به گزارش مسیر اقتصاد با افزایش فزاینده قیمت مسکن و رشد تورم عمومی، افزایش چشمگیر نرخ اجاره‌بها در سال جاری قریب‌الوقوع است. وزارت راه و شهرسازی با هدف تنظیم بازار اجاره‌بها اقدام به تدوین پیشنهادی مبنی بر تعیین نرخ آن برحسب منطقه و دارایی افراد و ارائه آن به مجلس کرده است.
تعیین قیمت منطقه‌ای اجاره‌بها توسط وزارت راه و شهرسازی
در همین خصوص صدیف بدری سخنگوی کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، در بیان جزئیات نشست دیروز این کمیسیون اظهار داشت: در این جلسه با توجه به توضیحات وزیر راه و شهرسازی آنچه که در حوزه اجاره‌بها مقرر شد در سریع‌ترین زمان عملیاتی شود، موضوع تعیین نرخ و قیمت برای متراژ مشخص در حوزه اجاره‌بهای مسکن بود. بر اساس توضیحات وزیر راه اگر فردی این را مراعات کند از معافیت مالیاتی برخوردار می‌شود و در غیر این صورت معافیت‌های مالیاتی نخواهد داشت و مالیات از او اخذ می‌شود.
وی افزود: وزیر راه و شهرسازی گفت که بر اساس ارزش منطقه‌ای ملک و دارایی افراد، نرخ و تعرفه مشخصی تعیین می‌شود که در صورت رعایت مالکان معافیت مالیاتی تعلق خواهد گرفت و اگر رعایت نکنند طبیعتاً به او تعلق نگرفته و مالیات به صورت تصاعدی اخذ خواهد شد. این‌ها مواردی است که در دستور کار وزارت راه و امور مالیاتی کشور است که شاید در چند هفته آینده نتیجه دهد[۱].
تعیین نرخ مشخص برای اجاره‌بها تأثیری در بازار مسکن ندارد
در خصوص این موضوع باید گفت در این برهه زمانی که روز به روز به فصل نقل و انتقال نزدیک‌تر می‌شویم شاید برای کوتاه‌مدت و موقت این راهکار مناسب باشد؛ اما نکته‌ای که باید به آن توجه کرد این است که چرا در طول سال، راه‌حل‌هایی که کارشناسان پیشنهاد می‌دهند در دستور کار قرار نمی‌گیرد که در زمانی فشرده مجبور به این اقدامات دستوری باشیم؟
مضاف بر این از آنجایی که مسکن کالایی ناهمگن و با شرایط متفاوت است، قیمت‌گذاری بر روی آن کار ساده‌ای نیست و تعیین قیمت اجاره‌بها بر اساس منطقه و کیفیت آن باید صورت گیرد؛ بنابراین هر ملک باید به طور جداگانه توسط کارشناسان مورد بررسی و ارزیابی قرار گیرد و قیمت‌گذاری شود. در نتیجه به دلیل شرایط خاص برخی از املاک و افراد ممکن است زمینه ایجاد فساد برای تعیین قیمت فراهم گردد.
همچنین دستوری نمودن نرخ اعلامی اجاره‌بها مسکن، این اجازه را به صاحبان املاک می‌دهد تا قیمت اجاره ملک خود را به میزان قیمت اعلامی بالا ببرند. از طرف دیگر اگر قیمت اعلام شده کمتر از مقدار واقعی بیان شده باشد، در حق صاحبان ملک اجحاف شده است.
علاوه بر موارد فوق اشکال دیگر این پیشنهاد، بحث قراردادهای قولنامه‌ای و به اصلاح غیررسمی است؛ به‌عنوان نمونه به دلیل نبود سامانه املاک، قابلیت ردگیری اجاره‌نامه‌ها به صورت عادی بین موجر و مستأجر عملاً وجود ندارد و حتی امکان افزایش قراردادهای زیرزمینی وجود خواهد داشت.
وزارت راه و شهرسازی با دو ابزار مالیاتی بازار اجاره را تنظیم کند
در صورتی که مسئولین دولت و بالأخص وزارت راه و شهرسازی قصد ساماندهی بازار اجاره‌بها را دارند، باید به‌جای تصویب لوایحی که هیچ کمکی به بازار مسکن نمی‌کند، اجرای قوانینی که از طرف کارشناسان پیشنهاد می‌شود مانند مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه را در دستور کار قرار دهند تا با این قوانین علاوه بر تنظیم و ایجاد تعادل در عرضه خانه‌های خالی، قیمت مسکن نیز کنترل شود.
برای شفاف‌سازی موضوع باید به قانون مالیات بر خانه‌های خالی اشاره کرد که در سال ۱۳۹۴ به منظور ساماندهی وضعیت اجاره‌نشینی توسط مجلس تصویب شد. بر اساس این قانون باید از خانه‌هایی که برای کسب سود بیشتر احتکار می‌شوند، مالیات اخذ می‌شد تا صاحبان این واحدها برای عرضه واحدهای خود در بازار اجاره یا فروش اقدام نمایند.
عرضه واحدهای خالی در بازار املاک در صورتی که در بازار فروش باشد، از تقاضای اجاره‌نشینی می‌کاهد و در صورتی که این عرضه در بازار اجاره صورت گیرد، عرضه واحدهای اجاره‌نشینی را نسبت به تقاضا به تعادل نزدیک‌تر می‌کند.
با وجود گذشت حدود ۴ سال از تصویب این قانون حیاتی، پیش‌نیاز آن یعنی راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان توسط وزارت راه و شهرسازی انجام نگرفته و تاکنون نیز عزم جدی برای اجرای این قانون در دولت مشاهده نشده است.
در خصوص مالیات بر عایدی سرمایه نیز باید گفت که در صورت تصویب آن، سوداگران و افرادی که با دارا بودن چندین خانه، نبض قیمت بازار را در دست گرفته‌اند با توجه به افزایش ریسک سوداگری، از این بازار خارج خواهند شد و به مرور تقاضای مصرفی و واقعی، قدرت خرید خود را کسب خواهند کرد. این مالیات علاوه بر آنکه نوسانات قیمتی و التهابات بازار معاملات مسکن را کاهش می‌دهد، موجب کاهش تقاضای اجاره‌نشینی خواهد شد.
پینوشت:
[۱] خبرگزاری فارس، کد خبر: ۱۳۹۸۰۲۱۶۰۰۰۹۹۴
انتهای پیام/ راه و ساختمان
