مسیر اقتصاد/ شبکه تحلیلگران اقتصاد مقاومتی با همکاری کمیته اقتصاد مقاومتی مجلس شورای اسلامی در جریان پیگیری بحث مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن به عنوان راهکار مقابله با سوداگری و افزایش قیمت این کالای حیاتی، مجموع مطالعات و بررسی های خود را در قالب کتابی تحت عنوان «مالیات بر عایدی املاک ؛ راهکار حذف سوداگری از بازار مسکن» منتشر نمود. نرخ مالیات بر عایدی املاک و مباحث پیرامون آن یکی از مهم‌ترین مباحث مورد بررسی در این کتاب است.
این کتاب ضمن بررسی ادبیات موضوع و آثار این ابزار مالیاتی، ملاحظات وضع قانون مالیات بر عایدی املاک در ایران مورد بحث قرار گرفته و با بهره گیری از نمونه های جهانی در بیش از ۱۴ کشور، پیشنهادهایی ارائه شده است. در بخش پایانی این کتاب نیز مبتنی بر مباحث انجام شده، طرح قانونی پیشنهادی برای وضع مالیات بر عایدی املاک در ایران ارائه شده است که می تواند مورد استفاده دولت و مجلس قرار گیرد.(اینجا)
در فصل دوم این کتاب طراحی قانون مالیات بر عایدی املاک مبتنی بر تجربیات و قوانین جهانی انجام شده است. در بخش چهارم فصل دوم این کتاب آمده است:
تعیین نرخ بهینه مالیات بر عایدی سرمایه به عوامل متعددی وابسته است. نرخ سایر مالیات‌ها، معافیت‌های اعطا شده و مدت زمان گذشته از آغاز اجرای قانون، از جمله این عوامل است. علاوه بر این موارد، عواملی از جمله مدت زمان نگهداری دارایی و تعدیل تورم نیز بر تعیین نرخ بهینه اثرگذار است و لذا باید در طراحی قانون مالیات بر عایدی سرمایه مدنظر قرار گیرد.
از آنجا که هدف مالیات بر عایدی سرمایه درآمدی نبوده و این پایه مالیاتی برای تنظیم‌گری اخذ می‌شود، لذا مسئله تعیین نرخ و ابعاد آن نیز باید مبتنی بر این رویکرد تعیین گردد؛ لذا بیش از آنکه نرخ بالا یا پائین اهمیت داشته باشد، بازدارنده بودن نرخ و شیوه برخورد آن با عایدی است که بر اثرگذاری این پایه مالیاتی تاثیر دارد. پس از مسئله نرخ و اخذ مالیات بر عایدی سرمایه، محل مصرف درآمدهای حاصل نیز موضوعی است که به ویژه در حوزه املاک می‌تواند در این جهت‌دهی و تنظیم‌گری تاثیر داشته باشد و به عنوان مکمّلی در مدیریت بازار مسکن عمل کند.
نرخ بهینه مالیات بر عایدی املاک چقدر است؟
دیدگاه‌ها در مورد نرخ بهینه برای مالیات بر عایدی سرمایه متفاوت است. دیدگاه اولیه آن است که عایدی حاصل از سرمایه مانند درآمد عادی تلقی شده و نرخ اخذ مالیات از آن باید با نرخ مالیات بر درآمد یکسان باشد؛ کشورهایی مانند آفریقای جنوبی و هند از این دیدگاه تبعیت می‌کنند. اما در دیدگاه غالب که اکثر کشورهای توسعه یافته بر مبنای آن عمل می‌کنند، عایدی حاصل از سرمایه به عنوان یک فعالیت غیرمولد شناخته شده و بایستی در مقابل فعالیت‌های مولد، با اعمال مالیات بیشتر تنبیه شود.
در تأکید بر این مسئله، عموم اقتصاددانان معتقدند که نرخ مالیات بر عایدی سرمایه باید از نرخ مالیات بر درآمد که مربوط به حقوق و دستمزد است، بالاتر باشد؛ زیرا مالیات‌هایی که بر درآمد افراد و بنگاه‌های داخلی وضع می‌شود به دلیل اثرات منفی و بازدارنده بر پس‌انداز و روش‌های پس‌انداز مردم، اثرات انحرافی به دنبال دارند[۱]. در واقع پائین بودن نرخ مالیات بر عایدی سرمایه، انگیزه انتقال سرمایه و نقدینگی بین بازارها و دارایی‌های مختلف را تشدید می‌کند.
بنابراین از آنجا که هدف اخذ مالیات بر عایدی سرمایه به ویژه در بخش املاک، کنترل و کاهش سوداگری در این حوزه است، اعمال نرخ‌های بالا نباید مانعی در وضع این مالیات باشد. در شرایط حداقلی نیز این نرخ باید با نرخ مالیات بر تولید و فعالیت‌های مولد برابر یا از آن بالاتر باشد.
تجربیات جهانی نرخ مالیات بر عایدی
برای درک تقریبی از محدوده نرخ مناسب برای مالیات بر عایدی املاک، آمار ۵۰ کشور جهان در نمودار زیر آورده شده است[۲]:
نمودار ۱- نرخ مالیات بر عایدی املاک در ۵۰ کشور
مالیات بر عایدی سرمایه در کشورهایی مانند کانادا با نرخ ۴۰ درصد، فرانسه با نرخ حداکثر ۴۲ درصد، ژاپن بیش از ۴۰ درصد، آلمان تا سقف ۴۵ درصد، بریتانیا ۲۸ درصد و آمریکا ۲۸ درصد وضع شده است. نرخ مالیات بر عایدی سرمایه در کشورهای دیگر مانند آفریقای جنوبی تا سقف ۴۰ درصد و در سوئد به ۳۰ درصد می‌رسد.
در کشور روسیه مالیات بر عایدی سرمایه به میزان ۳۰ درصد از افراد غیر مقیم و به میزان ۱۳ درصد از ساکنین روسیه گرفته می‌شود؛ املاک تجاری در این کشور مشمول ۲۰ درصد و کسب و کارهای کوچک با نرخ ۶ تا ۱۵ درصد مشمول مالیات بر عایدی سرمایه می‌شوند. در کشور پرتغال نیز این مالیات فقط در بخش املاک و مستغلات با نرخ متغیر از ۱۲ تا ۲۸ درصد اعمال می‌شود و در اسپانیا این نوع مالیات از سال ۲۰۱۶ با نرخ حداکثر ۲۳ درصد برای افراد و با نرخ حداکثر ۲۵ درصد برای شرکت‌ها دریافت می‌گردد.
اگر از نرخ مالیات بر عایدی سرمایه در ۵۰ کشور فوق میانگین گرفته شود، میانگین ۲۷.۷ درصد به دست خواهد آمد. بنابراین پیشنهاد می‌شود در ایران نرخ مالیات بر عایدی سرمایه در بخش املاک، مساوی و یا بالاتر از نرخ مالیات بر درآمد و حدود ۲۵ درصد باشد. با وجود این، دوره نگهداری دارایی و تعدیل تورم نیز می‌تواند این نرخ را تحت تاثیر قرار دهد که در مطالب بعدی به آن پرداخته خواهد شد.
پینوشت:
[۱] گزارش معاونت پژوهش سازمان امور مالیاتی، ۱۳۹۷
[۲] برخی کشورها نرخ‌های متفاوتی برای شرایط خاص در نظر می‌گیرند. لذا در نمودار فوق بیشترین نرخ آن‌ها آورده شده است.
انتهای پیام/راه و ساختمان
