مسیر اقتصاد/ املاک و مستغلات یکی از اجزای مهم دارایی‌های بانکها محسوب می‌شود. این اموال با سه هدف توسعه عملیات بانکداری، سرمایه‌گذاری و استیفاء مطالبات توسط بانکها مورد تملک قرار می‌گیرند. املاکی که در راستای ارائه خدمات یا سرمایه‌گذاری خریداری می‌شوند، در سرفصل «دارایی‌های ثابت مشهود» و املاک و مستغلاتی که در اثر نکول تسهیلات و در جهت جبران زیان وارده ناشی از آن تملک می‌شوند، در سرفصل «دارایی‌های غیرجاری نگهداری شده برای فروش» درج می‌شوند. این اموال غیرمنقول تا زمانی که به فروش نرسیده و از ترازنامه بانک به طور کامل خارج نشوند، به صورت یک دارایی منجمد، غیرجاری و با نقدشوندگی پایین در ترازنامه بانک باقی می‌مانند.
انباشت املاک و مستغلات در بانکها، مانعی در مسیر تامین مالی مولد
بر اساس قوانین، بانکها مجازند بخش محدودی از دارایی‌های خود را به املاک و مستغلاتی اختصاص دهند که به‌طور مستقیم یا غیرمستقیم «در جریان فعالیت‌های بانکداری» مورد استفاده واقع می‌شود.[۱] با این حال، بررسی‌ها نشان می‌دهد که برخی بانکها از حدود تعیین‌شده فراتر رفته‌اند و بخشی از تمرکز خود را به سرمایه‌گذاری و خرید و فروش در بخش املاک و مستغلات معطوف کرده‌اند. این رویکرد یکی از عواملی است که بانکها را از هدف اصلی خود یعنی «رشد و توسعه اقتصادی از طریق تسهیلات‌دهی و سرمایه‌گذاری‌های مولد» منحرف کرده است. تکیه بر سودآوری از بازار املاک و مستغلات در سال‌های گذشته نه‌تنها چالش‌هایی را برای سیستم بانکی به همراه داشته، بلکه تأثیراتی بر بازار مسکن ایران نیز بر جای گذاشته است.
ناترازی در شبکه بانکی و اختلال در بازار مسکن، در پی ملک‌داری بانکها
انباشت املاک و مستغلات در ترازنامه‌های بانکها، علاوه بر افزایش ریسک‌های مختلف برای این نهاد مالی، در شرایط فعال بودن سیاست کنترل مقداری ترازنامه، به کاهش توان تسهیلات‌دهی آن‌ها منجر شده و جریان تولید و رشد اقتصادی کشور را مختل کرده است. همچنین بانکها با اعطای تسهیلات بر پایه وثیقه‌گیری املاک قیمتی، کیفیت اعتبارسنجی و هدفمندی تسهیلات را کاهش داده و مانع رشد پایدار کسب‌وکارهای مولد می‌شوند.
در نتیجه، این رفتارها به کاهش سرمایه‌گذاری‌های مولد، تشدید ناترازی و کاهش کارآمدی نظام بانکی انجامیده است. مطابق با آخرین آمارها[۲]، ارزش دفتری املاک و مستغلات بانکها[۳] حدود ۵۲۶ همت است که این مقدار مجموعا حدود ۵ درصد از کل دارایی‌های شبکه بانکی را شامل می‌شود. از این میزان، سهم املاک و مستغلاتی که در سرفصل دارایی‌های ثابت مشهود قرار دارند، حدود ۷۴.۸ درصد و حجم املاک و مستغلاتی که در سرفصل دارایی‌های غیرجاری نگهداری شده برای فروش جای گرفته‌اند، حدود ۲۵.۲ درصد است.
بازار مسکن ایران نیز با مشکلاتی همچون افزایش قیمت‌ها، کاهش قدرت خرید عموم مردم و رشد معاملات سوداگرانه روبرو است. در چنین شرایطی، سرمایه‌گذاری بانکها در بازار مسکن به دلیل بازده بالای انتظاری و عمق کم، نوسانات قیمتی را تشدید کرده و حجم محدود معاملات نیز این تأثیرات را برجسته‌تر کرده است. علاوه بر ایجاد اختلال در عرضه مسکن متناسب با تقاضای مصرفی، انباشت املاک در ترازنامه بانکها موجب ناترازی شبکه بانکی شده و ضرورت وضع محدودیت‌هایی بر معاملات سوداگرانه بانکها را نمایان می‌سازد.
اقدامات پیشنهادی برای کنترل اثرات ملک‌داری بانکها
در راستای کاهش میزان ملک‌داری بانکها و کنترل اثرات آن بر ناترازی شبکه بانکی و اختلال قیمتی در بازار مسکن، مجموعه‌ای از اقدامات کاربردی و سیاست‌گذاری‌های کلان پیشنهاد می‌شود. یکی از رویکردهای اساسی، توسعه بانکداری دیجیتال و تخصصی‌سازی عملیات بانکداری است که با کاهش وابستگی به شعب فیزیکی، امکان کاهش املاک و مستغلات بانکها را فراهم می‌کند. همچنین، ایجاد بستری مناسب برای انتقال شعب در شبکه بانکی می‌تواند به کاهش دارایی‌های غیرمولد بانکها کمک کند.
در کنار این اقدامات، توسعه ابزارهای مالی از جمله صندوق‌های املاک و مستغلات و صندوق‌های زمین و ساختمان، راهکاری مؤثر برای واگذاری اموال مازاد به شمار می‌آید. توکن‌سازی املاک و مستغلات بر بستر بلاکچین، با رعایت ملاحظات حقوقی و اقتصاد مسکن، ابزاری نوآورانه برای افزایش شفافیت و تسریع فرآیند واگذاری است. طراحی سامانه‌ای یکپارچه جهت برآورد ارزش واقعی دارایی‌های ثابت و شناسایی ظرفیت‌های بانکها در حوزه املاک و مستغلات نیز می‌تواند شفافیت و کارآمدی تصمیم‌گیری‌ها را بهبود بخشد.
علاوه بر این، اتخاذ سیاست‌های انگیزشی و ابزارهای تنبیهی اثرگذار در سیاست‌ها و قوانین، به همراه برنامه‌ریزی هدفمند برای استفاده از منابع حاصل از فروش املاک مازاد، ضرورتی اجتناب‌ناپذیر است. پیاده‌سازی نظام اعتبارسنجی یکپارچه در شبکه بانکی و بازنگری سازوکارهای وثیقه‌گیری متناسب با بخش‌های مختلف اقتصادی نیز به بهبود کیفیت تسهیلات‌دهی و کاهش اتکای بانکها به املاک و مستغلات کمک خواهد کرد. در نهایت، افزایش ریسک توثیق املاک و مستغلات در آیین‌نامه کفایت سرمایه از سوی بانک مرکزی و رفع چالش‌های اقاله املاک تملیکی در دستورالعمل نحوه واگذاری اموال مازاد موسسات اعتباری، از دیگر پیشنهادهای کلیدی برای مدیریت بهینه این دارایی‌ها است.
پی‌نوشت و منبع:
[۱] بر اساس بند ۲ و تبصره ماده ۳۴ قانون پولی و بانکی کشور، بانکها فقط می‌توانند در راستای تامین محل کار یا مسکن کارمندان خود و استیفاء مطالبات به تملک املاک و مستغلات در چارچوب‌های اعلامی از سوی بانک مرکزی مبادرت ورزند. طبق دستورالعمل نحوه محاسبه نسبت خالص دارایی‌های ثابت بانکی موسسات اعتباری (مصوب سال ۱۴۰۲)، بانکها تنها می‌توانند معادل ۳۰ درصد حقوق مالکانه پس از کسر سود قطعی نشده، املاک و مستغلات با استفاده بانکی داشته باشند. همچنین بر اساس دستورالعمل نحوه واگذاری اموال مازاد موسسات اعتباری (مصوب سال ۱۴۰۱)، بانکها باید املاک و مستغلات تملیکی را حداکثر تا یک سال پس از تاریخ تملک واگذار نمایند.
[۲] این آمار بر اساس صورت‌های مالی ۲۶ بانک در دوره مالی منتهی به ۲۹ اسفند ۱۴۰۲ است. میزان املاک و مستغلات بانک ایران زمین به دلیل عدم انتشار یادداشت‌های مربوطه در صورت مالی و بانک دی به دلیل عدم انتشار صورت مالی دوره مالی منتهی به ۲۹ اسفند ۱۴۰۲، در محاسبات لحاظ نشده است.
[۳] املاک ثبت‌شده در ترازنامه بانک بر اساس ارزش دفتری گزارش می‌شوند. ارزش دفتری نیز معادل قیمت خرید ملک در زمان معامله است، مگر آنکه در دوره‌هایی، تجدید ارزیابی انجام شود و ارزش ملک بر اساس قیمت روز گزارش شود.
گزارش تک برگ اندیشکده اقتصاد مقاومتی با موضوع «بررسی سهم و راهکارهای واگذاری املاک بانکها»
انتهای پیام/ پول و بانک
