مسیر اقتصاد/ مسکن سالهاست به یکی از پرهزینهترین اقلام سبد خانوار، بهویژه در شهرهای بزرگ و بهخصوص تهران تبدیل شده است. رشد مداوم قیمتها در کنار کاهش قدرت خرید، باعث شده فاصله میان درآمد خانوار و قیمت یک واحد مسکونی هر روز بیشتر شود. در چنین شرایطی، «پسانداز برای خرید خانه» که زمانی یکی از مسیرهای اصلی خانهدار شدن طبقه متوسط بود، عملاً کارکرد خود را از دست داده است.
حتی خانوارهایی که موفق به کنار گذاشتن بخشی از درآمد خود میشوند، با یک واقعیت تلخ روبهرو هستند: تورم مزمن و افت ارزش پول، قدرت خرید این پسانداز را به مرور کاهش میدهد. به بیان ساده، پولی که امروز برای خرید چند متر خانه کافی است، ممکن است چند سال بعد حتی کفاف نصف آن را هم ندهد. همین مسئله، زمینهساز طرح ایدههایی تازه برای حفظ ارزش پسانداز و اتصال آن به بازار مسکن شده است.
«خرید متری مسکن» راه هموارسازی پسانداز تا خانهدار شدن
در این فضا، ایده «خرید متری مسکن» مطرح میشود؛ ایدهای که بر اساس آن، افراد میتوانند به جای خرید یک واحد کامل، بهصورت تدریجی و حتی در مقیاس یک متر مربع در پروژههای مسکونی سرمایهگذاری کنند. این روش که نمونههایی از آن در برخی کشورها نیز تجربه شده، وعده میدهد پساندازهای خرد را به جای حرکت به سمت بازارهای غیرمولد یا سفتهبازی، مستقیماً به مسیر تأمین مسکن هدایت کند.
در نگاه نخست، این ایده جذاب و حتی منصفانه به نظر میرسد. فردی که توان خرید یک خانه را ندارد، میتواند متناسب با درآمد خود، بهتدریج سهمی از یک واحد مسکونی را مالک شود. از این منظر، خرید متری مسکن تلاشی است برای همراستا کردن نفع شخصی خانوادههای کمدرآمد با یک هدف اجتماعی بزرگتر: کاهش فاصله میان مردم و بازار مسکن و هدایت پساندازها به سمت یک نیاز واقعی.
مسکن به کالای سرمایهای تبدیل شده است
اما مسئله مسکن در ایران، تنها «کمبود ابزار مالی» نیست. بازار مسکن طی دهههای گذشته بهتدریج از یک کالای مصرفی به یک دارایی سرمایهای تبدیل شده است. بخش قابل توجهی از تقاضای موجود در این بازار، نه برای سکونت، بلکه با انگیزه حفظ ارزش پول یا کسب سود شکل میگیرد. همین تغییر ماهیت، یکی از عوامل اصلی رشد قیمت مسکن فراتر از نرخ تورم عمومی بوده است.
در چنین بازاری، هر ابزار جدیدی که وارد میشود، ناگزیر تحت تأثیر همین منطق قرار میگیرد. خرید متری مسکن نیز از این قاعده مستثنا نیست. اگرچه هدف اولیه آن میتواند کمک به خانهدار شدن باشد، اما در عمل این خطر وجود دارد که به بستری تازه برای ورود سرمایههای سوداگرانه تبدیل شود. سرمایههایی که نه به قصد تأمین سرپناه، بلکه برای خرید، نگهداری و فروش با قیمت بالاتر وارد بازار میشوند.
چه سرمایههایی وارد میشوند؟
تفاوت میان «پسانداز برای مصرف» و «سرمایهگذاری برای سود» در بازار مسکن، تفاوتی تعیینکننده است. اگر خرید متری مسکن تنها به ابزاری برای حفظ ارزش پول تبدیل شود، نتیجه آن افزایش تقاضای غیرمصرفی خواهد بود. این تقاضا، حتی اگر از سوی افراد خرد شکل بگیرد، در نهایت به فشار بیشتر بر قیمتها منجر میشود؛ فشاری که بیش از همه، خودِ متقاضیان واقعی مسکن را متضرر میکند.
از این منظر، پرسش اصلی این نیست که آیا خرید متری مسکن ایده خوبی است یا بد. پرسش اصلی این است که این ایده در چه بستری اجرا میشود و چه گروههایی را جذب میکند. اگر طراحی این سازِکار بهگونهای باشد که ورود سرمایههای بزرگ و کوتاهمدت را تسهیل کند، عملاً همان مسیری را میرود که بازار مسکن در سالهای گذشته طی کرده است؛ با این تفاوت که این بار، ابزار آن پیچیدهتر و دسترسی به آن گستردهتر خواهد بود.
خطر بزرگ تحریک سوداگری و سفتهبازی در بازار مسکن
نکته مهم دیگر، نقش انتظارات در بازار مسکن است. وقتی افراد بتوانند بهراحتی «متر مسکن» بخرند و بفروشند، قیمت مسکن بیش از گذشته به تحولات انتظاری و روانی بازار گره میخورد. این وضعیت میتواند مسکن را بیش از پیش به یک دارایی مالی شبیه کند؛ داراییای که نوسان آن لزوماً ربطی به عرضه واقعی یا نیاز سکونتی ندارد.
در عین حال، نمیتوان اصل ایده را بهکلی کنار گذاشت. واقعیت این است که بدون ابزارهای جدید، امکان پسانداز مؤثر برای خرید مسکن برای بخش بزرگی از جامعه وجود ندارد. خرید متری، اگر بهدرستی طراحی شود، میتواند بخشی از این خلأ را پر کند. اما شرط آن، توجه جدی به مخاطراتی است که نادیده گرفتن آنها، میتواند نتیجهای معکوس به همراه داشته باشد.
دو مسیر کاملا متفاوت پیش روی خرید متری مسکن
به بیان دیگر، خرید متری مسکن در نقطه تلاقی دو مسیر قرار دارد: مسیری که به اصلاح شیوه پسانداز و نزدیکتر شدن خانوارها به خانهدار شدن منجر میشود و مسیری که بازار مسکن را بیش از پیش در معرض هجوم سرمایههای سوداگرانه قرار میدهد. اینکه کدام مسیر غالب شود، نه به خود ایده، بلکه به نحوه اجرا، قواعد حاکم بر آن و اهدافی که در عمل دنبال میشود، بستگی دارد.
همین دوگانه، خرید متری مسکن را به مسئلهای سیاستی تبدیل میکند؛ مسئلهای که نمیتوان آن را تنها با نگاه مالی یا فناورانه بررسی کرد. اگر این ابزار قرار است به بخشی از راهحل بحران مسکن تبدیل شود، باید از ابتدا نسبت آن با سرمایهای شدن مسکن، رفتار سوداگرانه و انتظارات قیمتی روشن شود. در غیر این صورت، ایدهای که با نیت کمک به خانهدار شدن مطرح شده، ممکن است خود به عاملی برای دورتر شدن این هدف تبدیل شود.
انتهای پیام/ مسکن
