مسیر اقتصاد/ با افزایش نرخ عمومی تورم و افزایش قیمت مسکن، مردم در دهک‌های پایین، توانایی خرید این کالای اساسی را از دست داده‌اند.
به همین علت، میزان خانوار دارای مسکن ملکی کاهش و سهم بازار اجاره از کل بازار مسکن طی سال های اخیر افزایش یافته است. همچنین نرخ اجاره‌نشینی خانوارهای شهری از ۳۳.۲ درصد در سال ۹۰ به ۳۶.۷ درصد در سال ۹۵ افزایش پیدا کرده است.
۵ جهش قیمتی در بازار مسکن طی ۲۶ سال اخیر
افزایش اجاره‌بها علاوه بر کمبود عرضه مسکن در بازار استیجاری، متأثر از متغیرهای دیگری از جمله قیمت مسکن، تورم عمومی کالاها و خدمات، توازن عرضه و تقاضا در بخش مسکن ملکی نیز می باشد.
بررسی روند میزان رشد قیمت مسکن و اجاره‌بها در ۲۶ ساله اخیر نشان می‌دهد در پنج مقطع زمانی یعنی سال‌های ۷۵، ۸۱، ۸۶، ۹۱ و ۹۷ این کالای اساسی بیشترین جهش را تحت تأثیر حضور همزمان دو نوع تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای در بازار معاملات مسکن داشته است؛ با توجه به رابطه مستقیم شاخص قیمت مسکن با نرخ اجاره‌بها، قیمت اجاره ای واحد مسکونی نیز در این سال ها افزایش چشمگیر داشت.
وضعیت بحرانی ۴ عامل موثر بر نرخ اجاره مسکن در سال ۹۸
افزایش قیمت مسکن در تهران طی ده ماه نخست سال ۹۷ حدود ۶۷ درصد بوده است. همین افزایش قیمت، به رشد حدود ۳۰ درصدی نرخ اجاره‌بها در سال جاری منجر شده است. دلیل اصلی این مسئله، افزایش تقاضای سوداگرانه در بازار و کمبود خانه مقرون به صرفه برای متقاضیان مصرفی بوده است.
بر اساس داده‌های سرشماری كشور، در دهه اخیر حدود ۱۰.۵ میلیون واحد به موجودی مسكن كشور اضافه شده است، اما تنها ۲.۴ میلیون خانوار صاحب مسكن ملكی شده‌اند. این بدان معناست كه طی فاصله زمانی دو سرشماری گذشته نزدیک به ۸.۱ میلیون واحد معادل ۷۷ درصد از تقاضای مسكن، به تقاضای غیرمصرفی اختصاص یافته است؛ بنابراین می‌توان گفت بخش قابل‌توجهی از خانه‌های موجود به دست مصرف‌کننده واقعی نرسیده و به دلایل غیر سکونت و جهت افزایش دارایی و سوداگری خریداری شده است.
همین موضوع موجب شده است کسانی که امسال قصد خرید داشتند، با بالا رفتن قیمت‌ها توان خود را از دست داده و به ناچار وارد بازار استیجاری شوند؛ کاهش بیش از ۶۰ درصدی معاملات مسکن در دی ماه گواه بر این موضوع است.
از سوی دیگر به دلیل افزایش تورم عمومی در پاییز ۹۷ به حدود ۲۰ درصد، این احتمال وجود دارد که موجران نیز نرخ‌های پیشنهادی خود را بیش از پیش افزایش دهند؛ زیرا موجران میان قیمت انواع کالاها و خدمات مقایسه می کنند و وقتی می بینند نرخ بسیاری از کالاها و خدمات روزمره افزایش یافته است، برای حفظ قدرت خرید کالاهای عمومی خود، قدرت درآمدی‌شان را از طریق افزایش اجاره بهای ملک شان حفظ می‌کنند.
دلیل دیگری که باید به آن اشاره کرد، بحث عرضه فایل‌های اجاره‌ای در بازار است. در حال حاضر با توجه به شرایط رکودی حاکم، سازندگان تمایلی برای فروش مسکن‌های خود تا زمان افزایش تقاضای خرید ندارند. از سوی دیگر به منظور کلید نخوردنِ این واحدهای نوساز، این خانه ها اجاره نیز داده نمی‌شوند و خالی می‌مانند. در نتیجه عرضه مسکن هم برای تقاضای مصرفی و هم تقاضای اجاره‌ای کاهش یافته است.
به همه این دلایل، کاهش عرضه مسکن ناشی از کاهش تولید را نیز باید اضافه کرد؛ در سال ۹۰ حدود ۸۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شد؛ اما امسال این میزان به ۳۵۰ هزار واحد رسیده است که کاهش ۵۰ درصدی را نشان می دهد؛ بنابراین، احتمال بر هم خوردن نسبت منطقی بین میزان عرضه و تقاضا در بازار واحدهای ملکی نیز وجود دارد.
با توجه به موارد گفته شده، هر ۴ موردی که بر قیمت اجاره بها تأثیر می‌گذارند در حال حاضر شرایط مناسبی ندارند؛ از اینرو مدیریت روانی بازار با سیاست هایی که تجربه جهانی دارد، امری ضروری است تا سال ۹۸ با افزایش فزاینده در نرخ اجاره‌بها مواجه نشود.
در یادداشت بعدی به راهبردهای لازم برای کنترل نرخ اجاره بها در سال ۹۸ اشاره خواهد شد.
انتهای پیام / راه و ساختمان
