به گزارش مسیر اقتصاد مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی به تازگی گزارش «گزارش نظارتی پرداخت تسهیلات بانکی به بخش مسکن؛ موضوع ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن» را منتشر کرده و در آن به بررسی میزان تسهیلات دهی بانکها به ساخت مسکن و مشکلات این حوزه پرداخته است. بر اساس این گزارش امروزه تأمین مسکن مناسب یکی از مهمترین معضلات اقتصادی کشور است که برای تأمین آن قانون جهش تولید مسکن در سال ۱۴۰۰ به تصویب رسید. ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن مصوب سال ۱۴۰۰، بانکها و مؤسسات اعتباری غیربانکی را موظف کرده است، ۲۰ درصد از تسهیلات اعطایی سالیانه خود را به بخش مسکن اختصاص دهند. همچنین براساس تبصره ۵ همین ماده، سازمان امور مالیاتی مکلف شده است، مالیاتی معادل ۲۰ درصد از تعهدات انجام نشده را از بانکها و مؤسسات مستنکف دریافت کند.
یک میلیون نفر در صف دریافت تسهیلات ساخت مسکن
عملکرد شبکه بانکی در سه سال اول اجرای قانون در پرداخت تسهیلات مسکن، بسیار کم بوده و شبکه بانکی تنها به ۳۰ درصد تکالیف خود عمل کرده است. این درحالی است که نزدیک به یک میلیون نفر در صف دریافت تسهیلات مسکن قرار دارند و پرداخت نکردن تسهیلات به آنها قطعا منجر به ایجاد نارضایتی و عدم ساخت مسکن مورد نیاز کشور خواهد شد.
در کشورهای مورد بررسی تسهیلات رهنی (تسهیلات به پشتوانه وثایق ملکی) به صورت متوسط ۱۹ درصد از مانده تسهیلات پرداختی نظام بانکی را تشکیل میدهند، اما در نظام بانکی کشور سهم مانده تسهیلات بخش مسکن و ساختمان به کل مانده تسهیلات در سال ۱۴۰۲ حدود ۱۰ درصد است که در صورت کسر تسهیلاتی که به پروژه‌های ساختمانی برخی بانک‌های خصوصی داده شده است، این رقم بسیار کاهش خواهد یافت و تسهیلات پرداختی به بخش ساختمان مسکونی عمدتا منحصر در بانک مسکن است. لذا بدون تردید به‌رغم بانک‌محور بودن تأمین مالی در کشور، نظام بانکی کشور تسهیلات کافی و مناسب در مقایسه با سایر کشورها به بخش مسکن پرداخت نکرده است.
چرا بانکها انگیزه تسهیلات دهی به بخش مسکن ندارند؟
در این راستا، در شرایطی که کشور نیازمند ساخت مسکن جدید است، لازم است بررسی شود که چرا نظام بانکی در ایران تمایل و انگیزه کافی برای پرداخت تسهیلات به بخش مسکن را ندارد؟ در پاسخ باید گفت اول اینکه شبکه بانکی به دلایلی نظیر پایین بودن نرخ سود تسهیلات مسکن، دوره طولانی بازپرداخت تسهیلات مسکن، استطاعت ناکافی دریافت کنندگان تسهیلات مسکن و امکان نکول تسهیلات از این محل و مشکلات ناشی از تملک وثایق تسهیلات مسکن، انگیزه کافی برای پرداخت تسهیلات مسکن را ندارد. واضح است که قانون جهش تولید مسکن نیز نتوانسته است این مشکلات را برطرف و انگیزه لازم به منظور پرداخت تسهیلات مسکن را ایجاد کند.
دوم اینکه ماده ۴ قانون جهش تولید نیز فارغ از ابهامات موجود در آن، واجد اشکالاتی است که اجرای کامل آن میتواند منجر به ایجاد محدودیت برای تسهیلات‌دهی به سایر بخش‌های اقتصادی شود. گفتنی است بر اساس تکلیف ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن، «بانکها و مؤسسات اعتباری غیربانکی مکلفند حداقل بیست درصد ۲۰ درصد از تسهیلات پرداختی نظام بانکی در هر سال را با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار به بخش مسکن اختصاص دهند»؛ با توجه به ماهیت بلندمدت بودن تسهیلات مسکن، در صورت اجرای کامل این حکم، در سال ۱۴۱۰ سهم تسهیلات بخش مسکن از کل مانده تسهیلات شبکه بانکی به بیش از ۴۰ درصد خواهد رسید که به معنی کاهش سهم دیگر بخش‌های اقتصادی از تسهیلات خواهد بود و همچنین این موضوع میتواند مانعی بالقوه برای تحقق اهداف رشد نقدینگی نیز باشد.
با توجه به اینکه حکم قانون به جای «تغییر در مانده تسهیلات پرداختی» بر «تسهیلات پرداختی» تأکید کرده است و واقعیت نظام بانکی آن است که بخش قابل توجهی از تسهیلات پرداختی کوتاهمدت (سررسید زیر یکسال) و با هدف تأمین سرمایه در گردش هستند، مشکل دیگری که ایجاد شده است، تبعیض به ضرر بانک‌های فعال در عرضه تأمین مالی کوتاهمدت و افزایش ریسک نقدینگی این بانک‌هاست.
برای بهبود شرایط چه می‌توان کرد؟
بر این اساس پیشنهاد می‌شود در قانون هدفگذاری «رسیدن سهم تسهیلات بخش مسکن به ۲۵ درصد از کل مانده تسهیلات پرداختی» به جای «سهم ۲۰ درصد از تسهیلات پرداختی» در نظر گرفته شود. ایجاد فرصت‌های جبرانی برای بانک‌هایی که به علت مشکلات سامانه‌ای تنبیه مالیاتی شده‌اند نیز میتواند انگیزه تسهیلات‌دهی بانکها به ساخت مسکن را افزایش دهد؛ بدین نحو که مالیات قطعی شده (اخذ شده) از بانکها و مؤسسات اعتباری که در سال‌های بعد معادل رقم تعهد تسهیلات سال‌های قبلی اجرای قانون را جبران کنند، به آنها عودت داده شود.
همچنین می‌توان ایفای نقش بانکها در حوزه مسکن را از صرف «پرداخت تسهیلات ساخت مسکن» گسترده‌تر کرد و به طور مثال امکان سرمایه‌گذاری مستقیم بانکها در ساخت و واگذاری زمان‌دار آن میتواند بخش بیشتری از منابع بانکی را به بخش مسکن هدایت کند. همچنین مناسب است که واگذاری املاک و مستغلات مازاد شبکه بانکی در بخش مسکن نیز جزء عملکرد بانکها در انجام قانون جهش تولید مسکن در نظر گرفته شود تا بانکها انگیزه بیشتری برای واگذاری املاک و مستغلات خود پیدا کنند؛ که به نوبه خود به بهبود وضعیت بازار مسکن کمک می‌کند.
علاوه بر این لازم است روش‌های تأمین مالی تولید مسکن متنوع شود و این بخش از اتکاء صرف به تسهیلات بانکی رهایی یابد. استفاده از ظرفیت‌های بازار سرمایه در مورد اوراق MBS به منظور افزایش نقدشوندگی تسهیلات پرداختی به بخش مسکن و کاهش ریسک نقدینگی شبکه بانکی به عنوان مکمل ابزار بانکی تأمین مالی مسکن، استفاده از ظرفیت انتشار اوراق گام و صکوک برای تأمین مالی تسهیلات مسکن و تشکیل شرکت‌های پروژه و صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان برای ایجاد رغبت به سرمایه‌گذاری مستقیم در ساخت مسکن ازجمله این روش‌هاست.
منبع: گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس با عنوان «گزارش نظارتی پرداخت تسهیلات بانکی به بخش مسکن؛ موضوع ماده (۴) قانون جهش تولید مسکن»
انتهای پیام/ مسکن
