مسیر اقتصاد/ بانک مرکزی گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در آذرماه امسال را اعلام کرد. بر اساس این گزارش تعداد معاملات واحد مسکونی در آذرماه نسبت به ماه قبل ۴۲ درصد کاهش یافته و از ۴۴۶۶ به ۲۵۵۵ فقره رسیده است. همچنین در آذرماه سال گذشته ۹۵۳۷ فقره معامله مسکن انجام شده بود و بنابراین تعداد معاملات مسکن در آذر امسال نسبت به آذر سال گذشته کاهش ۷۳ درصدی داشته است.
کاهش یک درصدی قیمت مسکن در آذر ماه
اما با بررسی بیشتر در سال جاری می‌توان دریافت که از خرداد تا مهر ماه تعداد معاملات رشد فزاینده نسبت به سال قبل داشته و بیش از ۱۰۰ درصد رشد کرده است و پس از مهر معاملات روند نزولی به خود گرفته تا اینکه آذر ماه کاهش ۷۳ درصدی را ثبت کرده است. در مورد قیمت ها نیز این روند صدق می‌کند و افزایش‌های ماهانه ۱۰ درصدی قیمتها از ابتدای سال تا مهر ادامه داشته و پس از مهر ماه روند ثابت و در آذر ماه منفی ۱.۱ ثبت شده است.
توان مالی مردم با قیمت مسکن همخوانی ندارد
با تحلیل فرآیند فوق این سناریو در ذهن متبادر می‌شود که به دنبال کاهش انتظارات تورمی در بازار و پر رنگ شدن احتمال استفاده دولت از ابزار‌های مالیاتی از جمله مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه در کشور، سوداگران و سفته‌بازان ملکی نیز حضور خود را در بازار مسکن به میزان قابل توجهی کاهش داده و گروه زیادی از آنها نقش خود را از خریدار به فروشنده مسکن تغییر داده و از این بازار خارج شده‌اند.
در سمت دیگر به دلیل آنکه قیمتها همچنان نسبت به توان مالی تقاضاهای مصرفی بالاست، مردم نیز نمی‌توانند نیاز خود را با خرید مسکن بر طرف سازند و سفته‌بازانی که در بازار باقی ماندند، برای فروش ملک خود باید قیمتها را کاهش دهند که همین کاهش ناچیز در آذر ماه می‌تواند یکی از دلایل این موضوع باشد.
بنابراین سوالی که مطرح می‌شود اینست که حال که تعداد معاملات کاهش یافته، آیا بازار مسکن وارد رکود شده است؟ و اگر پاسخ مثبت هست چه اقداماتی را باید برای خروج از رکود در پیش گرفت؟
رکود در ساخت و ساز طی ۷ سال اخیر
در پاسخ به این پرسش می‌توان گفت اگر منظور از رکود، کاهش میزان ساخت و ساز مسکن است، از سال ۹۳ به بعد بازار مسکن دچار رکود بوده است. چراکه ساخت و تولید مسکن شهری از میانگین ۷۰۰ هزار واحد به ۳۰۰ هزار واحد در سال رسیده است که وضعیت نامطلوب ساخت را به خوبی نشان می‌دهد و مسئله جدیدی نیست.
اما اگر مفهوم رکود در تعداد معاملات دیده شود باید گفت که معاملات بالا به دلیل تقاضاهای سوداگرانه بوده و تقاضاهای مصرفی نقش پر رنگی در آن نداشته‌اند؛ در واقع افزایش معاملات، بدون خانه‌دار شدن مردم، رونق مصنوعی در بازار ایجاد کرده است. با تمرکز بر این موضوع می‌توان دریافت که یکی از مهمترین دلایل رشدهای فزاینده قیمتها نیز همین معاملات سوداگرانه مکرر و بدون ارزش افزوده است که طبق آمارهای ۷ ساله مزیتی برای رشد ساخت و ساز و صاحب خانه کردن مردم نداشته است.
وجود تقاضای ۱.۵ میلیونی مسکن در صورت تناسب قیمتها
بنابراین مشکل و مسئله اصلی را باید در حذف تقاضای مصرفی از بازار جستجو کرد؛ چراکه اگر این خانوارها حمایت شوند روند کاهش معاملات نیز متوقف می‌شود. تقاضاهای این قشر بسیار بالاست و به حدود ۱.۵ میلیون مسکن در سال می‌رسد؛ اما نبود تناسب قیمتی املاک با درآمد افراد، اجازه ورود این قشر از تقاضا را به بازار نمی‌دهد.
در اینجا یک سوال اساسی به وجود می‌آید و آن اینکه با چه اقداماتی باید از تقاضاهای مصرفی حمایت کرد؟
ساده‌ترین و نزدیک‌ترین راهکاری که به ذهن ها می‌رسد، پرداخت وام خرید مسکن است. چراکه با این روش منابع مالی قابل توجهی به بازار برای معامله هدایت خواهند شد. اما واقعاً این روش مردم را خانه‌دار می‌کند؟
افزایش وام خرید مسکن ؛ خروج از رکود با بسته ابر تورمی
بررسی اقدامات صورت گرفته در بخش مسکن طی سال‌های مختلف نشان می‌دهد که مهمترین سیاست دولت در مواجهه با چنین شرایطی، همواره تحریک تقاضا از طریق اعطای وام بوده و دولت قصد داشته از این طریق مسکن را از رکود معاملاتی خارج کند.
افزایش میزان وام خرید مسکن فی‌نفسه نه‌تنها اقدام ناپسندی نیست، بلکه به سود مردم است؛ اما در شرایط فعلی به دلیل کم بودن عرضه، تولید ناچیز و حضور سوداگران در این بازار، تقویت سمت تقاضا اقدامی غیر کارشناسی محسوب می‌شود.
در واقع خروجی این تحریک به‌گونه‌ای است که بازار را با فشار ابر تورمی از رکود خارج می‌کند و نمی‌توان به‌عنوان راهکار بلندمدت از آن استفاده کرد؛ زیرا در حال حاضر عمدتاً سوداگران این حوزه با تغییرات و التهابات بازارهای موازی یا افزایش وام، منتظر افزایش قیمت و دست یافتن به سودهای بالا در این حوزه هستند، بنابراین با افزایش وام مجدداً خانه‌ها گران‌تر خواهد شد.
رشد ۲۱۵ درصدی قیمت مسکن در سال‌های ۷۳ تا ۷۵
بررسی پیشینه اقدامات و آمارهای بانک مرکزی در دهه‌های مختلف نیز به وضوح درستی این گفتار را اثبات می‌کند. به عنوان نمونه از سال ۷۲ تا سال ۷۶ در مدت ۴ سال در مجموع حدود یک میلیون واحد مسکونی ساخته شد و در واقع میزان ساخت‌وسازها در مقایسه با قبل از این دوران کاهش قابل توجه یافت. این درحالی بود که وام خرید مسکن در سال ۷۳ تا ۷۵ از ۲.۵ به ۳.۵ میلیون افزایش یافت.
نتیجه‌ای که افزایش وام خرید داشت، نه افزایش عرضه بلکه افزایش قیمت مسکن بود؛ به‌طوری‌که طبق اطلاعات مرکز آمار قیمت یک واحد مسکونی در تهران به‌طور میانگین از ۵۱ هزار تومان در متر مربع در سال ۱۳۷۳ به ۱۶۱ هزار تومان در انتهای سال ۱۳۷۵ رسید.
بنابراین یکی از مخربترین افزایش‌های وام خرید در بازه زمانی مذکور بوده است؛ به طوریکه هرچند که دولت رشد ۴۰ درصدی را در تسهیلات پرداختی برای خرید خانه ایجاد کرد، اما نتیجه آن رشد ۲۱۵ درصدی قیمت مسکن بوده و در نهایت نیز به نا‌توان‌تر شدن خانوار در تامین این کالای اساسی منجر شده است.
از این رو تجربه سیاست افزایش تسهیلات و تحریک تقاضا به ویژه در شرایط فعلی که تولید به شدت کاهش یافته و هنوز حذف کلی سوداگران از بازار اتفاق نیفتاده است، تنها به افزایش قیمت مسکن منجر خواهد شد.
لزوم تخصیص وام به ساخت مسکن و انتقال به خرید
البته این نقد وارد است که در ایران نسبت وام به ارزش ملک موسوم به [۱]LTV در ایران نسبت به کشورهای دیگر پایین است؛ اما نکته‌ای که باید توجه کرد اینست که آیا شرایط حال حاضر و میزان تولید کشور با آن کشورها یکسان است.
به عنوان نمونه در کشور آمریکا عرضه مسکن از میزان تقاضا فراتر رفته و شاخص تراکم خانوار آنها به حدود ۰.۹ رسیده است؛ این بدان معنیست که به ازای هر ۹۰ خانوار ۱۰۰ مسکن وجود دارد و از سال ۱۹۱۳ این کشور مالیات بر عایدی سرمایه را اجرایی کرده است. بنابراین طبیعی است که در این شرایط (پیش بودن تعداد خانه و کاهش سوداگری) میزان وام خرید را افزایش دهد.
همچنین لازم به ذکر است که بهترین روش افزایش وام مسکن و نیز افزایش LTV که هم تقاضا را توانمند می‌کند و هم ساخت و ساز را رونق می‌بخشد، واگذاری وام به ساخت مسکن و انتقال وام به خریدار (پرداخت اقساط وام توسط متقاضیان مسکن) است و در صورتی که دولت در شرایط فعلی قصد افزایش وام را دارد باید این سیاست را در دستورکار قرار دهد.
پینوشت:
[۱] Loan To Value
انتهای پیام/ راه و ساختمان
