مسیر اقتصاد/ با توجه به شرایط اقتصادی کشور، شرایط خاص بازار مسکن و نظر مثبت مراکز پژوهشی و دستگاه های اجرایی، باید در آینده نزدیک منتظر بررسی طرح دوفوریتی قانون مالیات بر عایدی املاک در مجلس شورای اسلامی باشیم.
لذا با توجه به پایه گذاری یک قانون جدید در کشور، می بایست دقت در نوشتن طرح قانونی به علت زمان کم مورد غفلت قرار نگیرد.
در این راستا پیشنهاداتی برای کمک به نمایندگان محترم مجلس شورای اسلامی و کارشناسان مربوطه برای تدوین طرح دوفوریتی مطرح می گردد:
۱- قانون مالیات بر عایدی املاک، باید شامل تمامی نقل و انتقال املاک یا حق واگذاری محل، انتقال سهم بین مالکین مشاع و معاوضه املاک، در کلیه مناطق کشور اعم از مناطق آزاد و ویژه اقتصادی (به استثنای موارد و معافیت های مندرج در قانون مالیات بر عایدی) شود.
۲- با اعمال مالیات بر عایدی سرمایه، بایستی مالیات بر نقل و انتقال فعلی املاک (ماده ۵۹ قانون مالیات های مستقیم) حذف شده و ثبت نقل و انتقال املاک، با پرداخت مالیات بر عایدی ملک رسمی شود.
۳- چون هدف این مالیات حمایت از تقاضاهای مصرفی افراد است، واحد مسکونی اصلی هر شخص بالای ۱۵ سال، معاف از این مالیات است. فروشنده باید پیش از معامله در دفتر اسناد رسمی تعیین کند که ملک مورد معامله، ملک مسکونی اصلی وی می باشد یا خیر.
به این ترتیب هر خانواده حداقل ۲ و حداکثر به تعداد فرزندان بالای ۱۵ سال و والدین خانواده، واحد مسکونی معاف از مالیات بر عایدی دارد که به نظر می رسد حتی بیش از تقاضای مصرفی خانواده هم باشد. در واقع حتی الامکان نقطه اصابت مالیات بر عایدی سرمایه، سوداگران حقیقی باشد. البته این معافیت به شرطی است که مسکن اصلی فرد حداکثر یکبار در هر ۳ سال تغییر کند.
۴- به منظور حمایت از تولید و عرضه مسکن، باید ساختمان‌های نوساز در اولین فروش، معاف از مالیات بر عایدی باشند. البته در صورتی که ۵ سال از اخذ پروانه ساخت آن نگذشته باشد که موجب احتکار مسکن نوساز هم نشود.
۵- نقل و انتقال اراضی کشاورزی نیز به منظور حمایت از تجمیع زمین های کشاورزی و نیز دشواری در اخذ، معاف می شود.
۶- فاصله اجرایی شدن قانون از زمان تصویب آن، باید حداقل ۶ ماه باشد تا افرادی که مایل هستند مشمول مالیات نشوند از این فرصت استفاده کرده و بتوانند املاک غیرمصرفی خود را به فروش برسانند. این مساله به عرضه گسترده املاک و متعادل شدن بازار کمک بسزایی خواهد کرد.
۷- به جهت جلوگیری از فرار مالیاتی، باید اعطای وکالت برای نقل و انتقال املاک نیز در حکم نقل و انتقال محسوب گردیده و مشمول مالیات گردد.
۸- با توجه به اینکه معاملات مکرر در یک بازه زمانی کوتاه، یکی از پایه های سوداگری است، نرخ این مالیات برای نگهداری دارایی در کوتاه مدت (مثلا ۲ سال)، ۳۰ درصد و برای نگهداری بلندمدت، ۲۰ درصد وضع شود. البته نرخ معمول مالیات بر عایدی در کشورهای دیگر بالاتر است اما به نظر می رسد در صورت انتخاب صحیح ماخذ و اجرای صحیح قانون، همین نرخ هم بازدارنده باشد. ماخذ شمول مالیات هم مابه التفاوت قیمت خرید و قیمت فروش بوده تا هرگونه استفاده سرمایه ای و سوداگری از مسکن به حداقل برسد.
۹- با توجه به اینکه تاکنون قیمت های دقیق نقل و انتقال مسکن در اسناد ثبت نمی شده، لازم است دفاتر اسناد رسمی و بنگاه های معاملات املاک موظف شوند که از یک ماه پس از تصویب این قانون، در هنگام تنظیم سند انتقال ملک، قیمت مورد معامله را ثبت نموده و به امضای طرفین برسانند.
۱۰- مبنای قیمت فروش تمامی املاک و مبنای قیمت خرید املاکی که بعد از اجرای این ماده خریداری می شوند، قیمت ثبت شده در سند یا قولنامه می باشد اما مبنای قیمت خرید املاکی که قبل از تصویب این قانون خریداری شده اند، کسر مشخصی (مثلا ۷۰ درصد) از قیمت فروش ثبت شده آنان باید باشد.
چرا که اولا واحدهایی که تاکنون خریداری شده اند حداقل به اندازه تورم بخش مسکن در سال ۱۳۹۶، افزایش قیمت داشته اند یعنی بیش از ۳۰ درصد. ثانیا اگر قانون مالیات بر عایدی هم اجرا نمی شد، می بایست در هنگام نقل و انتقال، مالیات ۵ درصدی نقل و انتقال را پرداخت می کردند. ثالثا اگر تعیین قیمت خرید به کارشناس یا ممیز سپرده شود، موجب به وجود آمدن فرایندی دشوار، پیچیده و فسادزا خواهد شد.
۱۱- قیمت رسمی ثبت شده در سند، در کلیه مراجع قضایی و اداری و نیز در تعیین حق التحریر دفاتر اسناد رسمی، ملاک خواهد بود. علاوه بر این اگر قیمت فروش ثبت شده توسط دفاتر اسناد رسمی، کمتر از ۸۰ درصد میانگین ثبت شده در سامانه اطلاعات معاملات املاک در ماه منتهی به معامله باشد، در این شرایط ملاک عمل، متوسط قیمت ثبت شده در سامانه خواهد بود.
۱۲- در صورت انتقال بلاعوض ملک یا انتقال قهری (ارث)، انتقال جزو موارد مشمول این قانون نبوده و به ترتیب ذیل فصول مالیات بر درآمد اتفاقی و مالیات بر ارث قانون مالیات های مستقیم بررسی خواهد شد.
