ابزارهای بازار سرمایه در تامین مالی بخش مسکن

به گزارش مسیر اقتصاد سرمایه­‌ها و منابع مالی برای ورود به بخش مسکن، چه در سمت عرضه و چه در سمت تقاضا، از طریق بانک یا بازار سرمایه تخصیص می یابند.

روش‌های کلاسیک تامین مالی، مبتنی بر بانک و پس اندازهای شخصی است. بانک‌ها با تجمیع پس اندازهای مردم از طریق اوراق و سودهای بانکی، آنها را به متقاضیان دیگر در طرف عرضه و تقاضا تخصیص می­‌دهند. تا کنون بیش از ۹۵ درصد تامین مالی مسکن در ایران با این روش انجام شده‌ است. یکی از اشکالات این روش، وابستگی زیاد آن به درآمد مردم و اعتبارات بانکی است. لذا در صورت فقدان یا کمبود هریک از این منابع و یا افزایش قیمت کالاها، قدرت خرید و یا ساخت مسکن کاهش می‌یابد.

ابزارهای بازار سرمایه در تامین مالی بخش مسکن

در مقابل، روش های نوین تامین مالی مبتنی بر بازار سرمایه است. در این روش نیز بخش عرضه و تقاضا از طریق سرمایه‌های حقیقی و حقوقی موجود در جامعه تجهیز می شوند اما مکانیزم آن متفاوت است. ایجاد صندوق‌های زمین و ساختمان، پیش‌فروش ساختمان از محل صندوق‌های موجود در بازار سرمایه و راه اندازی بازار ثانویه رهن از جمله روش هایی است که در تامین‌ مالی‌ نوین بخش مسکن مورد استفاده قرار می گیرد.

صندوق زمین و ساختمان

در این روش، ابتدا صندوق سرمایه‌گذاری زیر نظر سازمان بورس شکل می­گیرد. سپس با انتشار و فروش واحد‌های سرمایه‌گذاری، سرمایه‌های مردم در جامعه به منظور تکمیل پروژه‌ های ساختمانی جذب می گردد. پس از تکمیل و فروش واحدهای سرمایه گذاری، سود حاصل از فروش به سرمایه‌گذاران پرداخت می شود.

به دلیل هزینه های قابل توجه ایجاد صندوق، این روش عمدتا برای ساخت واحدهای مسکونی در مقیاس بزرگ توجیه پذیر است.

پیش فروش ساختمان

در برخی از پروژه ها، سازنده برای تکمیل واحدهای ساختمانی خود با کمبود سرمایه مواجه است. بنابراین برای جبران آن اقدام به پیش فروش واحدهای ساختمانی تحت شرایط و قوانین خاصی می نماید. با استفاده از روش پیش فروش ساختمان، می توان با جذب سرمایه زودتر از تکمیل پروژه، امکان به اتمام رساندن پروژه را فراهم کرد.

در این روش به دلیل آنکه فروشنده پول را پیش از تحویل درخواست می کند، باید ارزش واحد‌های پیش فروش شده را کمتر از قیمت واحدهای تکمیل شده ارائه دهد.

بازار ثانویه رهن

راه اندازی بازار ثانویه رهنی پس از تشکیل بازار اولیه رهن امکان پذیر است. در واقع طی این روش بانک ها در ازای گرفتن وثیقه از وام گیرندگان به عنوان رهن نزد خود، وام را پرداخت می‌نمایند، سپس با ایجاد یک نهاد واسط بین بانک و بازار سرمایه، اوراق بهادار تحت پشتوانه وثیقه رهنی منتشر می‌شود و سپس در بازار ثانویه مانند بورس بین سرمایه گذاران خرید و فروش می‌گردد.

مزیت این روش در آن است که بانک ها با فروش وام خود به یک نهاد واسط منتشر کننده اوراق، مجددا منابع بانکی خود را برای اعطای وام های بیشتر بازیابی می­کنند و دچار مشکل کمبود منابع نمی شوند.

انتخاب هر یک از روش ها بر چه اساسی صورت می­‌گیرد؟

انتخاب هر یک از روش های کلاسیک و نوین تامین مالی مسکن، بر اساس شرایط خاص اقتصاد کلان، قوانین حقوقی و بانکداری هر کشور طراحی می­گردد. به عنوان مثال در آمریکا بیشترین نوع تامین مالی مسکن از طریق وام رهنی و بازار سرمایه صورت می پذیرد. در ایران نیز بیشترین نوع تامین مالی مسکن از طریق تسهیلات بانک های عامل است.

انتهای پیام/ راه و ساختمان