به گزارش مسیر اقتصاد بحران مسکن در استرالیا به دلیل تغییر برخی سیاست های نظارتی و تنظیمی بر بازار مسکن این کشور تشدید شده است. ترکیبی از سیاست های تسهیلات مالی و افزایش تخفیفات مالیات بر عایدی سرمایه منجر شده تا نگاه ها به مسکن از یک کالای مصرفی به یک کالای سرمایه ای تغییر کند و در دام سوداگری بیفتد.
شهرهای استرالیا در میان ۵ بازار مسکن گران جهان
اخباری که در سال ۲۰۱۸ در مورد بازار مسکن استرالیا شنیده شده، تکان دهنده است. تعمیق بحران مسکن، افزایش بی خانمان ها، کمیابی خانه های مقرون به صرفه، رشد شدید تقاضای مصرفی بدون پاسخ و قیمت های نجومی و له کننده مسکن از جمله عناوین خبری در مورد بازار مسکن استرالیاست.
مرکز تحقیقات بین المللی دموگرافی[۱] در سال گذشته دو شهر سیدنی و ملبورن استرالیا را در میان ۵ بازار بزرگ مسکن دنیا از نظر در دسترس و مقرون به صرفه نبودن مسکن[۲] قرار داد. بر اساس میانگین قیمت مسکن و میانگین درآمد خانوار دو شهر سیدنی و ملبورن از شهرهای لندن، نیویورک و سانفرانسیسکو وضعیت بدتری دارند و در مقایسه با ونکوور و هنگ کنگ وضعیت مناسب تری از نظر شرایط مسکن مقرون به صرفه و متناسب با نیاز خانوار برخوردارند.
بازار مسکن استرالیا گرفتار جنون سوداگری
آنچه به شدت احساس می شود نیاز به یک ابزار کنترل کننده قیمتی برای آرامش بخشی به بازار مسکن استرالیاست. شهرهای بزرگ استرالیا بیش از دو دهه است که گرفتار جنون سوداگری در مسکن است.
ترکیبی از سیاست های وام دهی آزاد با نرخ بهره نامناسب، عدم مهار فعالیت های غیرمولد و افزایش تخفیفات مالیات بر عایدی سرمایه هنگام فروش ملک، تقاضای بی سابقه شدیدی را برای سوداگری و تبدیل مسکن به یک کالای سرمایه ای فراهم آورده است.
علاوه بر آن علاقه سوداگران خارج کشور نظیر برخی چینی ها به خرید املاک در استرالیا موجب شده است تا تقاضای مسکن در این کشور بیش از حد زیاد شود. به نحوی که هر اندازه عرضه جدید مسکن انجام گیرد نمی تواند پاسخگوی تقاضا باشد.
سه عامل بهبود اوضاع مسکن در استرالیا
سه عاملی که می تواند در بهبود اوضاع قیمت مسکن کمک کند، بدین شرح است: اول اینکه استانداردهای وام دهی به ویژه برای خریداران مسکن ملکی تغییر کند. دوم اینکه هزینه ها برای سوداگران به ویژه خارجی ها افزایش یابد و سوم اعمال محدودیت بر میزان پولی است که چینی ها می توانند به کشور وارد کنند.
اقدامات و اصلاحات نظارتی بر بازار مسکن استرالیا به شدت کاهش یافته و این مسئله نه تنها موجب بهبود نشده بلکه شرایط را بسیار بدتر کرده است. سرمایه ها و نقدینگی سرگردان در سراسر جهان برای پیدا کردن پناهگاهی امن در جستجو هستند. متاسفانه استرالیا در جلوگیری از ورود چنین سرمایه های غیرمولدی کوتاهی کرده و این برای اقتصاد استرالیا بسیار خطرناک است.
حل بحران مسکن استرالیا نیازمند کنترل سوداگری
دقیقا در مناطقی که نظارت و سیاست های قیمتی نظیر مالیات بر عایدی سرمایه بیشترین کاهش را داشته، انفجار قیمتی بیشتر بوده است. با توجه به اینکه سایر بازارها تورم قیمتی کمتری دارند و برای سوداگری جذابیتشان کمتر است، بازار مسکن همیشه توانسته سوداگران را به سمت خود جلب کند و به عنوان یک سناریوی اصلی برای کسب سودهای بادآورده باشد.
اگر دولت استرالیا عزم جدی برای تامین مسکن متناسب با نیاز خانوار و جلوگیری از افزایش غیرمنطقی قیمت مسکن دارد، باید انگیزه های سوداگری در مسکن را از بین ببرد تا به مسکن به عنوان یک کالای سرمایه ای نگریسته نشود.
راهکار حذف نگاه سوداگرانه به مسکن، محدود کردن شرایط برای رشد ملّاک ها و اصلاح تخفیفات بدون توجیه مالیات بر عایدی سرمایه است.
تاثیر منفی سوداگری مسکن بر مصرف خانوارها و کل اقتصاد
افزایش غیرمنطقی قیمت مسکن با تاثیر روی دارایی خانوارها موجب تغییر مصرف شده و بر روی اقتصاد کلان تاثیر می گذارد. ضعف در بخش مالکیت مسکن (کمبود سهم مسکن ملکی) نقطه شروعی برای آسیب رسیدن به کسانی است که مسکن ملکی ندارند. زیرا به دلیل بالا بودن تامین هزینه مسکن و ریسک گریزی، خانوارها از سایر هزینه ها و مصارف خود کم می کنند.
از سوی دیگر هنگامی که نظام تامین مالی مسکن به درستی طراحی نشده باشد، وام دهی نامنظم و نامتناسب می شود. بدین ترتیب وام دهندگان با فشار بر روی مردم آن ها را به تلاش بیشتر برای بازپرداخت بدهی و مصرف کمتر برای زندگی خودشان وادار می کنند.
پینوشت:
[۱] international thinktank Demographia
[۲] unaffordable major housing markets
منبع: خبرگزاری سیدنی yon.ir/oRG65
انتهای پیام/راه و ساختمان
