مسیر اقتصاد/ آلمان در عمیق‌ترین بحران مسکن چند دهه اخیر خود غوطه‌ور است. این بحران که ریشه در تحولات جمعیتی، اقتصادی و سیاست‌گذاری‌های شهری دارد، به ویژه در کلان‌شهرهای آلمان به وضعیتی اضطراری تبدیل شده است. رشد سریع جمعیت شهری همراه با افزایش قیمت مصالح ساختمانی و کمبود نیروی کار متخصص، چرخه معیوبی ایجاد کرده که دسترسی به مسکن مقرون به صرفه را برای بسیاری از شهروندان به رویایی دست‌نیافتنی تبدیل کرده است.
ارزیابی آمارها حکایت از دو برابر شدن قیمت مسکن در برلین دارد
آمارهای رسمی نشان می‌دهد میانگین قیمت مسکن در برلین طی ۹ سال گذشته تقریباً دو برابر شده و از ۸.۵۰ یورو به ازای هر متر مربع در سال ۲۰۱۵ به ۱۵.۷۴ یورو در سال ۲۰۲۴ رسیده است. این افزایش سرسام‌آور در حالی رخ داده که درآمد متوسط خانوارها تنها حدود ۲۵ درصد رشد داشته است.
کارشناسان اقتصاد مسکن تخمین می‌زنند که برای بازگرداندن تعادل به بازار مسکن برلین، ساخت فوری حداقل ۱۰۰ هزار واحد مسکونی جدید ضروری است. فراهم کردن این نیاز با پیش‌بینی ورود ۲۰۰ هزار مهاجر جدید تا سال ۲۰۴۰ به مراتب سخت‌تر نیز شده است.
«تمپل هوفر فلد» به عنوان راه‌حل احتمالی مورد آزمایش قرار می‌گیرد
در این شرایط، توجه سیاست‌مداران به تمپل‌هوفر فلد – یکی از بزرگترین فضاهای باز شهری در اروپا – به عنوان محل احتمالی برای توسعه مسکن جلب شده است. دولت ائتلافی فعلی برلین طرحی را پیشنهاد کرده که شامل ساخت ۱۵ تا ۲۰ هزار واحد مسکونی در حاشیه این منطقه می‌شود. این طرح که تحت عنوان “Wohnungsbau-Turbo” (شتاب‌دهنده ساخت مسکن) معرفی شده، این هدف را دنبال می‌کند که با کاهش بوروکراسی، اعطای معافیت‌های مالیاتی و تأمین مالی هدفمند، بخشی از فشار بازار مسکن را کاهش دهد.
پشتیبانان این طرح استدلال می‌کنند که موقعیت مرکزی تمپل‌هوفر فلد و مالکیت عمومی زمین‌های آن، امکان ایجاد مسکن مقرون‌به‌صرفه را فراهم می‌کند. آن‌ها بر این باورند که با طراحی هوشمندانه می‌توان تا ۸۰ درصد از فضای سبز موجود را حفظ کرد و در عین حال پاسخگوی بخشی از نیاز فوری به مسکن بود. مطالعات اولیه نشان می‌دهد که این پروژه می‌تواند قیمت اجاره در مناطق اطراف را تا ۱۲ درصد کاهش دهد.
آیا چالش‌های محیط‌زیستی قابل حل شدن است؟
با این حال، طرح توسعه تمپل‌هوفر فلد با مخالفت‌های شدیدی از سوی گروه‌های مدنی، فعالان محیط زیست و کارشناسان شهری مواجه شده است. منتقدان به مطالعه سال ۲۰۲۱ اداره محیط زیست برلین استناد می‌کنند که نشان می‌دهد این منطقه نقش حیاتی در حفظ تنوع زیستی شهری، کاهش اثرات جزیره گرمایی و بهبود کیفیت هوا ایفا می‌کند. آن‌ها همچنین به تجربه ناموفق پروژه‌های مشابه در دیگر نقاط برلین اشاره می‌کنند که در نهایت به جای مسکن مقرون‌به‌صرفه، به مجتمع‌های لوکس تبدیل شده‌اند.
شکاف عمیق بین موافقان و مخالفان توسعه، زمانی آشکارتر می‌شود که نتایج همه‌پرسی سال ۲۰۱۴ مورد ارزیابی واقع شود، جایی که ۶۴.۳ درصد از شرکت‌کنندگان خواستار حفظ کامل این منطقه شدند. مخالفان همچنین به وجود گزینه‌های جایگزین در طرح توسعه شهری ۲۰۴۰ اشاره می‌کنند که امکان ساخت تا ۲۲۲ هزار واحد مسکونی در دیگر نقاط شهر را فراهم می‌آورد. به گفته آن‌ها، تخریب فضای سبز شهری تنها زمانی توجیه دارد که هیچ گزینه دیگری وجود نداشته باشد.
راهکارهای پیشنهادی کارشناسان برای خروج از تعارض منافع
کارشناسان شهری پیشنهاد می‌کنند که به جای رویکرد صفر یا صد، می‌توان به راه‌حل‌های میانه‌روی اندیشید که هم پاسخگوی نیاز مسکن باشد و هم ارزش‌های محیط‌زیستی را حفظ کند. یکی از این پیشنهادها، توسعه بسیار محدود و کنترل‌شده تنها در بخش‌های خاصی از حاشیه منطقه است که کم‌ترین تأثیر را بر اکوسیستم داشته باشد. در این طرح، ساختمان‌ها باید ارتفاع محدود داشته باشند و حداقل ۷۰ درصد واحدها به تعاونی‌های مسکن با اجاره‌های کنترل‌شده اختصاص یابد.
راهکار دیگر، سرمایه‌گذاری در فناوری‌های ساخت‌وساز سریع و پایدار است که امکان ایجاد تراکم بیشتر را بدون اشغال زمین اضافی فراهم می‌کند. این شامل استفاده از روش‌های پیش‌ساخته، توسعه عمودی هوشمند و بهره‌گیری از فضاهای زیرساختی موجود می‌شود. برخی کارشناسان حتی پیشنهاد داده‌اند که به جای ساخت‌وسازهای جدید، می‌توان با بازسازی و بهینه‌سازی ساختمان‌های موجود، ظرفیت‌های پنهان مسکن را فعال کرد.
راهکار حل بحران مسکن آلمان نیازمند رویکردی جامع و چندبعدی است
بحران مسکن آلمان نیازمند رویکردی جامع و چندبعدی است. اولاً، باید از تجربیات گذشته درس گرفت و مکانیسم‌های شفاف‌تری برای تضمین مقرون‌به‌صرفه بودن واقعی مسکن‌های جدید ایجاد کرد. ثانیاً، ضروری است که توسعه شهری و حفاظت محیط زیستی نه به عنوان دو گزینه متضاد، بلکه به عنوان دو هدف مکمل دیده شوند. ثالثاً، باید از فناوری‌های نوین ساخت‌وساز و برنامه‌ریزی شهری هوشمند برای بهینه‌سازی استفاده از فضاهای موجود بهره برد.
در نهایت، این بحران فرصتی است برای بازاندیشی اساسی در مدل توسعه شهری آلمان. شاید زمان آن رسیده که به جای تمرکز صرف بر ساخت‌وسازهای جدید، به راه‌حل‌های نوآورانه‌ای مانند ایجاد تعاونی بین دولت و بخش خصوصی، اشتراک‌گذاری هوشمند فضاها، استفاده کارآمدتر از املاک موجود و ایجاد انگیزه برای بازسازی بافت‌های فرسوده توجه بیشتری شود. تصمیم درباره تمپل‌هوفر فلد می‌تواند نقطه عطفی در این تحول باشد.
منبع: Deutsche Welle
انتهای پیام/ مسکن
