آثار و مقالات مورد تایید هشتمین همایش سالانه اقتصاد مقاومتی

بازاندیشی در طرح های توسعه شهری، افزایش عرضه زمین برای کاهش قیمت مسکن و جبران کسری بودجه

نویسندگان: سید امیر حسینی، دانشجوی دکتری معماری دانشگاه تربیت‌مدرس؛ امیرحسین آل بویه، دانشجوی کارشناسی ارشد مدیریت دولتی دانشگاه تهران

علی‌رغم ضروری بودن مسکن، قیمت بالا، آن را از دسترس بسیاری از مردم دور کرده است. به‌طوری‌که شاخص دسترسی مسکن در سال ۱۳۹۹ به ۴۷ سال رسیده است. بخش زیادی از قیمت مسکن ناشی از قیمت زمین است.  با نگاهی به آمار ۳۰ ساله قیمت زمین و مسکن پیداست که رشد قیمت زمین حتی از رشد بخش مولد مسکن نیز بالاتر است. این مسئله علاوه بر اثرات نامطلوب در اقتصاد کلان، پایین آوردن تولید مسکن، سوداگری و احتکار زمین، مشکلات اجتماعی بسیاری پدید آورده است. یکی از علل بالا بودن قیمت زمین را باید در ناکارآمدی طرح‌های جامع شهری جستجو کرد. طرح‌های جامع شهری با خط‌کشی قانونی – غیرقانونی، و نگاه غیر توسعه‌ای به شهرها باعث عرضه پایین زمین شده‌اند.

از سال ۷۲-۸۴ روند تولید زمین‌شهری رو به افول نهاد و طرح‌های جامع شهری و مرزهای قانونی شهرها به‌شدت محافظت شدند. این روند باعث تولید اسکان‌های غیررسمی در اطراف شهرها شد. تقاضای انباشته یا به‌صورت افزایش قیمت زمین در داخل محدوده و یا به‌صورت اسکان غیررسمی در حاشیه خود را نشان داد. حومه‌های غیر برنامه‌ریزی‌شده‌ای که دو سه دهه بعد در کمیسیون‌های بازاندیشی طرح جامع با مشکلات فراوان به شهرهای اضافه می‌شوند. ارزیابی سازمان برنامه بودجه از توفیق طرح‌های جامع شهری نشان می‌دهد تحقق آن‌ها نزدیک به ۱۵ درصد بوده است و بیشتر زمینه فساد، احتکار و شهر فروشی شهرداری‌ها شده‌اند. ارزیابی‌ها نشان می‌دهد فرایند طولانی تصویب طرح‌های جامع شهری باعث بلاتکلیف شدن، در برزخ قرارگرفتن و منجمد شدن توسعه کالبدی حتی درون محدوده‌های قانونی شهر نیز شده است.

همراهی افکارعمومی همزمان با رسانه ای شدن تخلفات ساختمانی ناشی از شهر فروشی همچون لواسان، دستور دادستان کشور به بررسی کمیسیون ماده ۱۰۰، تصویب طرح آمایش سرزمین و طرح‌های ناحیه شهر ذیل آن و تمایل دولت به سیاست‌های مشابه همچون زمین صفر؛ پنجره سیاستی مناسبی بازکرده است. با محوریت شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران، می‌توان طرح‌های جامع شهری را کنار گذاشته و مسئولیت برنامه‌ریزی شهرها را به طرح‌های تفصیلی داد. توسعه شهرها و محدوده‌های آن‌ها نیز را می‌توان به طرح‌های ناحیه شهر ذیل طرح آمایش سرزمین داد. ازآنجایی‌که در این طرح‌ها با نگاه توسعه‌ای به شهرها و روستاهای اطراف آن‌ها نگاه می‌شود. می‌توانند موفق‌تر عمل کرده و توسعه شهرها را با اولویت‌های آمایشی مدیریت کنند. زمین‌های دولتی اطراف شهرها قطعه‌بندی و به قیمت روز به فروش برسند تا علاوه بر جبران کسری بودجه دولت قیمت زمین و مسکن را مدیریت کند.

نگرشی نو در نسبت مالیات بر عایدی سرمایه با رشد نقدینگی و تورم (رهیافتی از نظریه درون‌زایی پول)

نویسندگان: محمد قائدامینی، دانشجوی دکتری اقتصاد دانشگاه امام صادق (ع)؛ حسین عبداللهی درآباد، کارشناسی ارشد مهندسی عمران، دانشگاه زنجان؛ علی ملک زاده، دانشجوی کارشناسی ارشد اقتصاد دانشگاه پیام نور

مسأله‌ی تورم در اقتصاد ایران که با مقوله‌ی انتظارات تورمی در هم آمیخته شده، باید در چارچوب یک بازی تکرار شونده بررسی و حل گردد. در نظریه بازی‌ها، علت اهمیت بازی‌های تکرار شونده این است که هر بازیکن باید تأثیر سیاست‌ها و حرکات فعلی خود را بر حرکات آینده‌اش را در نظر بگیرد. هنگامی که رشد نقدینگی با تورم دارایی‌های سرمایه‌ای و بازدهی فعالیت‌های نامولد در یک سیکل هم‌افزا قرار می‌گیرند، درصورتی که در اثر سیاست‌هایی از جمله مالیات بر عایدی سرمایه، انتظار بازدهی بالا از فعالیت‌های سفته‌بازانه منتفی گردد، این نتیجه در اقدام بعدی بازیگران درج شده و در گام بعد تقاضای نقدینگی برای فعالیت‌های سوداگرانه از بین می‌رود؛ درنتیجه فشار درون‌زا برای رشد نقدینگی کاهش یافته و در مرحله بعد منجر به کاهش تورم می‌گردد. بنابراین مالیات بر عایدی سرمایه می‌تواند به عنوان نقطه شروع موثری در چارچوب یک بازی تکرار شونده برای کنترل مسأله‌ی تورم در اقتصاد ایران باشد. به همین منظور آثار اعمال مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن به روش توصیفی- تحلیلی مورد مطالعه قرارگرفته است. نتایج بیانگر آن است که اعمال این پایه مالیاتی منجر به خروج سوداگران از بخش املاک شده و به‌تدریج با افت انتظارات تورمی، سرعت در گردش پول و درنتیجه نوسانات قیمتی کاهش خواهد یافت. در ادامه با کاهش تقاضاهای سفته‌بازانه پول، فشار درون‌زا برای رشد نقدینگی نیز کاسته می‌شود که درنهایت منجر به کنترل تورم خواهد شد.

واکاوی مالیات بر خانه‌های خالی در ایران؛ مبانی، آثار، قواعد و الزامات اجرایی 

نویسندگان: حسین عبداللهی درآباد، کارشناس ارشد مهندسی عمران، دانشگاه زنجان؛ علی ملک‌زاده، دانشجوی کارشناس ارشد اقتصاد دانشگاه پیام نور تهران؛ افشین بیکپور، دانشجوی کارشناسی ارشد MBA دانشگاه مالک اشتر

براساس گزارش مرکز آمار ۲.۶ میلیون خانه خالی در کشور وجود دارد و بدون هیچ استفاده‌ای رها شده‌ است. وجود نرخ طبیعی خانه خالی به منظور نقل و انتقال امری ذاتی در بازار مسکن است. موردی که مسئله خانه خالی را پر رنگ می‌کند؛ اختلاف ۷ درصدی آن در ایران با نرخ طبیعی است که رغبت محتکران را به خرید و نگهداری ملک برای کسب سود و انباشت سرمایه نشان می‌دهد. در واقع خانه‌ها میتواند ناشی از عوامل مختلف از جمله مشکلات قضایی، خانه تعطیلاتی^[۱]، زمان نقل و انتقال و سکونت مالک یا مستأجر جدید و حتی زمان لازم برای فروش و اجاره، خالی باشند؛ اما در این میان خانه‌هایی نیز برای سوءاستفاده از شرایط بازار خالی می‌مانند که این مسئله، چالش تقلیل عرضه خانه و سرمایه‌ای شدن این کالای مصرفی و بالتبع آن رشد قیمت و متضرر شدن مردم عادی را به دنبال دارد. بررسی تجارب کشورها نشان می‌دهد که دولتها برای برقراری ثبات در بازار و کنترل قیمتها از اهرم‌ مالیات بر خانه‌های خالی استفاده می‌کنند و با سازوکار مشخص برای مالکانی که به قصد کسب سودهای غیرمنطقی به بازار مسکن گام گذاشته‌اند، هزینه ایجاد می‌کنند. به همین منظور در این مقاله زیر موضوعاتی از جمله لزوم و منطق اخذ مالیات بر خانه‌های خالی، آثار اخذ مالیات بر خانه‌های خالی به همراه طراحی قانون مبتنی بر تجارب کشورهای جهان به روش توصیفی – تحلیلی مورد مطالعه قرار گرفته است. بررسی آثار اخذ مالیات نشان داد که این اقدام مالکان را به عرضه واحدها یا پرداخت مالیات هدایت می‌کند که در هر دو حالت برای مردم منفعت کنترل قیمت و کاهش شکاف طبقاتی را خواهد داشت. به طوریکه تجربه نشان داد که به ازای اخذ یک درصد مالیات از ارزش خانه، قیمت مسکن بسته به منطقه بین ۲.۶ تا ۸ درصد کاهش می‌یابد. البته در این راستا باید توجه ویژه‌ای به برطرف کردن چالشهای قانونی، اجرایی و ضمانتهای لازم گردد تا این ابزار مفید و مناسب عمل نماید.

[۱]  این نوع خانه‌ها معمولاً مدت زمان بیشتری نسبت به خانه‌های خالی در سال اشغال شده و به عنوان خانه‌های «شبه خالی» شناخته می‌شوند.

ابزارهای تامین مالی مسکن از طریق بازار سرمایه، با تاکید بر تامین مالی مسکن از طریق اوراق رهنی  

نویسندگان: سید محمدرضا حبیب زاده، مدیر تأمین مالی شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن؛ مهدی نظرآقایی، کارشناس تأمین مالی شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن

بخش مسکن به‌عنوان موتور محرک اقتصاد به شمار می‌رود و بیش از ۱۲۰ صنعت به طور مستقیم و غیرمستقیم با آن در ارتباط می‌باشد. یک نظام تأمین مالی مسکن از واسطه‌های مالی رسمی و همچنین بازارهای مالی سازمان یافته با ابزارهای مختلف مربوط به تأمین مالی مسکن تشکیل شده است. تأمین مالی از مهم‌ترین مسائل بخش مسکن به شمار می‌رود. امروزه نظام تأمین مالی مسکن در جهان منقسم به بازار اولیه و بازار ثانویه با انبوهی از مؤسسات مالی می‌باشد که محصولات متنوع وامی و رهنی در این بازارها متناسب با وضعیت نقدینگی خانوارها ارائه می‌گردد. یکی مهم‌ترین و پرکاربردترین ابزار تأمین مالی مسکن در کشورهایی با ساختار و نظام مالی پیشرفته، اوراق رهنی است.  اوراق رهنی، اوراق بهاداری است که به‌منظور خرید مطالبات رهنی توسط ناشر منتشر می‌شود. در کشور ما نیز این ابزار در طی سالیان اخیر مورد توجه و استفاده قرار گرفته است.

در این مقاله با رویکرد کاربردی و با استفاده از مطالعات کتابخانه‌ای و روش توصیفی – تحلیلی پس از معرفی اوراق رهنی و انواع آن، فرآیند ایجاد این اوراق تشریح و ریسک‌های مربوط به آن از منظر ریسک‌های فرآیند ایجاد و سرمایه‌گذاری مورد بررسی قرار می‌گیرد. سپس ساختار بازار اوراق رهنی در کشورهای ایالات‌متحده و انگلیس به‌عنوان بازارهای توسعه‌یافته این اوراق بررسی و در پایان ساختار انتشار اوراق رهنی در کشورمان ارائه گردیده است و در انتها پیشنهادهای سیاستی ارائه گردیده است.

سیاست گذاری کارآمد زمین شهری، راهکار مشکل مسکن در ایران

نویسنده: علی وزیری نصیرآباد، دكترای شهرسازی مدرس دانشگاه آزاد اسلامی گرگان

زمین در شهرها همواره به عنوان مهمترین عنصر در توسعه شهر و به عنوان منبع قدرت، زمینه بحث ها و مناقشات بسیاری بوده است. در کشور ایران نیز افزایش تقاضا برای زمین و مسکن شهری در چند دهه اخیر موجب افزایش شدید قیمت و گسترش ناموزون شهرها شده است. دولت ها همواره از طریق اقدامات حقوقی، مالی و اقدام مستقیم و با استفاده از سیاست های موثر بر عرضه و تقاضا، سعی در کنترل بازار زمین و مسکن شهری دارند.

تحقیق حاضر از نوع تحقیقات توصیفی-تحلیلی است. هدف اصلی این مقاله تبیین نقش سیاست های زمین شهری بر مدیریت مسکن (قیمت، میزان عرضه و…) در کشور است. نتایج تحقیق نشان می دهد که با تشریح سیاست‌هایی که از گذشته تاکنون در حوزه زمین و تامین مسکن از سوی دولت‌ها به اجرا درآمده است خواستار اصلاح فوری نگاه سیاست‌گذار مسکن به این بخش شدند. این مقاله با دو هدف یکی آسیب‌شناسی سیاست‌های اعمال شده در بازار زمین و مسکن شهری از سوی دولت‌ها در طول بیش از ۵۰ سال گذشته و پاسخ به این سوال که چرا هیچ‌کدام از این سیاست‌ها عملاً منجر به پاسخگویی مطلوب و مناسب در بازار ملک نشد و اساساً نحوه سیاست‌گذاری مطلوب برای بازار مسکن به چه شکلی باید باشد، ارائه شد.

سیاست‌های زمین شهری در ایران همیشه وضعیت دوگانه‌ای و سیاست‌های متناقضی را تجربه کرده است. نگاه اشتباه سیاست‌گذار مسکن به این بخش و حوزه سیاست‌گذاری عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی صرفاً از طریق ارائه تسهیلات مالی که در نهایت منجر به تعریف سیاست‌ها و ماموریت‌های نادرست و ناکارآمد و باقی ماندن مشکلات در این بخش، خود شاهد اصلی می باشد. بیش از یک دهه از احساس نیاز به تغییر در سیاست‌های بخش زمین می‌گذرد، سوداگری در بخش زمین تاثیر مهمی هم بر اقتصاد ملی و هم بخش مسکن دارد. سیاست‌گذار مسکن در بیش از نیم قرن گذشته سیاست‌های دولتی در این بخش را به خانه‌سازی تنزل داده است، این در حالی است که بازار مسکن باید از منظر شهر و شهرسازی مورد توجه قرار بگیرد و نه اینکه در بستر خانه‌سازی به‌صورت صرف سیاست گذاری و مدیرتی شود. برای یک دهه آینده سیاست‌های بخش زمین و مسکن باید با یک رویکرد صحیح برنامه‌ریزی شود ولازمه آن، تغییر نگاه دولت به این حوزه و عدم تکرار سیاست‌های نادرست و ناکارآمد گذشته است.