به گزارش مسیر اقتصاد یکی از مهم‌ترین عوامل مؤثر بر تقاضای مصرفی خانه‌های مسکونی، توان مالی خانوارها است و یکی از شاخص‌هایی که وضعیت بازار مسکن و قدرت خرید را به‌خوبی نشان می‌دهد «شاخص دسترسی به مسکن» است.
شاخص دسترسی به مسکن چیست؟
شاخص دسترسی به مسکن از تقسیم قیمت متوسط مسکن به کل درآمد سالانه یک فرد شاغل به دست می‌آید. بدین معنا که اگر یک فرد تمام حقوق و درآمد خود را برای خرید مسکن ذخیره کند، در صورت عدم افزایش قیمت‌ها چند سال بعد می‌تواند یک واحد مسکونی خریداری کند.
بنابراین به هر میزان قیمت مسکن تحت تأثیر جهش‌های دوره‌ای افزایش پیدا کند و در مقابل، قدرت خرید خانوارها از بهبود درآمد سالانه یا افزایش میزان تسهیلات بانکی، محروم بماند، شاخص دسترسی به مسکن افزایش پیدا می‌کند که نشانگر سخت‌تر شدن دستیابی به مسکن است.
قیمت مسکن با ۱۷ سال درآمد یک خانوار ایرانی برابری می‌کند
سایت نامبیو (numbeo) بر اساس اطلاعات به دست آمده از صندوق بین‌المللی پول و بر مبنای تأثیر نقش ارزش پول به نسبت قیمت خرید مسکن در ابتدای سال ۲۰۱۹ میلادی، شاخص دسترسی به مسکن را برای ۹۳ کشور منتشر نموده است.
در این گزارش شاخص دسترسی در کشورهای توسعه یافته مانند آمریکا، هلند، دانمارک و کانادا بین ۳ الی ۸ سال است؛ هر چه این شاخص کمتر از ۱۰ سال باشد یعنی وضعیت خانوارها و قدرت خرید آن‌ها مطلوب‌تر بوده است. در انتهای این فهرست نیز کشورهای هنگ کنگ، چین و تایوان به ترتیب با شاخص‌های ۴۹.۴۲، ۲۹.۰۹ و۲۸.۹۱ قرار دارند.
در جدول زیر تعدادی از شاخص‌ها و رتبه کشورهای مورد مطالعه بیان شده است:
| رتبه | نام کشور | شاخص دسترسی | رتبه | نام کشور | شاخص دسترسی |
| ۱ | عربستان سعودی | ۲.۸۹ | ۵۰ | بوسنی | ۱۲.۲۸ |
| ۲ | آمریکا | ۳.۵۸ | ۶۰ | شیلی | ۱۳.۵۱ |
| ۳ | آفریقای جنوبی | ۴.۱۱ | ۷۰ | ارمنستان | ۱۴.۰۹ |
| ۱۰ | بلژیک | ۷.۱۸ | ۷۷ | ایران | ۱۶.۸۷ |
| ۲۰ | عراق | ۹ | ۷۹ | کره جنوبی | ۱۷.۵۸ |
| ۳۰ | یونان | ۹.۸۴ | ۹۰ | سری لانکا | ۲۶.۳۲ |
| ۴۰ | مالت | ۱۰.۸۲ | ۹۳ | هنگ کنگ | ۴۹.۴۲ |
بر اساس گزارش مذکور، ایران با شاخص دسترسی ۱۶.۸۷ در جایگاه ۷۷ قرار گرفته است. این درحالیست که یک سال قبل و در ابتدای سال ۲۰۱۸، ایران با شاخص ۱۲.۴۵ در رتبه ۴۸ قرار داشت.
این تنزل در جایگاه و افزایش شاخص دسترسی مسکن طی یکسال درحالی رخ می‌دهد که بر اساس سند چشم‌انداز ۱۴۰۵ که وزارت راه و شهرسازی در سال ۹۶ منتشر کرد، رقم مناسب برای این شاخص حداکثر ۵ سال است.
بیش از ۷۰ درصد تقاضای مسکن، سوداگرانه است
در صورتی این عدد حاصل می‌شود که طی ۸ سال باقی‌مانده، توقف رشد قیمتی مسکن، افزایش درآمد خانوار، افزایش تسهیلات بانکی و افزایش زمان بازپرداخت تسهیلات برای خرید مسکن اتفاق بیفتد.
گفتنی است عامل اصلی افزایش جهشی قیمت مسکن تقاضاهای سرمایه‌ای و سوداگرانه هستند که با عدم عرضه متناسب با تقاضای مصرفی و خرید و فروش مکرر ملک، قیمت‌ها را بالا می‌برند.
بر اساس گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، در ایران بیش از ۷۰ درصد تقاضا در بازار مسکن، تقاضای سوداگرانه است؛ در چنین شرایطی اگر دولت بر مابه‌التفاوت قیمت خرید و فروش مسکن مالیات وضع کند، از رشد قیمت مسکن جلوگیری خواهد کرد.
مالیات بر عایدی سرمایه راهکار کاهش زمان دسترسی به مسکن
در اغلب کشورهای توسعه‌یافته، دولت‌ها برای کنترل پدیده سوداگری و جلوگیری از کسب سود‌های یک شبه، ریسک سوداگری را با سیاست‌های مالیاتی سنگین از جمله مالیات بر عایدی سرمایه افزایش می‌دهند تا نوسانات قیمتی بدون ایجاد تورم کنترل شود.
در ماه‌های اخیر در کشورمان نیز طرح مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) در مجلس شورای اسلامی ارائه شده و مطابق متن آن از سود معاملات املاک، در هنگام نقل و انتقال از فروشنده مالیاتی دریافت می‌شود و تنها تقاضاهای سوداگرانه را هدف قرار می‌دهد و سازوکارهای اخذ آن به‌گونه‌ای است که تقاضاهای مصرفی و سرمایه‌ای مولد (ساخت و ساز مسکن) و خانه‌های نوساز مشمول پرداخت آن نمی‌شوند.
پس از متوقف کردن رشد نامتعارف قیمت مسکن و عرضه واحدهای خالی به بازار، دولت باید با حمایت از سازندگان زمینه را برای افزایش تولید فراهم نموده و در قدم آخر، افزایش تسهیلات را در دستور کار قرار دهد.
منبع: سایت نامبیو
انتهای پیام/ اقتصاد بین‌الملل
