مسیر اقتصاد/ نگرانی ها از میزان و نحوه تاثیرات یک قانون جدید در جامعه توسط مسئولین، مردم و کارشناسان همواره وجود دارد. این قبیل نگرانی ها، متوجه تصویب و اجرای قانون مالیات بر عایدی سرمایه نیز می شود.
در این زمینه، برخی از نگرانی ها ناشی از عدم آگاهی کافی نسبت به این نظام مالیاتی است. در پاسخ باید گفت که این نظام مالیاتی بیش از یک قرن است که در کشورهای توسعه یافته مورد استفاده قرار گرفته است.
با این وجود برخی از مخالفان وضع مالیات بر عایدی سرمایه، تردیدهایی در مورد آثار اقتصادی مالیات بر عایدی سرمایه دارند. مهمترین پیامدهای منفی ادعایی در مورد آثار دریافت مالیات بر عایدی سرمایه، ایجاد پدیده رکود در بازار مسکن، افزایش قیمت ها و کاهش سرمایه گذاری است.
در این مطلب به ارزیابی و بررسی شبهه ایجاد رکود در بازار مسکن پرداخته می شود.
ایجاد رکود در بازار مسکن
یکی از مهم ترین ابهاماتی که در مورد وضع مالیات بر عایدی سرمایه وجود دارد، احتمال بروز و یا تعمیق رکود در بازارهاست. احتمال بروز رکود در بازاری مانند بازار مسکن که در آن کالای مسکن غیرقابل انتقال و دارای محدودیت است، بیش تر است.
در واقع بیشتر مشکلات و آثاری که مخالفان در مورد مالیات بر عایدی سرمایه مطرح می کنند، از این ابهام نشئت می گیرد. گزاره تعریفی این ابهام بدین گونه است که هنگامی که مالیات بر عایدی سرمایه وضع می شود، زمینه برای شکل گیری دو پدیده مهم در بازار مسکن فراهم می شود.
پدیده اول، قفل شدن دارایی ها و سرمایه های موجود در بازار مسکن است. بدین شکل که صاحبان سرمایه برای بهره مندی از معافیت های بیشتر در اثر نگهداری دارایی و یا به دلیل عدم تمایل به پرداخت مالیات، فروش سرمایه و یا ملک خود را به تاخیر می اندازند و بدین ترتیب برخی از دارایی ها در دست صاحبان سرمایه، حبس و یا اصطلاحا قفل می شود.
پدیده دوم، خروج سرمایه ها از بازار مسکن به دلیل اعمال مالیات است. به نظر مخالفان، برآیند دو پدیده مذکور موجب ایجاد و یا تعمیق رکود در بازار مسکن می شود.
آیا با CGT دارایی ها قفل می شود؟
رفع ابهام در مورد قفل شدن دارایی ها، با اجرای شکل و نحوه صحیح اعمال مالیات بر عایدی سرمایه رخ می دهد. اگر قانون گذاری صحیح باشد، بدین نحو که تفاوت نرخ مالیات برای نگهداری ملک در طول زمان وجود نداشته باشد و یا لااقل نسبت به سرمایه گذاری در تولید به صرفه نباشد، جای هیچ گونه نگرانی برای حفظ انگیزه حبس دارایی ها باقی نخواهد ماند.
مالیات بر عایدی سرمایه می تواند به نحوی طراحی شود که فقط تقاضای سوداگرانه در بازار را مورد هدف قرار دهد و تاثیری بر تقاضای مصرفی نداشته باشد. معافیت خانه اصلی افراد از جمله ملاحظاتی است که بر تقاضای مصرفی تاکید دارد. در واقع تعیین هوشمندانه نرخ مالیات بر عایدی سرمایه و نحوه اعمال تخفیفات آن، دارای اهمیت ویژه ای برای جلوگیری از بروز چنین پدیده ای است.
همچنین با مهلت دهی و اجازه یک فرصت تنفس چند ماهه از زمان تصویب قانون مالیات بر عایدی سرمایه تا زمان اجرای آن، افرادی که مایل به فروش و یا خرید دارایی مورد نیاز خود هستند می توانند به این کار بپردازند. این موضوع موجب از بین رفتن زمینه پدیده قفل شدن دارایی ها خواهد شد.
مالیات بر عایدی سرمایه به خروج سرمایه از بازار مسکن منجر می شود؟
رفع ابهام در مورد پدیده خروج سرمایه نیز بدین گونه است که خروج سرمایه هایی که با هدف کسب سود و سوداگری در بازار مسکن ورود پیدا کرده بودند، نه تنها پدیده ای مذموم نیست، بلکه موجب واقعی شدن بازار مسکن و ثبات و رونق بیشتر آن در بلندمدت خواهد بود.
هنگامی که فعالیت های غیرمولد و سوداگرانه سهم بیشتری از منابع مالی را تصاحب کرده اند و به نوعی نفس فعالیت های تولیدی را گرفته اند، با اعمال مالیات بر عایدی سرمایه نه تنها نباید هیچ واهمه ای از تعمیق رکود داشت، بلکه با دمیدن روح تازه در کالبد فضای تولیدی کشور بایستی انتظار بروز رونق را داشت. از صرفه افتادن فعالیت های سوداگرانه و مخرب اقتصاد، موجب تقویت فعالیت های تولیدی و ارزش آفرین خواهد بود.
نکته دوم در مورد ابهام پدیده خروج سرمایه این است که بنا بر نظر مخالفان، خروج سرمایه از بازار مسکن باعث ورود سرمایه ها به دیگر بخش ها مانند بازار طلا و ارز شده و آن بازارها را متلاطم می کند. نکته این جاست که مالیات بر عایدی سرمایه تنها بر بازار مسکن اعمال نمی شود و بر همه بازارها و دارایی هایی که زمینه و بستر فعالیت غیرمولد را در خود دارند، اعمال می شود. لذا زمینه وقوع این مسئله نیز وجود نخواهد داشت.
با سلام
منظور از «صاحبان سرمایه » در متن سازندگان مسکن هستند یا مالکان مسکن ؟
سلام خدمت شما دوست گرامی
ممنون از توجه و سوال به جاتون!
منظور ما از صاحبان سرمایه، تولیدکنندگان و سازندگان مسکن که ارزش افزوده در اقتصاد ایجاد می کنند نیست بلکه منظور ما آن دسته از افرادی است که ملک را به خاطر سوداگری احتکار کرده اند و قصد فروش تا زمانی که قیمت ها بالا بره رو ندارند.
در ضمن کسانی که انبوه ساز و یا سازنده مسکن هستند، چون عرضه واقعی و بدون انگیزه سوداگرانه دارند از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه معافند و یا درصد ناچیزی می پردازند.
میشه توضیح بدید سازندگان مسکن چطور قرار است از پرداخت مالیات معاف شوند؟
خیلی ممنون بابت این سوال خوب!
کلا معاف نیستند بلکه یه بازه زمانی از هنگام صدور پروانه ساخت تا یک زمان معقول مورد نیاز برای فروش، زمان معافیت آن هاست که بر اساس نظر کارشناسی تعیین می شود.
مثلا برای ساخت و فروش هر واحد مسکونی با متوسط ۸۰ متر مربع ۵ سال معافیت از زمان شروع تخریب و ساخت در نظر گرفته می شود.
البته این موضوع پیشنهادی است و می تواند تغییر کند.