به گزارش مسیر اقتصاد عمر کم ساختمان ها در ایران و عدم گسترش فناوری های نوین در صنعت ساخت مسکن، نیازمند واکاوی است. صنعتی سازی مسکن علاوه بر افزایش سرعت عرضه و کیفیت مسکن، موجب کاهش اتلاف انرژی و هزینه تمام شده ساخت مسکن می گردد.
تنها آمار رسمی موجود که توسط بانک مسکن اعلام شده حاکی است که در سال ۱۳۹۵ تنها ۲ درصد تسهیلات بدون سپرده این بانک به «مجتمع سازی به روش صنعتی» اختصاص داده شده است.[۱]
عمر بیش از ۱۶ سال برای کمتر از ۵۰ درصد ساختمان های مسکونی
بررسی کارآیی سرمایه گذاری و ساخت و ساز در بخش مسکن نشان می دهد که صنعت ساختمان به چه سطحی از فناوری و رشد کیفی رسیده است.
جهت بررسی کارآیی سرمایه گذاری در بخش مسکن، شاخص میانگین طول عمر ساختمان های مسکونی نشانگر مناسبی برای وضعیت کیفیت ساختمان است.
بر اساس آمارهای معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، کمتر از ۵۰ درصد از ساختمان های مسکونی کشور، عمری بیش از ۱۶ سال داشته اند. این در حالی است که کمتر از ۲۰ درصد مسکن های موجود در اروپا عمری کمتر از ۲۰ سال دارد و در حدود بیش از ۸۰ درصد مسکن های موجود در این قاره عمری بالای ۲۰ سال را دارند و بیش از ۳۵ درصد مسکن های موجود عمری بیش از ۵۰ سال را دارند.[۲]
همچنین اتلاف انرژي در کشور در مراحل تولید مصالح ساختمانی، ساخت مسکن و بهره برداري از آن در حد بسیار بالائی است. آمارها و برآوردهاي کارشناسی نشان می دهد که مصرف انرژي در فرآیند ساخت ۲ برابر متوسط جهانی است.[۳]
بنابراین وضعیت صنعتی سازی و کیفیت ساخت در بازار مسکن مناسب نیست. برای جلوگیری از ساخت قدیمی و با کیفیت پایین مسکن، راهکارهای قانونی و دستورالعمل هایی پیشنهاد و لازم الاجرا شده است. اما تجربه نشان داده است که این گونه راهکارها با موفقیت همراه نبوده است.
عدم موفقیت آئین نامه ها و استانداردها برای بهبود کیفیت
طبق گزارش وزارت راه و شهرسازی، استانداردها و مقررات ساختمانی مصوب و لازم الاجراء، در حین اجرا مراعات و ثبت نمی شوند و گواهی نامه ها و تضمین نامه های لازم، در مراحل مختلف ساخت، صادر نمی شوند. همچنین پذیرش توصیه های آئین نامه ها و ضوابط ساخت و ساز، برای گروه های کم درآمد شهری عملی نیست و به ساخت غیررسمی سکونت گاه ها انجامیده است.
علاوه بر این موارد، انواع تدابیر تضمین کننده مقاومت و کیفیت ساخت، مانند بیمه ها، گواهی نامه های کیفی و سیاست های حمایت از مصرف کننده تقریبا غایب است. در حال حاضر علی رغم وجود امکان بیمه کیفیت، شرایط بازار به گونه ای است که ابزارهایی مانند بیمه فاقد اثر گذاری بر قیمت ملک و ایجاد آوازه تجاری (برند) خاص برای این دسته از واحدها می شوند.[۴]
کمبود کیفیت ساخت ریشه در شرایط بازار مسکن دارد
به نظر می رسد ریشه مشکل کمبود کیفیت ساختمان و مسکن در نبود قوانین و استانداردها نیست، بلکه ریشه مشکل کیفیت مسکن در شرایط بازار و بازیگران آن است.
بخش مسکن به دلیل شرایط خاص آن، همواره از سودآورترین بخش های اقتصادی بوده است؛ لذا انگیزه ورود افراد غیرمتخصص به این حرفه تشدید شده است. از طرفی به دلیل نبود نظام مالیاتی پیش گیرانه نظیر مالیات بر عایدی سرمایه، ورود سوداگران به این بخش بدون هیچ مانعی صورت پذیرفته و موجب عدم تعادل در نظام عرضه و تقاضا شده است.
سوداگری و رقابتی نبودن بازار مسکن عامل اصلی کمبود کیفیت ساخت
سودجویان و افراد غیرمتخصص با ساخت خانه های کم کیفیت و غیرایمن در کنار ضعف نظارتی به مشکل مسکن دامن می زنند. از سوی دیگر سوداگران به دلیل بازدهی بالای خرید و فروش مسکن، چشم خود را بر روی کیفیت مسکن بسته و آن را خریداری می کنند.
بدین ترتیب به دلیل عدم توازن عرضه و تقاضا که با ورود سوداگران اتفاق افتاده است، بازار مسکن دچار نوسان قیمتی می شود. سوداگران با ایجاد تقاضای کاذب در کنار عرضه کم مسکن، بازار را از رقابتی بودن در سمت عرضه به سمت رقابتی بودن در سمت تقاضا کشانده اند.
این دست اتفاقات موجب گردیده که بخش مسکن پایداری لازم را برای بهبود کیفیت ساخت، تولید صنعتی ساختمان و بهبود مدیریت ساخت به دست نیاورد.[۵]
اثر مثبت مالیات بر عایدی سرمایه در بهبود کیفیت و عمر مسکن
تجربیات جهانی نشان داده است یکی از ابزارهای به کار گرفته شده در بازار مسکن برای جلوگیری از سوداگری، وضع مالیات بر عایدی سرمایه در حوزه املاک و مسکن است. با اخذ این مالیات انگیزه سوداگری در بازار مسکن از بین رفته و با خروج سوداگران بازار متعادل می شود.
با ایجاد تعادل و ثبات در بازار، روند قیمتی مسکن منطقی می شود و سرمایه گذاران و سازندگان در فضایی سالم اقدام به عرضه مسکن می کنند. در چنین بازاری شکل گیری فضای رقابتی، افزایش کیفیت ساخت، رشد فناوری و صنعتی سازی امکان پذیر می گردد.
بنابراین اولویت در بهبود کیفیت ساخت مسکن، سالم سازی و ایجاد تعادل در بازار با ابزار مالیاتی است. سپس با انجام فعالیت های مکمل نظیر ارائه استانداردها و نظارت ها می توان به بهبود کیفیت ساخت مسکن امید داشت.
پینوشت:
[۱] وزارت راه و شهرسازی، طرح جامع مسکن، سال ۹۶، صفحه ۱۹
[۲] مؤسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامه ریزی، گزارش طرح مطالعاتی بخشهای اقتصادی، جلد سوم، مسکن و مستغلات، ص ۱۰۹
[۳] وزارت راه و شهرسازی، طرح جامع مسکن، سال ۹۳، صفحه ۳۳
[۴] وزارت راه و شهرسازی، طرح جامع مسکن، سال ۹۶، صفحه ۱۹
[۵] وزارت راه و شهرسازی، طرح جامع مسکن، سال ۹۶، صفحه ۱۴
انتهای پیام/ راه و ساختمان
