به گزارش مسیر اقتصاد فعالیت های مولد و پیشران اقتصاد کشور برای حرکت و ادامه بقای خود نیاز به نقدینگی دارند. در چند سال اخیر سراشیبی نقدینگی موجود در کشور به سمت فعالیت های غیرمولد و بدون ارزش افزوده در اقتصاد رفته است. تامین نقدینگی لازم برای فعالیت های مولد به دلیل جذابیت بالاتر فعالیت های غیر مولد از نظر سوددهی و ریسک پذیری، با مشکل مواجه شده است.
بازارهای جذاب غیرمولد و چاه های نقدینگی اقتصاد
افزایش ثروت سرمایه داران بدون اینکه ارزش افزوده ای با سرمایه خود ایجاد کنند، موجب رکود اقتصادی و کاهش تمایل به فعالیت های مولد است. این امر در دراز مدت باعث افزایش فاصله طبقاتی خواهد شد. زیرا آنان که سرمایه ای ندارند با افزایش بی دلیل قیمت کالاهای سرمایه ای و رکود اقتصادی ناشی از انجماد نقدینگی در فعالیت های غیرمولد، قادر نخواهند بود تا کالای سرمایه ای خریداری کنند و به نوعی درجا می زنند. طبق این رویه پولدارها پولدارتر می شوند و فقرا فقیرتر می گردند. تنها در صورتی ثروت عمومی و واقعی ملت افزایش خواهد داشت که سرمایه در خدمت ایجاد ارزش افزوده در اقتصاد قرار گیرد.
بازارهای طلا، ارز و سوداگری مسکن از جمله بازارهای جذاب و غیر مولد برای بلعیدن نقدینگی کشور است. مطالعه خاص بازار مسکن نشان می دهد که جذابیت این بازار به دلیل امکان دستیابی به سودهای کلان و افزایش ثروت بدون ایجاد ارزش افزوده و عدم تحمل ریسک بالا است.
نرخ رشد قیمت در دوره های بلند مدت در بخش مسکن فاصله زیادی با نرخ تورم عمومی دارد. به طوری که میانگین نرخ تورم عمومی از سال ۱۳۷۷ تا ۱۳۹۵، ۱۶.۹۱ درصد است ولی نرخ تورم زمین در همین بازه زمانی ۲۴.۷۵ درصد است. به علاوه جهش ناگهانی قیمت در دوره های کوتاه باعث افزایش سوداگری در بخش مسکن می شود. این افزایش قیمت، غیر مولد بوده و باعث هیچ رشدی در اقتصاد کشور نمی شود.
میزان تورم عمومی و نرخ رشد قیمت زمین طی دوره بلند مدت ۱۳۷۷ تا ۱۳۹۵ در نمودار زیر قابل مشاهده است.
بازار مسکن بستری مناسب برای سوداگری است
تفاوت بالای نرخ عمومی تورم با نرخ تورم مسکن در دوره های مختلف، موجب هدایت سرمایه ها به سمت سوداگری مسکن شده است. ریسک کم سرمایه گذاری در این بخش در مقابل تلاطمات و رکود و ریسک های اقتصادی تولید، این بازار را برای سوداگران جذاب می کند.
خرید و فروش های متعدد در بازه های زمانی کوتاه، نشانگر وجود فعالیت های سوداگرانه در این بخش است. فعالیت های سوداگرانه مانع از پاسخ گویی به نیاز مصرفی مردم به مسکن می شود و با اثر کاذب ایجاد تقاضا، گرانی و تورم را در این بخش افزایش می دهد.
وجود بیش از ۲۵۰ میلیارد دلار نقدینگی در خانه های خالی
آمار خانه های خالی نمایشگر سوداگری در این بخش است. این درحالیست که نقدینگی موجود در این بازار می تواند به گردش بیفتد و در خدمت فعالیت های تولیدی قرار گیرد.
طبق آمار ارائه شده توسط مرکز آمار ایران، کل موجودی مسکن کشور در سال ۹۰ حدود ۲۱ میلیون و ۶۶۳ هزار واحد بوده که با ۱۷ درصد رشد به ۲۵ میلیون و ۴۱۲ هزار واحد در سال ۹۵ رسیده است. در مقابل، آمار خانه‌های خالی از یک میلیون و ۶۶۳ هزار واحد در سال ۹۰ به ۲ میلیون و ۵۸۷ هزار واحد در سال جاری افزایش یافته و حدود ۵۵ درصد رشد کرده است.
طبق این آمار و بنا به نظر کارشناسان[۱] اگر هر مسکن به طور متوسط ۱۰۰ هزار دلار قیمت داشته باشد، با احتساب ۲.۵ میلیون خانه خالی در کشور، رقمی در حدود ۲۵۰ میلیارد دلار نقدینگی منجمد و بدون استفاده در بازار مسکن وجود دارد که از جریان فعالیت های مولد اقتصاد خارج شده است.
لزوم آزاد سازی نقدینگی منجمد در بازار مسکن
تبدیل کردن مسکن از یک کالای سرمایه ای به یک کالای مصرفی، موجب می شود انگیزه های سوداگری در این بازار کاهش یابد. در این صورت مسیر انحرافی بنگاهداری بانک ها از بین می رود و سرمایه گذاری در فعالیت های غیر مولد کاهش می یابد. در نهایت نقدینگی عظیم موجود در بازار مسکن به جریان می افتد. لذا اتخاذ سیاست ها و رویه هایی که بتواند این رویه را تسهیل کند، لازم و ضروری است.
پینوشت:
[۱] خبرگزاری ایرنا، کد خبر: ۸۲۴۸۸۵۱۵
برای خرید خانه دوم مالیات ۳۰ درصدی و برای خانه سوم به بالا ۵۰ درصد مالیات گرفته شود، مشکل حل خواهد شد