کاهشی بودن نرخ مالیات بر عایدی املاک توجیه علمی دارد؟

به گزارش مسیر اقتصاد مواد مربوط به مالیات بر عایدی املاک طی لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم منتشر شد. این مواد نشان می‌دهد رویکرد کلی دولت در این‌باره مثبت است، اما برخی ملاحظات اجرایی و فنی نظیر میزان نرخ مالیات بر عایدی املاک و کاهشی شدن آن، پیش‌بینی نشده است.

سه محور عمده لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم

پیش نویس لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم که اوایل بهمن ماه سال جاری از سوی وزارت امور اقتصادی و دارایی تهیه شده بود، با سه محور عمده تقدیم دولت شد. ساماندهی معافیت‌ها و مشوق‌های مالیاتی، اجرای سیستم مالیاتی بر مجموع درآمد اشخاص حقیقی، برقراری مالیات بر دارایی (شامل مالیات بر عایدی املاک، مالیات سالانه املاک و مالیات سالانه خودرو) سه محور اساسی این پیش‌نویس است.

بر اساس مقدمه این پیش‌نویس یکی از چالش‌های نظام مالیاتی فعلی ناکارآمدی در مقابله با فعالیت‌های سوداگرانه مخرب در بازار دارایی‌ها به جهت فقدان پایه مالیات بر عایدی سرمایه است، که می‌تواند بازار دارایی‌های سرمایه‌ای نظیر املاک را‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ با تقاضای کاذب و شوک قیمت روبرو کند، از این رو وضع مالیات بر عایدی املاک به عنوان یکی از پایه‌های مالیاتی جدید مورد توجه است.

نرخ مالیات بر عایدی املاک با لحاظ مدت تملک و به صورت پلکانی

طبق این پیش‌نویس عایدی عبارت است از مابه‌التفاوت (مازاد) ارزش روز زمان واگذاری املاک و حق واگذاری محل نسبت به ارزش زمان تملک یا قیمت تمام شده آن.

نرخ‌های مالیات بر عایدی بر اساس مدت تملک به شرح زیر است:

در مورد نرخ باید گفت که عایدی حاصل از املاک به عنوان یک فعالیت غیرمولد بوده و بایستی در مقابل فعالیت‌های مولد، با اعمال نرخ مالیات بیشتر تنبیه شود.

اثرات انحرافی پایین بودن نرخ مالیات بر عایدی املاک

در تأکید بر این مسئله، عموم اقتصاددانان معتقدند که نرخ مالیات بر عایدی سرمایه باید از نرخ مالیات بر درآمد که مربوط به حقوق و دستمزد است، بالاتر باشد؛ زیرا مالیات‌هایی که بر درآمد افراد و بنگاه‌های داخلی وضع می‌شود به دلیل اثرات منفی و بازدارنده بر پس‌انداز و روش‌های پس‌انداز مردم، اثرات انحرافی به دنبال دارند^[۱].

در واقع پائین بودن نرخ مالیات بر عایدی سرمایه، انگیزه انتقال سرمایه و نقدینگی بین بازارها و دارایی‌های مختلف را تشدید می‌کند. بنابراین نرخ مالیات بر عایدی املاک به منظور کنترل و کاهش سوداگری در این حوزه باید سخت‌گیرانه‌تر و شدیدتر باشد.

کاهشی شدن نرخ با لحاظ دوره نگهداری توجیه دارد؟

در مورد کاهش نرخ مالیات بر عایدی با لحاظ دوره تملک باید گفت استدلالی که نسبت به اعمال تخفیفات نرخ با افزایش دوره نگهداری دارایی وجود دارد، رفع اثر قفل‌شدگی^[۲] است. برخی معتقدند که اعمال مالیات بر عایدی سرمایه موجب می‌شود افراد، دارایی‌ها را نزد خود نگه داشته و عرضه نکنند. لذا عرضه کم شده و اصطلاحاً بازار قفل می‌شود.

بنابراین برای جلوگیری از قفل شدن بازار باید میزان نرخ متناسب با دوره نگهداری دارایی کاهش یابد و نهایتاً به صفر برسد تا انگیزه لازم برای عرضه دارایی وجود داشته باشد. این درحالیست که بر خلاف این استدلال، هنگامی‌که نرخ به‌طور پلکانی با افزایش دوره نگهداری دارایی کاهش می‌یابد، موجب خواهد شد که فرد با هدف بهره‌مندی از تخفیف‌های بیشتر مالیاتی، عرضه دارایی خود را به تأخیر بیندازد.

تاخیر و کندی جریان ورود املاک به بازار با کاهش نرخ مالیات

هم‌چنین اگر هدف اعطای تخفیف در نرخ مالیات به دوره نگهداری بالاتر، عدم اصابت مالیات با تقاضای مصرفی است، این موضوع با اعمال معافیت به هر شخص حقیقی طی ۳ سال برآورده شده است و دیگر نیازی به کاهش نرخ نیست.

کاهش نرخ مالیات بر عایدی املاک با زمان تملک بالاتر به نوعی تشویق به نگهداری دارایی با سرمایه‌گذاری غیرمولد است که موجب خارج شدن دسترسی آن دارایی از تقاضای مصرفی و موجب تاخیر و کندی جریان ورود املاک به بازار است.

تشدید سوداگری در بازار املاک استرالیا با کاهش نرخ به صورت پلکانی

در این زمینه تجربیات جهانی نیز کاهش نرخ را تایید نمی‌کند. به عنوان نمونه در استرالیا کاهش نرخ مالیات بر عایدی سرمایه در حوزه مسکن با اعمال تخفیف پلکانی زمانی، موجب در معرض قرارگرفتن دوباره رفتارهای سوداگرانه غیرمولد و غیرمفید شده است.

موسسه تحقیقاتی گراتان^[۳] در تحلیل خود از اثر تخفیف‌های پلکانی نرخ مالیات بر عایدی سرمایه در گزارش سیاستی «احیاء مسکن» آورده است: ترکیبی از تغییرات قانون مالیات بر عایدی سرمایه در سال ۱۹۹۹ که به اعمال تخفیف پلکانی نرخ شمول مالیات منجر شد، تقاضای سوداگری املاک را به شدت افزایش داده است. سوداگران به عنوان تقاضای کاذب به‌طور مستقیم با تقاضای مصرفی خرید مسکن رقابت می‌کنند؛ این مسئله موجب شده است تا خرید مسکن برای خانه اولی‌ها به شدت سخت‌تر شود^[۴].

بر اساس موارد مذکور، لحاظ دوره نگهداری دارایی برای تخفیف نرخ مالیات بر عایدی املاک پیشنهاد نمی‌شود؛ و از نمایندگان مجلس و دولتمردان انتظار می‌رود درصدد اصلاح آن برآیند.

پینوشت:

[۱] گزارش معاونت پژوهش سازمان امور مالیاتی، ۱۳۹۷

[۲] Lock-in

[۳] The Grattan Institute

[۴] پایگاه اینترنتی حزب کارگر استرالیا: alp.org.au

انتهای پیام/ دولت و حاکمیت