به گزارش مسیر اقتصاد، مسکن یکی از دغدغه‌های اصلی جامعه ایرانی به خصوص جوانان در کشور بوده و دولت‌ها نیز بنا به اقتضای سیاست‌های خود اقداماتی جهت رفع مشکلات این حوزه انجام داده‌اند.
اما شاید نگاه جامعه و اقتصاد به مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای اتفاقات ناخوشایندی مانند تورم‌های هیجانی، گرانی اجاره و خرید و حتی احتکار مسکن را در پی داشته و بر مشکلات این بخش افزوده است. هرچند این نوع نگاه، تا حدی ناشی از شرایط کلان اقتصادی بوده که مسکن را به کالایی سرمایه ای تبدیل کرده است؛ اما جلوگیری از تبدیل بیش از حد این کالای با دوام به یک مقصد برای سرمایه گذاری، راهکارهای متعددی دارد که در جهان تجربه شده است.
از جمله این راهکارها اخذ مالیات است که علاوه بر تامین درآمد پایدار از این محل برای دولت‌ها، منجر به جلوگیری از تبدیل مسکن به یک کالای سرمایه ای در اقتصاد می شود و عرضه را افزایش می دهد.
موافقان اخذ مالیات از خانه‌های خالی، این اقدام را ابزاری کنترلی می‌دانند که با اجرای آن، احتکار از بازار مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای رخت بربسته، تورم ناشی از گرانی اجاره و خرید و فروش مسکن مهار شده، عرضه مسکن افزایش یافته و از طرفی به افزایش درآمد دولت از محل مالیات‌های مستقیم منجر می‌شود.
مخالفان اخذ مالیات از خانه های خالی عقیده دارند که دولت در شناسایی کامل مسکن‌های خالی از سکنه توفیق چندانی نداشته و شناسایی آنها برای دولت هزینه دارد. دلیل دیگر مخالفان، شوک ناشی از اعلام دریافت مالیات از خانه‌های خالی از سکنه به بازار است. ایشان معتقدند این امر نه فقط سبب افزایش قیمت مسکن در سطحی وسیع می‌شود، بلکه افت اشتغال و سردرگمی در صنعت ساختمان را نیز به همراه دارد.
قانون مالیات بر خانه های خالی
نمایندگان مجلس با تصویب ماده ۵۴ لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم در تیرماه سال ۱۳۹۴، نحوه تعیین مالیات واحدهای خالی مسکونی را مشخص کردند. بر این اساس مقرر شد واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان به عنوان واحد خالی شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات بر اجاره شوند. این مصوبه می‌افزاید: در سال دوم، یک دوم مالیات متعلقه، در سال سوم، برابر مالیات متعلقه و سال چهارم به بعد، یک و نیم برابر مالیات متعلقه، مالیات مشمول واحدهای خالی مسکونی خواهد شد.
در نتیجه براساس قانون مالیات بر خانه های خالی، اگر ملکی از سال دوم خالی باشد مالک باید ۵۰ درصد مالیات مشخص شده را بپردازد. این میزان در سال سوم معادل ۱۰۰ درصد و در سال چهارم برابر ۱۵۰ درصد مالیات اجاره خواهد بود. همچنین در زمینه ی تعیین ارزش معامله های ملکی و مالیات بندی، بازنگری هایی صورت گرفته به شکلی که این مالیات پس از ۱۰ سال به ۲۰ درصد میانگین قیمت روز املاک می‌رسد.
همچنین تبصره ۷ ماده ۱۶۹ قانون مقرر صراحت دارد: وزارت راه و شهرسازی موظف است حداکثر شش ماه پس از تصویب این قانون «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» را ایجاد کند. این سامانه باید به گونه‌ای طراحی شود که در هر زمان امکان شناسایی برخط مالکان و ساکنان یا کاربران واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی و اداری و پیگیری نقل و انتقال املاک و مستغلات به صورت رسمی، عادی، وکالتی و غیره را در کلیه نقاط کشور فراهم سازد. وزارت راه و شهرسازی موظف است امکان دسترسی برخط به سامانه مذکور را برای سازمان امور مالیاتی کشور ایجاد کند.
گفتنی است هنوز سامانه ملی املاک و اسکان کشور راه اندازی نشده است.
همچنین تعیین ارزش معاملاتی املاک طبق قانون بر عهده کمیسیون تقویم املاک است و کمیسیون موظف است میزان ارزش معاملاتی موضوع این قانون را در سال اول معادل دو درصد (۲%) میانگین قیمت‌های روز منطقه تعیین کند. این شاخص هرسال به میزان دو واحد درصد افزایش می‌یابد تا زمانی که ارزش معاملاتی در هر منطقه به بیست درصد (۲۰%) میانگین قیمت‌های روز املاک برسد.
در این زمینه قانون بیان می‌کند: «به منظور جلوگیری از افزایش قیمت اجاره‌بها به بهانه مالیات، درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا ۱۵۰ متر مربع و در شهرستان‌ها تا ۲۰۰ متر مربع از مالیات بر درآمد اجاره معاف است.»
با این اوصاف، اخذ مالیات از خانه های خالی بایستی از سال جاری اجرایی شود. به گفته قاسم پناهی قائم مقام سازمان امور مالیاتی کشور، قانون مالیات برخانه های مسکونی خالی از ابتدای سال ۹۵ اجرایی شده و به مالکان این واحدها از سال اول فرصت داده می شود که واحدهای خود را اجاره دهند؛ درغیر این صورت از سال دوم مشمول جرایم ناشی از خالی ماندن واحدهای مسکونی می شوند.
با این وجود عدم راه اندازی سامانه ملی املاک اجرای این قانون را با ابهام مواجه نموده است.
طرح مالیات بر خانه های خالی در سایر کشورها
در بسیاری از کشورهای دنیا طرح مالیات از خانه های خالی به شکل قانونی و مشخص سالهاست اجرا می شود. به عنوان مثال به برخی از این کشورها اشاره می کنیم:
خانه های خالی در اسپانیا روزانه ۹ یورو جریمه می شوند
دولت ایالتی باسک اسپانیا مالکان واحدهای خالی را به میزان روزانه ۹ یورو جریمه می کند. با اتخاذ این تصمیم از سوی دولت ایالتی باسک اسپانیا در صورتی که ملک مورد نظر برای سال دوم نیز خالی بماند مقدار جریمه به میزان ۱۲ یورو در روز افزایش می یابد. مقامات ایالتی باسک معتقدند در شرایطی که بسیاری از مردم نیازمند خانه هستند وجود خانه های خالی از سکنه غیر قابل قبول است.
مالیات ۱۰ درصدی در آمریکا
بنابر یک مصوبه قانونی در آمریکا، خانه هایی که به امید افزایش قیمت و کسب سود در آینده خالی نگه داشته شده باشند، صاحبان آنها مالیاتی معادل ۱۰ درصد ارزش ملک را باید بپردازند. این مالیات بر خانه هایی اعمال می شود که برای مدت زمان یک سال خالی ثبت شوند.
وضعیت مالیات بر خانه های خالی در فرانسه
مقامات دولتی فرانسه اقدام به وضع مالیات بر خانه های خالی در شهر پاریس و شهرهای بالای ۲۰۰۰ نفر جمعیت کرده اند. بر اساس طرح توسعه منطقه پاریس و حومه سالانه باید ۵۳ هزار واحد مسکونی در این منطقه عرضه شود. این در حالی است که آمار عرضه سالانه مسکن در این منطقه نزدیک به ۴۱ هزار واحد است.
براساس این گزارش دولت فرانسه برای رفع این کسری در بخش هایی از این کشور اقدام به وضع مالیات بر خانه های خالی کرده است.
تشدید مالیات بر خانه های خالی در انگلستان
دولت های محلی در بندر اسمیر و نستون انگلستان تصمیم به تشدید مالیات بر خانه های خالی به منظور بازگرداندن این خانه ها به بازار مسکن گرفته اند. بنا بر این تصمیم، پس از ۶ ماه خالی ماندن خانه ای در این منطقه، مالیاتی معادل ۵۰ درصد از کل مالیات بر خانه های خالی وضع می شود و بعد از یک سال خالی ماندن، صاحب خانه باید به اندازه کل ارزش مسکن مالیات بپردازد.
نتیجه گیری
با توجه به تجربیات دیگر کشورها، اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی می تواند تا حد قابل توجهی جلوی سوداگری در این حوزه را بگیرد و از تشدید تبدیل مسکن از کالای مصرفی به کالای سرمایه ای جلوگیری نماید. پیش نیاز اجرای این طرح، ایجاد سامانه املاک مذکور در قانون و امکان شناسایی دقیق خانه های خالی از طریق آن است که امید می رود دولت در این زمینه اقدامات لازم را هر چه سریعتر انجام دهد.
