مسیر اقتصاد/ در سال‌های اخیر رشد غیرمنطقی قیمت‌ها در حوزه مسکن، قدرت خرید مردم را به شدت کاهش داده است؛ به طوری که دیگر قیمت ملک هیچ تناسبی با ارزش واقعی آن ندارد.
این اتفاق به ایجاد آسیب‌های اقتصادی و اجتماعی بسیاری در اقشار ضعیف و متوسط جامعه منجر شده است؛ زیرا به عنوان نمونه سرپرست خانواری که سال‌ها درآمد خود را به منظور خرید خانه و صاحب خانه شدن پس‌انداز کرده بود، رشد قیمت‌ها او را از دست‌یابی به مسکن محروم ساخته است.
سوداگران دلیل اصلی گرانی مسکن هستند
بررسی شاخص‌های حوزه مسکن نشان می‌دهد عامل اصلی این وضعیت، هجوم تقاضای سرمایه‌ای و سوداگرانه به این بخش در برهه‌های مختلف زمانی بوده است. احتکار خانه‌های خریداری شده و خالی نگه‌داشتن آن‌ها، خرید و فروش مکرر مسکن در بازه زمانی کوتاه، ایجاد تقاضای کاذب به طمع کسب سود بیشتر و … از جمله آثار نامطلوب عدم مدیریت تقاضای سرمایه‌ای و سوداگرانه در بخش مسکن بوده که به کاهش قدرت خرید مردم، رکود ساخت و ساز و ضرر تولیدکنندگان و مصرف‌کنندگان منجر شده است.
بر اساس نتایج تکمیلی سرشماری سال ۱۳۹۵، طی ۱۰ سال اخیر ۷۷ درصد از خرید خانه‌های موجود در بازار مسکن به‌منظور افزایش دارایی و سرمایه بوده و تنها ۲۳ درصد آن برای مصرف و به قصد سکونت انجام شده است؛ بنابراین می‌توان گفت بخش قابل‌توجهی از خانه‌های موجود طی این مدت به دست مصرف‌کننده واقعی نرسیده و به دلایل غیر سکونت و جهت افزایش دارایی و فعالیت‌های سوداگرانه خریداری شده است.
کنترل سوداگری اولویت بهبود بازار مسکن در کشور
بررسی اقدامات صورت گرفته طی سال‌های مختلف نشان می‌دهد که دولت‌ها هیچ راهکاری جهت کنترل تقاضاهای سوداگرانه و هدایت منابع به سمت تولید مسکن ارائه نکرده‌اند و همواره سیاست‌های تکراری و البته غیر مؤثر توانمندی تقاضا از طریق واگذاری وام یا افزایش عرضه از طریق حمایت از تولیدکنندگان را در دستور کار خود قرار داده‌اند.
هر دو سیاست در زمان مناسب خود بسیار لازم و ضروری است؛ اما تجربه نشان داده در شرایطی که تقاضای سوداگرانه در بازار وجود دارد، پرداخت یارانه و تسهیلات خرید در این بخش و کاهش شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی (نسبت تعداد خانوار به تعداد مسکن موجود) وضعیت این کالای اساسی از لحاظ دسترسی و نرخ مالکیت را بهبود نخواهد داد.
به طوری که بر اساس اطلاعات ارائه شده از سوی وزارت راه و شهرسازی شاخص دسترسی به مسکن شهری برای یک واحد با ذخیره تمام حقوق سالانه خانوار در سال ۱۳۷۱، معادل ۶ سال بوده و در حال حاضر به حدود ۱۷ سال افزایش یافته است. همچنین که طبق سرشماری سال ۶۵ تقریباً ۷۰ درصد از اقشار شهری دارای خانه خود مالکی بوده‌اند؛ اما این آمار در حال حاضر به ۵۴ درصد رسیده است.
بنابراین در صورتی که دولت و بالأخص وزارت راه و شهرسازی در پی تنظیم و کنترل بازار مسکن است، باید اولویت خود را در خروج تقاضاهای سوداگرانه قرار دهد و سپس به راهکارهایی از جمله حمایت از تولید و پرداخت وام بپردازد؛ زیرا تولید مسکن بدون کنترل تقاضای سوداگرانه موجب افزایش تعداد خانه‌های خالی در کشور می‌شود یا پرداخت تسهیلات خرید، به صورت کوتاه‌مدت بازار را با فشار تورمی از رکود خارج می‌کند.
بنابراین انجام هر راهکاری بدون توجه به رفع ریشه ای مشکل بازار مسکن که همان سوداگری است، صرفاً راهکار موقت بوده و حتی در برخی موارد بدون رفع سوداگری، ممکن است مشکل را تشدید کند. عدم موفقیت سیاست هایی که تاکنون انجام شده گواه این ادعاست.
افزایش ریسک سوداگری با استفاده از ابزارهای تنبیهی مالیاتی
تجربه اغلب کشورهای توسعه‌یافته نشان می‌دهد ساماندهی بازار مسکن از طریق افزایش هزینه تقاضاهای سوداگرانه، تخصیص بهینه منابع در بازار زمین و مسكن و ایجاد شفافیت با راه‌اندازی سامانه اطلاعاتی املاک رخ داده است.
این سیاست‌ها علاوه بر آنکه امکان برنامه‌ریزی یکپارچه و درست را فراهم می‌کنند، سرمایه‌ها را به سمت تولید و عرضه مسكن هدایت كرده و از بی‌ثباتی و افزایش قیمت و همچنین کاهش دسترسی مردم ناشی از فعالیت‌های سوداگرانه در بازار زمین و مسكن جلوگیری می‌كند.
مالیات بر خانه‌های خالی (VHT)، مالیات بر عایدی سرمایه (CGT)، مالیات بر معاملات مکرر سوداگرانه (STT)، مالیات بر ارزش زمین (LVT) و مالیات بر مسکن‌های گران‌قیمت (SDLT) از جمله ابزارهای تنبیهی مالیاتی هستند که همواره در کشورهای مختلف به منظور افزایش ریسک فعالیت‌های سوداگری اجرا شده و نتیجه مطلوبی در این زمینه داشته است.
انتهای پیام / راه و ساختمان
