به گزارش مسیر اقتصاد در دوره اولیه سیاست‌های مالکیت مسکن در بریتانیا خرید مسکن توسط درآمدهای خانواده (منعکس کننده درآمد حاصل از کار) و کاهش هزینه‌های خانواده و تصمیمات پس انداز انجام می‌شد. همچنین ترجیحات هزینه خانواده برای دستیابی به مالکیت خانه مرتبط بود.
عایدی سرمایه تا قبل از ۱۹۸۰ عنصر جزئی در انباشت ثروت از ناحیه مسکن
تلاش و صرفه جویی خانواده‌ها با پرداخت ماه به ماه وام مسکن باعث انباشت و گسترش مداوم ثروت مسکن فردی شد. با توجه به اینکه رشد قیمت مسکن به ندرت از نرخ تورم پایین تجاوز می‌کرد، عایدی سرمایه عنصری جزئی در انباشت ثروت بود. تورم پایین قیمت مسکن تأثیر مهمی در اجازه دادن به طیف گسترده‌تری از انتخاب‌های تامین مسکن از جمله مالکیت یا اجاره و انتخاب پرتفوی دارایی داشت.
شغل مالک خانه بودن و اجاره دادن آن‌ها همیشه بهترین انتخاب برای همه خانواده‌ها نبود و شواهدی وجود دارد که نشان می‌دهد اجاره می توانست ثروت بالاتری نسبت به مالکیت برای خانواده در دوره قبل از ۱۹۸۰ به ارمغان بیاورد. انتخاب اجاره به عنوان یک گزینه جایگزین، گسترده تر و بلندمدت برای برخی از خانواده‌های کم درآمد باقی ماند. این مسیر از طریق اقدامات نظارتی که اجاره‌ها و رشد اجاره‌بها را کنترل می‌کرد و در نتیجه هزینه‌های مسکن را سرکوب می‌کرد، تقویت شد.
چه چیزی در دهه های اخیر برای خرید مسکن در بریتانیا تغییر کرده است؟
در دهه‌های اخیر سیاست خانه‌دار کردن مردم مبتنی بر فرآیندها و نتایج بازار مسکن تغییر اساسی کرده است. قیمت واقعی مسکن در بریتانیا و جاهای دیگر تا اواسط دهه ۱۹۷۰ نسبتاً ثابت بود (OECD، ۲۰۲۱). از آن زمان به بعد در یک دوره طولانی مدت، قیمت مسکن از طریق مراحل چرخه‌ای افزایش قابل توجهی داشته است.
در شرایط تورمی، دارایی‌های مسکن (به‌ویژه زمانی که از طریق وام‌های مسکن تامین مالی می‌شوند) می‌توانند به سرعت به سوداگری و یک سرمایه‌گذاری غیرعمدی «سفته‌بازانه» تبدیل شوند. زمانی که نرخ تورم عمومی به سرعت در نرخ های وام مسکن منعکس نمی شود، تورم، ارزش واقعی بازپرداخت وام مسکن را کاهش می‌دهد.
این اثرات در بریتانیا تا اواخر دهه ۱۹۸۰ مهم بود، زمانی که ارزش واقعی بدهی های رهنی به سرعت کاهش می‌یافت. این مسئله از سال ۲۰۲۱ دوباره اهمیت پیدا کرده است، زیرا تورم بار دیگر افزایش یافته است.
بازار مسکن بریتانیا دچار اقتصاد رانتی و سوداگری شده است
پس از دهه ۱۹۸۰، شرایط برای وام‌دهندگان و وام‌گیرندگان مسکن به این صورت بود که نرخ‌های بهره واقعی و نرخ‌های تورم پایین بود. لذا بازپرداخت وام مسکن نسبتاً ارزان شد. در این وضعیت، قیمت مسکن زودتر از تورم افزایش یافت. این شرایط هزینه تصاحب سرمایه را کاهش داد و خرید مسکن راهی برای انباشت دارایی شد.
به طور بحرانی، در همان دوره، مقررات زدایی گسترده و تقویت کننده رقابت از بازارهای وام مسکن به خانواده‌ها اجازه داد تا انتخاب‌های متفاوتی در شناخت منابع درآمدی متنوع‌تر داشته باشند. این مسئله باعث افزایش قابل توجه نسبت وام به درآمد، بالاتر از مقادیر معمول قبل از دهه ۱۹۸۰ شد.
این تغییرات طیفی از ابزارهای مختلف وام مسکن به ویژه افزایش قابل توجهی در استفاده از وام مسکن با نرخ ثابت را به همراه داشت. همچنین برداشت از سهام وام مسکن افزایش داده شد و توانایی استقراض بیشتر برای سرمایه گذاری در املاک از سال ۱۹۹۶ گسترش یافت.
در نتیجه عدم اصلاح سیاست‌ها ناشی از اقتصاد سیاسی، مالکیت خانه یک سوگیری تورمی ایجاد کرد که نقش پس‌انداز درآمد در امکان خانه‌دار شدن و توزیع ثروت بین مردم با مالکیت دارایی را تضعیف کرد. در عوض، شرایطی به وجود آمد که مسکن را دچار یک اقتصاد رانتی کرد.
سوداگری امکان خرید مسکن با پس انداز را در بریتانیا از بین برده است
اکنون امکان ندارد که با پس انداز ثابت، مالکیت خانه محقق شود. مرحله خانه‌دار شدنی که در آن صاحبان خانه به سادگی منافع حاصل از مالکیت را دریافت می‌کردند، در اوایل دهه ۲۰۰۰ متوقف شد.
خریداران مسکن از آن زمان به سمت سوداگری و سفته بازی مسکن رفته اند. معاملات مکرر و مالکیت چند خانه منعکس کننده استراتژی‌ها و رویکردهای اهرمی فعال برای به حداکثر رساندن عایدی سرمایه از مسکن است. در این شرایط خرید خانه با استفاده از پس‌انداز خانواده غیرممکن شده است.
منبع: رصدخانه اقتصاد
انتهای پیام/ مسکن
