مسیر اقتصاد/ یکی از نقاط عطف به منظور افزایش شاخص عرضه مسکن در کره جنوبی، ساخت ۲ میلیون واحد مسکونی در بازه ۱۹۸۸ تا ۱۹۹۲، بوده است. پس از آنکه افزایش تقاضا و کاهش عرضه در دهه‌های ابتدایی استقلال در کره جنوبی به شکاف شدید بین عرضه و تقاضا و ایجاد بحران در وضعیت مسکن این کشور مبدل شد، دولت راهکار را در تولید انبوه مسکن دید و در سال ۱۹۸۸ پروژه ساخت ۲ میلیون واحد مسکونی را آغاز کرد.
در همین راستا دولت ابزارهایی از جمله قانون بهبود توسعه زمین، تهیه نقشه قابل توسعه توسط بخش دولتی و افزایش بودجه از طریق صندوق ملی مسکن[۱] را برای ساخت این تعداد (۲ میلیون) از واحد مسکونی به کار گرفت.
کسب سرمایه برای توسعه مسکن و زیرساخت در کره جنوبی
با ادامه رشد شهرنشینی در دهه ۱۹۸۰ مسائل شهری مسکن بیش از پیش جدی شد. با وجود تقاضای بالای مسکن، زمین‌های قابل توسعه در مناطق شهری خیلی محدود بود و همین عامل، عرضه کافی زمین را به مهمترین موضوع در سیاست مسکن تبدیل کرد. طرح «تنظیم مجدد زمین»[۲] که برای تامین زمین‌های قابل سکونت قبل از دهه ۱۹۸۰ بود و نیز «طرح جمع آوری زمین»[۳] و «طرح توسعه زمین‌های آپارتمانی»[۴] در مجموع نتوانستند زمین کافی را فراهم کنند.
از این رو برای حصول نتیجه «قانون بهبود توسعه زمین»[۵] در سال ۱۹۸۰ در کره جنوبی تصویب شد. بر این اساس، مراکز شهری و نواحی اطراف آن‌ها به عنوان مناطق توسعه‌یافته دارای برنامه معرفی شدند. دولت محلی، شرکت ملی مسکن کره و شرکت مسکن و زمین کره[۶] اجازه پیدا کردند زمین‌های مورد نظر خود را احصا کنند، توسعه داده و به سازندگان مسکن به فروش برسانند.
قانون بهبود توسعه زمین اجازه می‌داد که زمین با قیمتی فروخته شود که هزینه زیرساخت‌های عمومی مانند جاده‌ها و مدارس پوشش داده شود و بازگشت سود حاصل از این کار برای سرمایه توسعه مجدد زمین استفاده گردد.
ساخت ۲ میلیون مسکن در کره جنوبی برای دهک‌های درآمدی مختلف
ساخت ۲ میلیون واحد مسکونی در این برنامه، باعث جهش چشمگیری در حجم سالانه ساخت و ساز شد. همچنین این اولین تلاش دولت کره برای تخصیص واحدهای مسکونی بر اساس توان پرداخت مردم و مناسب با گروه‌های درآمدی متفاوت بود. بر این اساس مسکن استیجاری دولتی برای خانوارهای با درآمد کم، خانه‌های کوچک برای فروش و اجاره برای گروه‌های با درآمد کم تا متوسط و مسکن بزرگتر برای فروش به طبقه متوسط در بازار ارائه شد.
نحوه تقسیم بندی ساخت ۲ میلیون واحد مسکن (۱۹۸۸-۱۹۹۲) در کره جنوبی در جدول زیر آمده است:
| دسته بندی | دهک درآمدی | مدل مسکن | میزان واحدهای ساخته شده | نحوه تامین مالی | توسعه دهندگان و عرضه کنندگان |
| بخش دولتی |
خیلی ضعیف |
مسکن استیجاری دائمی (۲۰ تا ۳۶ متر مربع) | ۲۵۰ هزار | دولت | شرکت ملی مسکن کره، دولت محلی |
| ضعیف | مسکن استیجاری بلند مدت (۳۳ تا ۵۰ مترمربع) | ۳۵۰ هزار | صندوق ملی مسکن | شرکت ملی مسکن کره، دولت محلی | |
| متوسط | خانه‌های کوچک(۴۰ تا ۶۰ مترمربع) | ۲۵۰ هزار | صندوق ملی مسکن | شرکت ملی مسکن کره، دولت محلی و شرکت‌های ساختمانی | |
| بخش خصوصی |
متوسط |
خانه‌های متوسط (۶۰ تا ۸۵ مترمربع) | – | شرکت‌های ساختمانی | |
|
بالا |
خانه‌های متوسط به بالا (۸۵ مترمربع به بالا) | – | شرکت‌های ساختمانی |
منبع: وزارت ساخت و حمل ونقل (۲۰۰۲)
اقدامات ضد سوداگری به منظور اثر بخشی بیشتر ساخت مسکن
همزمان با ساخت ۲ میلیون واحد مسکونی مکانیسمی برای هدایت مسکن‌های نوساز به سوی گروه‌های هدف مانند پس‌انداز‌های اجباری، سیستم درخواست برای خریداران آتی و اقدامات ضد سوداگری در دستور کار قرار گرفت.
بر اساس این طرح ۶.۵ درصد از تولید ناخالص ملی به ساخت مسکن تخصیص داده شد. به این ترتیب تولید مسکن از ۲۰۰ هزار واحد در سال به ۴۰۰ هزار واحد در سال افزایش یافت. همچنین در کلان شهر سئول که کمبود مسکن بسیار شدید بود ساخت ۵ شهرک در دستور کار قرار گرفت.
در ادامه دولت نسبت وام به ارزش ملک را از ۳۰ الی ۴۰ درصد به ۴۰ الی ۵۰ درصد افزایش داد. در رابطه با زمین، پروژه‌های بزرگ توسعه زمین توسط بخش دولتی برنامه‌ریزی شده و مسئولیت تایید پروژه‌ها به دولت‌های محلی واگذار شد.
همچنین سیستم پیشین کنترل قیمت مسکن‌های نوساز با تعیین قیمت کنترلی از طریق تطبیق با افزایش قیمت عمومی انعطاف پذیرتر شد. به علاوه نسبت زیربنا و نسبت سطح اشتغال زمین نیز اندکی بهبود یافتند. این موضوع امکان ساخت مسکن گروه‌های کم‌درآمد برای مثال در قالب مجتمع‌های کم ارتفاع را فراهم کرد. سیاست دیگر نیز ساخت مجموعه‌های با هدف دوگانه نظیر مسکونی-تجاری بود که زمان سفرهای درون شهری و هزینه ایاب و ذهاب را برای عده زیادی کاهش می‌داد.
در نتیجه پس از ۵ سال بیش از ۵ میلیون واحد مسکونی ساخته شد. البته سازندگان بخش خصوصی بیش از ۳۰ درصد فراتر از هدف عمل کردند؛ در حالیکه بخش دولتی به بخش کمی از هدف خود رسید. به هر حال پیاده سازی این برنامه باعث ثابت ماندن قیمت مسکن در دهه ۱۹۹۰ شد.
بین سال‌های ۱۹۸۸ تا ۱۹۹۲ با وجود برخی تردید‌ها در آغاز به کار تولید مسکن به ظرفیت ۲ میلیون واحد، حداقل ۲.۷۱۷ میلیون واحد ساخته شد یعنی بیشتر از میزان هدفگذاری شده در ابتدای مسیر ساخت؛ در نتیجه شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی رو به بهبود رفت و قیمت مسکن نیز در مرحله تثبیت قرار گرفت.
پینوشت:
[۱] National Housing Fund
[۲] Land Readjustment Scheme
[۳] Land Assembly Scheme
[۴] Apartment Land Development Scheme
[۵] Land Development Promotion Law (LDPL)
[۶] Land and Housing Corporation
منابع:
مقاله Housing Policy in the Republic of Korea ؛ plink.ir/lywWb
مقاله Housing Policy Systems in South and East Asia ؛ plink.ir/h3fbJ
انتهای پیام/ راه و ساختمان
