۴ سیاست برای کنترل سوداگری مسکن در کره جنوبی

مسیر اقتصاد/ کره جنوبی برنامه ویژه‌ای برای بهبود وضعیت مسکن داشت؛ برنامه ای که در اواسط قرن بیستم میلادی در این کشور اجرایی شد و نتایج قابل توجهی داشت. یکی از برنامه های اجرا شده در این زمینه، ساخت ۲ میلیون واحد مسکونی توسط دولت بود. بین دهه ۱۹۶۰ همزمان با رشد اقتصادی کره جنوبی یعنی تا اوایل دهه ۱۹۹۰ زمانیکه پروژه ساخت ۲ میلیون واحد مسکونی آغاز شد، فعالیت‌های سفته بازانه و سوداگرانه مسکن همواره یکی از مشکلات اجتماعی مسکن بود. واکنش دولت به این موضوع چهار وجه داشت که خود را در قیمت‌گذاری مسکن، کنترل تخصیص خانه‌های جدید، استرداد سودهای سوداگرانه و اخذ مالیات بر عایدی سرمایه نشان داد.

قیمت‌گذاری مسکن اولین گام مقابله با سوداگری

افزایش مستمر قیمت مسکن باعث ایجاد شکاف بین طبقه فقیر و غنی و نیز افزایش بار مسکن بر دوش فقرا گردید. در واکنش به این اتفاق دولت کره در سال ۱۹۹۷ سقف قیمت برای خانه‌های نوساز اعمال نمود. از سال ۱۹۸۹ نیز قیمت مسکن به عنوان تابعی از هزینه‌های ساخت محاسبه شد که در هر سال قیمت خرید زمین و ساخت و ساز با نرخ‌های متفاوت به هزینه ساخت و ساز استاندارد اضافه می‌گردید.

این قانونگذاری با چند مشکل مواجه بود. اول اینکه شرایط بازار مسکن در هر منطقه از کشور را در نظر نمی‌گرفت؛ دوم اینکه در مناطق گران قیمت، کیفیت ساخت خانه‌ها کاهش یافت؛ سوم نیز شکاف بین قیمت بازار و قیمت تعیین شده باعث ایجاد فعالیت‌های سوداگرانه شد.

کنترل تخصیص خانه‌های جدید

مقررات مربوط به تخصیص مسکن در سال ۱۹۷۷ به عنوان الزامات اجرایی تعیین گردید. این مقررات متقاضیان را ملزم به رعایت موارد تدوین شده در بانک مسکن کره جنوبی می‌کرد و اولویت با کسانی بود که برای بار اول صاحب خانه می‌شدند.

در آیین نامه مذکور، مسکن نوساز باید در ابتدا به خانوارهای فاقد مسکن داده می‌شد؛ سپس خانواده‌ای که مسکن دولتی جدید تصاحب کرده است تا مدت معینی مجاز به خرید خانه دولتی نبود. متقاضیان بخش خصوصی نیز تا ۵ سال حق خرید این خانه‌ها را نداشتند. همچنین به منظور جلوگیری از سوداگری، خریدار مسکن دولتی تا ۵ سال نمیتوانست خانه خود را بفروشد و اگر در این مدت این کار را انجام می‌داد، باید مالیات حاصل از سود را به دولت برمی‌گرداند.

استرداد سودهای سوداگرانه به جامعه با اخذ مالیات بر عایدی سرمایه

دولت کره جنوبی دو روش مالیات بر عایدی سرمایه[۱] و سیستم مناقصه فروش مسکن را به منظور  استرداد سودهای حاصل از سوداگری تصویب کرد. مالیات بر عایدی سرمایه بر اساس قانون مالیات بر درآمد معرفی و به عنوان مالیات مقابله کننده با سوداگری تصویب شد و نقش بسزایی در تثبیت قیمت مسکن در دهه های ۱۹۶۰ و ۱۹۷۰ داشت؛ یعنی دقیقاً زمانیکه کمبود مسکن باعث رشد فعالیت های سوداگرانه شده بود. این قانون به منظور معافیت مردم عادی، از خانوار‌های دارای یک واحد مسکونی در هنگام معامله مالیات بر سود فروش دریافت نمی‌کرد.

مالیات‎‌های خرید و فروش و افزایش وام رهنی مسکن

در پی بحران اقتصادی بی سابقه که ناشی از بحران مالی آسیا در سال ۱۹۹۷-۱۹۹۸ بود، تعدادی آپارتمان فروخته نشد و قیمت مسکن کاهش یافت و بسیاری از سازندگان ورشکست شدند. در چنین شرایطی دولت تصمیم به نقش‌آفرینی در بازار مسکن گرفت و با تحریک تقاضا با ارائه حمایت مالی از طریق صندوق ملی مسکن به این بازار رونق بخشید. از طرفی مالیات‌های خرید و فروش را به طور موقت کاهش داد.

کاهش عرضه مسکن جدید در بازه ۱۹۹۸ تا ۲۰۰۱ و افزایش وام رهنی به افزایش قیمت مسکن در شهر سئول و حومه آن منجر شد. در چنین شرایطی دولت برای جلوگیری از افزایش قیمت مسکن تصمیم گرفت سیاست‌های جدیدی اتخاذ کند. به عنوان مثال مالیات ملی جدید و فزاینده‌ای را برای املاک و مستغلات(یعنی مالیات جامع املاک و مستغلات[۲]) تصویب کرد. همچنین مالیات ویژه‌ای برای درآمدهای ناشی از بازسازی آپارتمان‌های قدیمی وضع کرد و مالیات بر عایدی سرمایه مالکان دو خانه یا بیشتر را افزایش داد و پوشش سقف قیمت برای آپارتمان‌های جدید را گسترده نمود. علاوه بر این، قوانین کنترل کننده‌ای مانند سقف نسبت بدهی به درآمد و نسبت وام به ارزش مسکن وضع شد تا از وام دهی بیش از حد و تزریق نقدینگی به بازار جلوگیری گردد.

تدوین برنامه رفاه مسکن بر اساس دهک‌های درآمدی

پس از ایجاد شکاف بین عرضه و تقاضا و بحران‌های مالی بوجود آمده و اصلاحات انجام شده، دولت کره به وجود یک برنامه رفاهی مسکن بر اساس دهک‌های درآمدی پی برد. در نتیجه در سال ۲۰۰۳ دولت کره جنوبی با هدف عرضه یک میلیون واحد استیجاری دولتی جدولی را طبق دهک‌های درآمدی برای دوره ده ساله تدوین نمود.

وزارت زمین و حمل ونقل (۲۰۰۳)

پینوشت:

[۱] capital gains tax

[۲] the Comprehensive Real Estate Tax

[۳] اجاره مسکن در جمهوری کره جنوبی پیچیده‌تر از کشورهای دیگر است، زیرا گزینه‌های مختلفی عبارت از چنسی، اجاره ماهانه با سپرده و اجاره ماهانه با سپرده های اوراق بهادار ناچیز وجود دارد. برای مدت زمان طولانی، قرارداد اجاره غالب در بازار مسکن کره، چنسی یا اجاره مبتنی بر دارایی است. در قرارداد چنسی، مستأجر در زمان امضای قرارداد اجاره، مبلغ زیادی با عنوان سپرده پیش پرداخت به صاحبخانه پرداخت کرده و در طول دوره اجاره، اجاره ماهانه پرداخت نمی کند. سپس، صاحبخانه سپرده دریافتی را به منظور کسب بازده برابر با اجاره‌بها سرمایه‌گذاری می کند .مبلغ سپرده به طور کامل در پایان قرارداد اجاره قابل استرداد است. چنسی محصول طبیعی دوران کمبود مسکن، نرخ‌های بهره بالا، افزایش قیمت مسکن و تأمین ناکافی تسهیلات رهنی بود.

منابع:

مقاله Housing Policy in the Republic of Korea ؛ plink.ir/lywWb

مقاله Housing Policy Systems in South and East Asia ؛ plink.ir/h3fbJ

انتهای پیام/ راه و ساختمان