مسیر اقتصاد/ تلاش برای صنعتی سازی ساختمان در کشور بدون سیاست‌گذاری مناسب و عدم توجه به حل مشکل به صورت بنیادی، همواره با شکست مواجه خواهد شد. نیاز به سرمایه‌گذاری اولیه بالا، سوداگری در بخش زمین، نقص و عدم انسجام در سیاست‌گذاری‌های کلان کشور، کمبود دانش فنی و … اصلی‌ترین چالش‌های صنعتی سازی ساختمان محسوب می‌شوند.
بنابراین سیاست‌های کلان باید به گونه‌ای تدوین گردد که با استفاده از ابزارهای حاکمیتی، افزایش تولید مسکن و مهار سوداگری بصورت توأمان مورد توجه قرار گیرد. در غیر این صورت اتخاذ راهکارهای ناقص و کوتاه‌مدت، مشکلات موجود بر سر راه تولید مسکن را بحرانی‌تر خواهد کرد و صنعتی سازی ساختمان نیز نمی تواند در این زمینه راهگشا باشد.
صنعتی سازی ساختمان به سرمایه اولیه بالا نیاز دارد
استفاده از فناوری جدید همواره با هزینه‌های مختلفی از جمله مطالعات جامع، نمونه‌سازی و آزمایش‌های متعدد، آموزش و … همراه بوده است. بهره‌گیری از روش صنعتی سازی ساختمان، منابع مالی زیادی را به عنوان سرمایه اولیه برای هزینه ساخت کارخانه، واحد خدمات و پشتیبانی، آزمایشگاه‌های سازه، خرید ماشین‌آلات، خرید قالب‌ها، هزینه سیستم‌های کنترلی و هدایت خودکار نیاز خواهد داشت.
با توجه به هزینه بالای اولیه، سرمایه‌گذاران رغبت چندانی برای ورود به این سیستم ساخت و ساز ندارند. عدم سرمایه‌گذاری در صنعتی سازی را می‌توان ناشی از کمبود بودجه سازندگان و ریسک بالای آن برای سرمایه‌گذاران دانست. به عبارت دیگر وجود ریسک پایین در ساخت مسکن به روش قدیمی و همچنین بازدهی مناسب آن برای سرمایه‌گذاران، حتی سرمایه افراد غیر متخصص را نیز به استفاده از روش قدیمی جذب کرده است.
علاوه بر این، در بعضی موارد به دلیل تولید پائین، استفاده از مصالح نوین و ابزارهای صنعتی، به افزایش قیمت تمام شده مسکن منجر می‌شود؛ لذا تقاضا برای ساختمان‌هایی که از این مصالح و امکانات استفاده می‌کنند به دلیل پایین بودن قدرت خرید خانوارها، عموماً پایین بوده و به تبع آن سازندگان نیز تمایل کمتری به استفاده از این روش خواهند داشت.
زمین، سازندگان را از رقابت بر سر کیفیت دور کرده است
هزینه‌های تولید ساختمان به دو بخش کلی «قیمت خرید زمین» و «هزینه ساخت» شامل طراحی، تأمین مصالح ساختمانی، دستمزد کارگران، صدور پروانه و … تقسیم می‌شود.
بر اساس آمار‌های رسمی به طور میانگین حدود ۶۰ تا ۷۰ درصد از قیمت تمام شده واحدهای مسکونی مربوط به زمین است و از آنجا که به دلیل سوداگری طی سال‌های متمادی قیمت زمین افزایش قابل توجهی داشته، قیمت مسکن نیز همراه با این مولفه بالا رفته است.
بر اساس گزارش مرکز آمار، قیمت فروش یک مترمربع زمین در بهار ١٣٩٨ نسبت به بهار ۱۳٩٧ در شهر تهران ۱۷۴.۶ درصد رشد یافته؛ در حالی که این رشد برای قیمت یک مترمربع واحد مسکونی ۱۰۹.۶ درصد بوده است.
بنابراین در شرایطی که ۶۰ درصد قیمت ساخت را زمین، حدود ۲۰ درصد آن را مصالح و کل هزینه‌های مربوط به مطالعه، طراحی، اجرا چیزی در حدود ۱۵ تا ۲۰ درصد هزینه تمام شده ساختمان را به خود اختصاص می‌دهند، هزینه‌های ساختمانی که با صنعتی سازی قابل کاهش و برنامه‌ریزی است، به‌دلیل تأثیر زیاد قیمت زمین در قیمت نهایی ساختمان عملاً اثر قابل توجهی نخواهد شد.
به همین علت مزایای اقتصادی استفاده از روش‌های صنعتی کمرنگ شده و انگیزه مالی برای ترغیب خریداران ایجاد نمی‌گردد. به عبارت دیگر تا زمانی‌که سوداگری در زمین موجب رشد غیرمنطقی قیمت مسکن گردد؛ رقابت برای تولید با کیفیت و تعیین قیمت مناسب برای مصرف‌کنندگان نهایی معنایی نخواهد داشت.
نیاز صنعتی سازی به سیاست‌گذاری‌های کلان
یکی از حلقه‌های اصلی در فرآیند برنامه‌ریزی سیستم، سیاست‌گذاری است. جایگاه سیاست‌گذاری پس از تدوین اهداف و قبل از برنامه عملیاتی است.
در این راستا، تدوین و نگارش طرح جامع صنعتی سازی در کشور توسط دستگاه‌های ذیربط امری ضروری است و در این راستا مهم‌ترین حمایت دولت، تشویق و ارائه راهکارهایی در جهت ساخت صحیح و اصولی ساختمان‌های با کیفیت مطلوب و در مقابل افزایش تدریجی هزینه ساخت برای سازندگان با روش معمول است.
در همین راستا راهبری صنعتی سازی در کشور به مرکز تحقیقات راه و ساختمان و مسکن واگذار شده است. این مرکز وظیفه تأیید و ترویج فناوری‌های نوین ساختمانی را با توجه به شاخص‌های فنی و قانونی بر عهده دارد.
با وجود این، علیرغم انجام اقداماتی به منظور رونق صنعتی سازی ساختمان در کشور، این مهم به خوبی تحقق نیافته و روند ساخت و ساز بیانگر عدم پیشرفت مناسب و قدرتمند در این حوزه است.
گواه بر این مدعا گزارش جلسه دوم شورای راهبردی صنعتی سازی ساختمان در تاریخ ۲۲ خرداد ۱۳۹۸ است که می‌گوید: «ایران در نسل سوم ساختمان‌سازی و صنعت ساختمان قرار دارد؛ در حالی که دنیا در نسل ششم بوده و در سال آینده به نسل هفتم ساختمان‌سازی وارد می‌شود.»
علاوه بر این، جامعه‌ی صنعتی ساخت و ساز به ویژه دستگاه های دولتی برای برنامه ریزی و تعیین استراتژی، به اطلاعات جامع و کاملی (سامانه جامع مسکن) نیاز دارند. بررسی‌ها نشان می‌دهد که اطلاعات موجود درباره‌ی تولیدکنندگان واحدهای صنعتی ساختمان نه تنها به روز نبوده، بلکه از نوعی نابسامانی و عدم اعتبار لازم حکایت دارد.
تولید انبوه لازمه توجیه اقتصادی صنعتی سازی ساختمان
صنعتی سازی ساختمان در پروژه‌های بزرگ و انبوه‌سازی‌ها مورد استفاده قرار می‌گیرد. در واقع در ابعاد کوچک و مساحت‌های کم، به‌صرفه و اقتصادی نیست. به طوری‌که می‌توان گفت این صنعت به دلیل سهم ناچیز در تولید مسکن و عدم استفاده وسیع از ظرفیت‌های تولید انبوه، در سال‌های متمادی با شکست مواجه شده است.
عدم وجود صندوق های سرمایه‌گذاری (تجمیع سرمایه)، کمبود شرکت‌های ساختمانی بزرگ و نبود امکانات لازم برای سرمایه‌گذاری‌های کلان در بخش ساختمان، از دیگر مواردی است که به این مسئله دامن می زند.
کمبود دانش و تجربه صنعتی سازی ساختمان
بر اساس بررسی‌های صورت گرفته، نیروی کار جامعه به تدریج به سمت اخذ تحصیلات عالی می‌رود و به همین دلیل در بلندمدت بازار تولید ساختمان‌های با روش قدیمی با کمبود نیروی کار ساده و اجرایی مواجه خواهد شد. مسئله‌ای که در حال حاضر کشور با آن روبرو شده و عمده نیرو‌های شاغل ساختمانی از کشورهای همسایه (افغان) هستند.
نیروی کار تحصیل کرده خود را مناسب کار در فعالیت‌های سخت و به عنوان کارگر ساده تصور نمی‌کند. از طرف دیگر استفاده از کارگران مهاجر و بدون آموزش در کشور علاوه بر مسائل و مشکلات فرهنگی و اجتماعی، باعث خروج سرمایه و ارز از کشور می‌گردد.
این در حالی است که اجرای ساختمان با روش صنعتی و تکنولوژی‌های جدید نیاز به نیرو‌های مجرب و آموزش دیده دارد که دانشگاه‌ها و مراکز آکادمیک داخل کشور به علت فشرده بودن سرفصل‌های دوره کارشناسی یا حتی کارشناسی ارشد، معمولاً اطلاعاتی از صنعتی سازی ساختمان و فرآیندهای آن در اختیار فارغ‌التحصیلان قرار نمی‌دهند.
قیمت پایین حامل‌های انرژی چالشی برای صنعتی سازی
بسیاری از کارشناسان، صنعتی سازی ساختمان را یکی از الزامات اصلاح ساخت و ساز مسکن در کشور عنوان می‌کنند و یکی از دلایل بی‌توجهی به این نوع ساخت و ساز را قیمت پایین انرژی و عدم تمایل سازندگان و مردم به صرفه جویی می‌دانند.
با صنعتی سازی ساختمان هزینه‌های مصرف انرژی به شکل قابل توجهی کاهش پیدا میکند. اما در شرایطی که هزینه انرژی در ساختمان‌ها بسیار اندک است، سازندگان تمایلی به ساخت خانه به روش صنعتی ندارند. در حال حاضر ارزان بودن قیمت انرژی انگیزه سازندگان را جهت ساخت و عرضه واحدهای مسکونی صنعتی و با کیفیت بالا، کاهش داده است.
همین موضوع موجب شده تا کفه ترازو به سمت ساخت و ساز به روش قدیمی باشد و مادامی که این مسئله حل نشود تقاضای ساختمان‌های ساخته شده به روش صنعتی بالا نخواهد رفت و رقابت بین این دو نوع روش ساخت معنایی نخواهد داشت.
منابع:
مقاله «بررسی چالش‌های صنعتی‌سازی ساختمان در ایران و پیشنهاد راهکارهای عملی» plink.ir/FHBR8
Establishment and Development of IBS in Malaysia; plink.ir/Ma7JS
انتهای پیام/ راه و ساختمان
با سلام. متشکرم از اطلاعات مفیدی که ارائه نموده اید. امیدواریم که هرچه زودتر موانع این حوزه کاری برطرف گردد.
برای حل مشکل مسکن هیچ راهی جز صنعتی سازی مسکن وجود ندارد و هر چه دولت در این زمینه اهمال کاری نماید مشکلات جامعه نیز بیشتر خواهد شد