به گزارش مسیر اقتصاد بر اساس گزارش بانک مرکزی در اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۸، متوسط قیمت يک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران به ۱۲.۷ میلیون تومان رسیده که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۱۲ درصد افزايش نشان می‌دهد.
همچنین به دلیل رشد ۲ برابری قیمت مسکن طی یک سال اخیر، دهک‌های متوسط و رو به پایین به مرور قدرت خرید خود را از دست داده و همین عامل موجب کاهش تعداد معاملات گشته است. به طوری که تعداد معاملات واحدهای مسکونی در شهر تهران در اردیبهشت ماه به ۱۲۱۲۸ واحد رسيد که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳۶.۵ درصد کاهش داشته است.
طرح اقدام ملی مسکن دردی را از مردم دوا خواهد کرد؟
در این بین وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی بخش مسکن به منظور بهبود وضعیت این حوزه، طرح «اقدام ملی» را در تاریخ ۸ خرداد ۹۸ به مدیران کل استان‌ها و سازمان ملی زمین و مسکن ابلاغ کرد. این طرح جهت تقویت تولید مسکن و افزایش عرضه واحدهای مسکونی ارائه شد.
در طرح مذکور، تولید ۴۰۰ هزار واحد مسکونی شامل ۲۰۰ هزار واحد در شهر‌های جدید، ۱۰۰ هزار واحد در شهر‌های زیر ۵۰ هزار نفر و ۱۰۰ هزار واحد در بافت‌های فرسوده در دو سال ۹۸ و ۹۹ دیده شده است.
واگذاری زمین دولتی برای مشارکت با انبوه‌سازان، کاهش ۵۰ درصدی هزینه صدور پروانه و مجوزها، اعطای تسهیلات ۲۵ میلیون تومانی ساخت با نرخ سود صفر درصد و خرید مصالح با تخفیف ۳۰ درصدی از برنامه‌های طرح اقدام ملی مسکن است.
در خصوص طرح اقدام ملی باید گفت علی‌رغم اینکه تصمیم برای تحریک تولید امری مناسب است؛ اما میزان هدف‌گذاری بسیار اندک است و پاسخگوی انباشت تقاضا در کشور نخواهد بود.
در حال حاضر با توجه به کاهش ۵۰ درصدی ساخت و ساز طی ۷ سال اخیر، بیش از ۳.۵ میلیون انباشت تقاضا در بخش مسکن وجود دارد و ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی طی دو سال پاسخگوی این حجم بالای تقاضا نخواهد بود.
همچنین جامعه در دو سال آینده سالانه به یک میلیون واحد مسکونی جدید نیز نیاز دارد که با وجود ساخت این ۴۰۰ هزار واحد نیز در پایان سال ۹۹ انباشت تقاضا به بیش از ۵ میلیون خواهد رسید.
نکته دیگری که وزارت راه و شهرسازی باید به آن توجه داشته باشد، شرایط حال حاضر بخش مسکن است؛ در شرایطی که اجاره‌بها افزایش چشمگیری یافته و مردم دیگر قادر به خرید مسکن متناسب با نیاز خود نیستند، ارائه راهکاری که پس از دو سال به سرانجام می‌رسد، اثرگذاری قابل توجهی نخواهد داشت.
انحصار مالکیت برای انبوه‌سازان چالش مهم طرح «اقدام ملّی مسکن»
از دیگر اشکالات این طرح نحوه قرارداد مشارکتی بین بخش خصوصی و وزارت راه و شهرسازی است؛ در این طرح وزارت راه و شهرسازی قصد دارد هزینه زمین، پروانه ساختمانی و حتی مصالح را برای سازندگان کاهش دهد و یا به صفر برساند تا مسکن‌هایی با قیمت پایین‌تر ساخته و به مردم تحویل داده شود؛ اما سؤال اینجاست که چه تضمینی وجود دارد که انبوه‌سازان واحدهای خود را با قیمت تمام شده و در زمان مناسب به مردم عرضه کنند؟
این نوع قرارداد، به ایجاد مالکیت برای سازنده منجر می‌شود؛ لذا سازنده می‌تواند مسکن را به قیمت روز بازار یا حتی گران‌تر فروخته و سهم خود را از این مشارکت دریافت کند. در نتیجه، این روش قراردادی تأثیر مشخصی در کاهش قیمت مسکن و به‌تبع آن خانه‌دار شدن اقشار مختلف مردم نخواهد داشت.
همچنین با توجه به اینکه با گذر زمان، قیمت زمین بسیار بیشتر از هزینه ساخت مسکن افزایش می‌یابد و هر چه زمان ساخت پروژه طولانی‌تر شود، هزینه ساخت نسبت به قیمت نهایی مسکن کمتر شده و در نهایت سهم آورده انبوه‌ساز بسیار کمتر خواهد شد، در این شرایط افزایش تعداد خانه‌های خالی دور از انتظار نخواهد بود.
علاوه بر این، به دلیل ایجاد مالکیت برای انبوه‌ساز، برخی از آنان که مانعی برای احتکار واحد نوساز خود نمی‌بینند، از عرضه این واحدها در دوران کاهش تقاضا خودداری می‌کنند و در زمانی که قیمت‌ها با رشد قابل‌توجهی مواجه شود، واحدهای خود را با قیمت‌های بالا به فروش می‌رسانند.
سیاست‌گذاری‌ها در بخش مسکن باید به گونه‌ای باشد که تسهیلات و مشوق‌های در نظر گرفته شده، به متقاضی واقعی و نهایی برسد؛ چراکه در غیر این صورت با این نوع قرارداد آنچه در عمل اتفاق میفتد، سود سرشار و انحصار مالکیت برای عده‌ای محدود از انبوه‌سازان و همچنین افزایش قیمت‌ها و نابسامانی بازار مسکن برای متقاضیان واقعی مسکن است.
از این رو وزارتخانه مزبور به جای مشارکت باید مدیریت ساخت را در دست بگیرد و زمین‌ها را صرفاً جهت ساخت به پیمانکاران تحویل داده و در پایان حق‌الزحمه سازندگان را پرداخت کند تا واحدهای مسکونی ساخته شده با حذف قیمت زمین با قیمتی کمتر دست خریداران قرار گیرد.
بهبود وضعیت مسکن نیازمند خروج تقاضاهای سوداگرانه
نکته مهم دیگری که باید ذکر کرد، بحث تبدیل مسکن از کالای مصرفی به سرمایه‌ای است؛ بر اساس داده سرشماری‌های كشور در ۱۰ سال اخیر معادل ۷۷ درصد از تقاضای مسكن موجود، به دست مصرف‌کننده واقعی نرسیده و به دلایل غیر سکونت و جهت افزایش دارایی و یا سوداگری خریداری شده است؛ یعنی افرادی خاص بخش عمده‌ای از خانه‌ها را خریداری کردند و با این اقدام نبض قیمت را در دست خود گرفته‌اند و مسلماً افزایش قیمت به سودشان خواهد بود.
بنابراین در صورتی که دولت و بالأخص وزارت راه و شهرسازی در پی تنظیم و کنترل بازار مسکن است، باید اولویت خود را در خروج تقاضاهای سوداگرانه قرار دهند و سپس به راهکارهایی از جمله حمایت از تولید بپردازد؛ زیرا تولید مسکن بدون کنترل تقاضای سوداگرانه موجب افزایش تعداد خانه‌های خالی و ایجاد انحصار در بازار ملک می‌شود.
بنابراین انجام هر راهکاری بدون توجه به رفع ریشه‌ای مشکل بازار مسکن که همان سوداگری است، صرفاً راهکار موقت بوده و عدم موفقیت سیاست‌هایی که تاکنون انجام شده نیز گواه این ادعاست.
اغلب کشورهای دنیا به منظور مقابله با سوداگری و جلوگیری از سرمایه‌ای شدن مسکن از مالیات بر عایدی سرمایه استفاده می‌کنند که همواره نتیجه مطلوبی در این زمینه داشته است.
طرح مالیات بر عایدی سرمایه نیز در ابتدای سال ۹۷ در کمیسیون اقتصادی مجلس مطرح شد و با وجود تصویب کلیات آن، هنوز بررسی جزئیات آن در مجلس صورت نگرفته و دولت نیز برخلاف قولی که داده بود، تاکنون لایحه‌ای در این زمینه به مجلس ارائه نداده است.
انتهای پیام/ راه و ساختمان
