به گزارش مسیر اقتصاد از آنجا که جمعیت اغلب کشورهای جهان در حال افزایش است و به مرور زمان نیاز به بازسازی و بهسازی منازل مسکونی وجود دارد، رونق بخش مسکن برای تمامی کشورهای دنیا از اولویت برخوردار است. به همین دلیل تمامی کشورهای جهان سیاست های متنوع و متعددی را برای رونق تولید مسکن و جلوگیری از افزایش قیمت مسکن به کار میبرند.
کمبود عرضه مسکن دلیل اصلی ناتوانی مردم در خرید مسکن
کشورهایی که نتوانند روند ساخت مسکن را متناسب با نیاز داخلی سامان دهند، میزان عرضه مسکنشان در بازار از میزان تقاضا کمتر شده و ناگزیر شاهد افزایش قابل توجه قیمت مسکن خواهند بود. افزایش قیمت مسکن موجب میشود که بخش قابل توجهی از مردم کشور توان مالی خرید مسکن را نداشته باشند و حتی در طول زندگی به خرید یک واحد مسکونی متوسط در شهرهای بزرگ فکر هم نکنند.
در واقع دلیل این امر آن است که به دلیل کمبود عرضه مسکن برای مدت طولانی، قیمت مسکن با نرخی بسیار بیشتر از نرخ افزایش درآمد میانگین مردم افزایش پیدا کرده و این مسئله به مرور زمان موجب شده است خرید مسکن در توان مالی بخش قابل توجهی از مردم جامعه نباشد. این اتفاق حتی در کشور بریتانیا نیز در طول دو دهه اخیر افتاده و در حال حاضر بخشی ازمردم توان خرید مسکن را ندارند.
در چنین شرایطی دولت ها باید در کنار سیاست هایی که به رونق تولید در بخش مسکن می انجامد، برای کاهش قدرت خرید مسکن مردم نیز چاره ای بیندیشند تا مشکل بازار مسکن قابل حل باشد. در غیر اینصورت حتی در صورت رونق ساخت و افزایش عرضه منازل مسکونی نیز بخش قابل توجهی از مردم توان مالی خرید را نخواهند داشت.
قیمت زمین و عدم توان مالی مردم، مشکلات اصلی پیش روی رونق بخش مسکن
در حال حاضر یکی از مشکلات عمده بازار مسکن کشورها افزایش قیمت زمین است. در کنار این مشکل میتوان به عدم هدایت صحیح منابع مالی در خرید مسکن اشاره کرد. در واقع چنانچه این دو مشکل در بازار مسکن حل گردد، میتوان رونق بخش مسکن را دوباره ایجاد کرد.
وام مسکن نباید برای دلالی و افزایش تقاضای غیر واقعی مسکن پرداخت شود
در خصوص وام خرید مسکن توجه به این نکته نیز لازم است که افزایش تقاضا اگر بدون افزایش عرضه باشد، منجر به افزایش بیش از حد قیمت خواهد شد و این خلاف هدف اولیه است. در واقع چنانچه دسترسی به وام خرید مسکن برای تمامی افراد جامعه تسهیل گردد، بسیاری از افرادی که در حال حاضر نیز مسکن دارند، به صف افراد متقاضی مسکن اضافه می گردند و مشکل افرادی که خانه ای ندارند را بیشتر میکنند. بنابراین لازم است در تخصیص وام خرید مسکن نیز بین افرادی که صاحب خانه نیستند و افراد دیگر تفاوت قائل شد.
از طرف دیگر خرید خانه های بیشتر توسط افرادی که چندین خانه دارند، با استفاده از وام بانکی موجب میشود که این افراد برای بازپرداخت وام خود اجاره خانه ها را افزایش دهند و این مسئله نیز به نوبه خود بر بدتر شدن وضعیت افرادی که صاحب خانه نیستند، مؤثر است.
شرایط خرید مسکن باید برای همه فراهم باشد
اما بهترین حالت برای یک کشور آن است که تمامی خانوارهای جامعه دست کم یک منزل مسکونی داشته باشند و یا شرایط خرید مسکن برای آن ها فراهم باشد تا مجبور نباشند برای زندگی به اجاره نشینی روی بیاورند. این حالت برای کشورهایی که توان مالی و مهندسی ساخت مسکن کافی را دارند امکان پذیر است.
ممکن است در اغلب کشورها در حال حاضر چنین شرایطی برقرار نباشد اما عدم حرکت کشورها به این سمت موجب خواهد شد که بازار مسکن روز به روز ناپایدارتر شود و شرایط بخش قابل توجهی از مردم بدتر گردد.
بنابراین حرکت به سمت شرایطی که تمامی خانوارهای جامعه امکان خرید یک مسکن را دارند نه تنها امکان پذیر بلکه لازم است.
۴ گام برای بهبود شرایط بازار مسکن
برای تحقق این هدف لازم است منازل مسکونی قابلیت خرید توسط افرادی که صاحب خانه نیستند را داشته باشد. ۴ گام زیر برای تحقق این هدف ضروری است:
۱- حذف قیمت زمین از قیمت مسکن با عرضه زمین های عمومی
در حال حاضر بخش قابل توجهی از قیمت منازل مسکونی ناشی از قیمت زمین است و در صورتی که بتوان با در نظر گرفتن سازوکاری قیمت زمین را از قیمت نهایی مسکن حذف کرد، قیمت منازل مسکونی کاهش قابل توجهی خواهد داشت. برای این هدف لازم است زمین های عمومی و دولتی برای ساخت مسکن در نظر گرفته شوند.
۲- عرضه منازل مسکونی متناسب با نیاز و اعمال مالیات بر خانه دوم به بالا
لازم است مالیات و هزینه های جانبی داشتن یک مسکن کاهش یابد و در عین حال این هزینه ها برای خانه های بیشتر افزایش یابد. از طرف دیگر لازم است بخش ساخت و عرضه مسکن متناسب با نیاز تمامی اقشار جامعه به عرضه مسکن بپردازد.
۳- ساماندهی بازار اجازه مسکن با قراردادهای بلندمدت
چنانچه امکان صاحب خانه شدن بخش قابل توجهی از خانوارهایی که صاحب خانه نیستند در کوتاه مدت فراهم نیست، لازم است دست کم برای بهبود شرایط زندگی و جلوگیری از بدتر شدن وضعیت اقتصادی آن ها بازار اجاره با قراردادهای مناسب و بلندمدت بهبود یابد.
۴- جهت دهی منابع بانکی به سمت عرضه مسکن
ساماندهی و جهت دهی مناسب منابع مالی بانک ها میتواند از طرفی با تأمین مالی ساخت مسکن به عرضه مسکن کمک نماید و از طرف مقابل با جلوگیری از دلالی و خرید و فروش منازل مسکونی از افزایش تقاضای غیرواقعی برای مسکن و افزایش قیمت آن جلوگیری نماید.
منبع: پایگاه تحلیلی چارچوب اقتصادی جدید (نیو اکونومیکس فاندیشن)
