتر طرح‌ریزی شهری وزارت راه و شهرسازی، ضمن بیان اینکه در بازار مسکن علاوه بر سمت عرضه، باید به سمت تقاضا نیز توجه شود، افزود: باید به این سئوال پاسخ داده شود که مسکن در چه مکانی مورد تقاضاست و تنها در این مکان ها به دنبال عرضه زمین باشیم و در غیر اینصورت انحراف در تخصیص منابع رخ میدهد و مسکن ساخته شده هم به گروه هدف اصابت نخواهد کرد.
کاظمیان ضمن تاکید بر اینکه تامین مسکن برای همه مردم ایران، طبق قانون اساسی از وظایف دولت است، ادامه داد: در عین حال این کار باید متناسب با شرایطی انجام شود که یکی از آنها تامین مسکن متناسب با تقاضای موجود در بازار است.
مدیر دفتر طرح‌ریزی شهری وزارت راه و شهرسازی گفت: مسئله مسکن در ایران عرضه زمین نیست. چراکه مساحت کل اراضی سکونتگاهی شهری و روستایی در ۶۰ سال گذشته و رشد مساحت زمین‌های تجهیز شده و اختصاص داده شده بیش از رشد جمعیت بوده است. در ۲۵ سال گذشته مساحت تخصیص داده شده برای ساخت دو برابر شده؛ اما جمعیت به آن میزان رشد نکرده است.
کاظمیان ادامه داد: بنابراین واگذار کردن زمین بیشتر به معنای حل مشکل نیست و بخشی از آن در نهایت فریز و احتکار می‌شود و سوداگران استفاده آن را می‌برند و در ایران نیز از نگهداری زمین خالی مالیات گرفته نمی‌شود؛ در حالیکه در کشورهای دیگر اگر ۵ سال زمین را احتکار کنند عوارضش معادل قیمت خود زمین می‌شود و همین نشان دهنده بورس بازی و عاملی برای محدودیت بیشتر در بخش زمین است.
محدودیت عرضه زمین عامل «توسعه عمودی» در ساخت مسکن
در بخش دیگری از نشست محمدرحیم رستمانی مدیرکل دفتر بهره‌برداری منابع طبیعی ضمن اشاره به محدودیت زمین برای توسعه ساخت مسکن گفت: از متولیان امر تقاضا می‌شود، توسعه شهر و روستا را در سطح افزایش ندهند و خصوصا در شهرها توسعه در ارتفاع صورت گیرد؛ اما طبق ماده ۶ قانون ساماندهی تکلیف سازمانها مکلفند اراضی واقع در محدوده حریم شهرها که از نظر مالکیت دولتی هستند به ادارات راه و شهرسازی تحویل دهند.
وی افزود: روستاها به سمت خوش نشینی رفته، در حالیکه رسالت روستاها تولید است و در قانونگذاری و تصمیم‌گیری‌ها نیز باید به این نکته توجه گردد. اگر یک روستایی دام را در حیاط خود نگهداری نکند کجا نگه دارد؟ اما قوانین دارد به سمتی می رود که بیش از یک تعداد دام را نتوان در حیاط نگهداشت؛ چراکه کسانیکه برای تفریح به روستا می آیند از بوی بد اذیت نشوند. در بخشی از روستاها خانه‌ها خالی است و صرفا برای خوش نشینی چند ماهه این خانه لوکس را در آن روستا ساخته و به جامعه تولیدی هم اعتراض می‌کند که دامها مانع آرامش من هستند.
تنزل کیفیت زندگی مردم با توسعه عمودی شهرها
در ادامه نشست فرهاد بیضایی کارشناس حوزه مسکن و شهرسازی ضمن فاجعه خواندن شرایط فعلی توسعه عمودی ساخت مسکن در شهرهای کشور گفت: شهر تهران در سال ۱۳۵۵ حدود ۴ میلیون نفر جمعیت داشته با مساحت ۶۰۰ کیلومتر مربع؛ اما اکنون تهران مساحتی حدود ۷۵۰ کیلومتر مربع با ۹ میلیون نفر جمعیت دارد. یعنی جمعیت بیش از دو برابر شده؛ اما مساحت ۲۵ درصد رشد پیدا کرده است.
این کارشناس مسکن ضمن انتقاد از اینکه نه در تهران بلکه در شهرهای جدید همچون پرند هم توسعه عمودی اتفاق افتاده است، گفت: مسئله اصلی در اصرار بر توسعه عمودی، مسئله تعارض منافع است و دولت بزرگترین کاسب زمین است. منافع شرکت‌های دولتی و بانک‌هایی که املاک را در اختیار دارند بزرگترین هدایتگری را در سیاستگذاری مسکن انجام می‌دهند تا زمین‌هایی که در اختیار دارند را با ارزش بالاتر بفروشند و سودآوری خود را بیشتر کنند.
بیضایی با تأکید بر اینکه تراکم بالای زندگی در شهرها موجب شده شهرنشینان به سمت داشتن خانه‌های بیشتر در روستاها نیز بروند، گفت: اگر در شهر، زندگی مناسبی ایجاد شده بود و از تراکم فعلی کم کرده بودیم، مردم به روستا نمی‌رفتند.
وی با تاکید بر اینکه اهمیت باغات داخل شهر بسیار مهمتر از زمین‌های کشاورزی حاشیه شهرهاست، افزود: باید از باغ‌های داخل شهرها مراقبت می‌شد که به دلیل متراکم سازی خانه‌ها تخریب نشود؛ نه اینکه بخواهیم در حاشیه شهر درخت بکاریم.
بیضایی با اشاره به وضعیت توسعه عمودی در شهرهای اروپایی گفت: به طور مثال در شهر لندن با اینکه مشکل زمین هست؛ اما اکثر خانه‌ها به صورت ویلایی است. چون برنامه ریزی کردند که مردم از زندگی مناسب بهره‌مند شوند. قم و سلفچگان مگر ارزشش بیشتر از لندن است که مردم باید به سختی و در آپارتمان‌های متراکم زندگی کنند؟ مسئولین برای خودشان خانه ویلایی دارند؛ اما برای مردم مسکن را در متراژ ۵۰ متری و با بالاترین هزینه می‌سازند.
چالش عرضه زمین در روستاها به دلیل کارشکنی دستگاه‌ها
در بخش دیگری از نشست غلامرضا مجیدی مدیرکل دفتر امور زمین بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، گفت: یکی از مسائل اصلی در روستاها ایجاد خانه های دوم است که تبدیل به تقاضای کاذب شده است. به عنوان مثال اگر به روستای دربندسر سر بزنید دیگر اثری از روستا در آنجا نمی‌بینید و فضای روستایی در آنجا توسط سرمایه‌داران تغییر شکل یافته است و اثری از طرح هادی روستایی نمی‌بینید. فضای لازم برای روستاها در طرح های روستایی قابل پیش بینی نیست در حالیکه یک فرد ثروتمند با پرداخت جریمه توانسته ویلا بسازد و این قوانین باعث تعارض شده است که ماده ساماندهی شهرداری‌ها و روستاها نیاز به اصلاح دارد.
وی افزود: از سوی دیگر ساخت و ساز در روستاها مسائل خاص خودش را برای مردم دارد. در روستا زمین مسئله خیلی مهمی است به طوریکه حتی در کویر هم مسئله کمبود زمین به شکل حادی نمایان است. محدودیت‌های قانونی که به روستا تحمیل می‌شود و به روستایی اجازه نمی‌دهند که در زمین ملکی خودش خانه بسازد نیز از موارد قابل ذکر است.
سه چالش اصلی احیای بافت فرسوده در روستاها
مجیدی با بیان اینکه در روستاها مسئله بافت فرسوده وجود دارد، گفت: این یکی از چالشهایی است که با متغییرهای مختلف درگیر بوده؛ به عنوان مثال املاک ارث هستند و همین موجب افزایش مالکین و دعوای بین آنها می‌شود و هیچکدام حاضر به ساخت نیستند یا به افراد گفته می‌شود چرا به جای خانه قبلی خانه جدید می‌سازی؟ میگوید نخاله‌برداری خانه قبلی خیلی برایم هزینه دارد.
وی مشکل سوم عدم احیای بافت فرسوده را از دست رفتن محیط زیست افراد عنوان کرد و گفت: اینکه بافت قدیمی روستاها منزل خودش را برای زیست از دست داده و حالت بالاشهر و پایین شهر حاکم شده و حاضر نیستند در بافت قبلی زندگی کنند. بنابراین مشکل فرهنگی وجود دارد و به این راحتی بازسازی رخ نمی‌دهد.
ضرورت تجدید نظر در کلیشه‌های ذهنی عرصه مدیریت و واگذاری زمین
در ادامه نشست عباس جهانبخش عضو هیات علمی دانشگاه هنر اصفهان که به صورت مجازی در جلسه حضور داشت، گفت: مواردی همچون توصیه به بلندمرتبه سازی به دلیل کمبود زمین یا گرانی زیرساخت، توصیه به تجمیع زمین‌های زراعی و کشاورزی برای افزایش کارایی، لزوم تفکیک طبیعت و محیط مصنوع بوسیله تفکیک کاربری های مسکونی، فراغتی و اشتغال را از کلیشه هایی دانست که هم در تحقیقات و نمونه های متعدد جهانی مورد بازنگری قرار گرفته و هم با تجارب بومی و مطلوبیت های ارزشی و فرهنگی ما سازگاری ندارد.
وی افزود: اصرار بر این کلیشه ها و تعمیم شرایط بخشهای محدودی از کشور به کل سرزمین باعث تبعاتی همچون سوداگری در زمین و مسکن، افزایش قیمت و رانت فضا، کاهش عدالت اجتماعی، کاهش کارآیی کشاورزی، عدم توازن در آمایش سرزمین، تخریب خانواده و آسیب به سبک زندگی، فشار بر محیط زیست و آلودگی شهرها و … شده است.
از تخصیص زمین به شهرهای در حال رشد نمیتوان ممانعت کرد
اصغر رفیعی مدیر کل دفتر حفظ کاربری و یکپارچگی اراضی سازمان امور اراضی کشور ضمن اشاره به وضعیت گرانی و عدم عرضه مسکن گفت: ۸۵ درصد اراضی کشور در تحت مدیریت وزارت جهاد کشاورزی و سازمان جنگلها است. از طرفی همین وزارت جهاد وظیفه تامین غذای همین جمعیت را هم بر عهده دارد. باید این دو با هم دیده بشود. در همین قانون جهش، اراضی درجه یک و دو را مستثنی کرده است.
وی ادامه داد: البته اگر شهری رشد طبیعی خود را دارد، نمیتوان از تخصیص زمین جدید ممانعت کرد. اما در روستاها چنین نیست و تقاضاهای غیر طبیعی وجود دارد که افراد بومی روستا نیستند و از مراکز شهر آمدند چون خوش آب و هواست و حالا از طریق الحاق می‌خواهند مشکل قانونی را حل کنند. خلاصه برای توسعه کشور باید به همه جوانب کشور توجه کنیم و به بهانه ساخت مسکن، امنیت غذایی را به هم نزنیم.
ابزارهای مالیاتی روشی برای عرضه بیشتر زمین
در پایان نیز محمد صالح شکوهی عضو هیئت علمی دانشگاه علم و صنعت با اشاره به اینکه رشد قیمت زمین در بسیاری از مناطق کشور بیشتر از رشد قیمت مسکن بوده است، تاکید کرد: در چنین شرایطی حاکمیت باید با ابزارهای مالیاتی، صاحبان زمین را مجبور به ساخت مسکن کنند و از این طریق مسکن سازی را رونق بدهند. در حال حاضر شرکت‌های دولتی و بانک‌ها به دلیل تعارض منافع، از عرضه زمین مناسب برای ساخت مسکن جلوگیری می‌کنند و این مسئله هم باید با قواعد مناسب و همچنین استفاده از ابزارهای مالیاتی مدیریت شود.
وی با اشاره به اینکه مشکلات ساختاری کشور همچون تورم و عدم استفاده از ابزارهای مالیاتی مشکلاتی جدی در راه تامین مسکن مردم ایجاد کرده است، گفت: مسکن باید خود مولد باشد و ساکن آن بتواند شغل و درآمدزایی هم داشته باشد. به طور خاص در مسکن باید به نحوی باشد که کشاورزی و دامداری ساکنین را تسهیل کند. چنین هدفی با ساخت مسکن کوچک مقیاس ممکن نیست و از این رو باید در شهرها و روستاها ساخت مسکن بزرگ و متناسب با نیاز خانواده و با امکان مولدسازی در دستورکار قرار بگیرد.
انتهای پیام/ مسکن
