مسیر اقتصاد/ افزایش شدید نرخ تورم در بازار مسکن طی سالیان گذشته، تمایل سوداگران در راستای خرید و فروش املاک و مستغلات را بیشتر کرده است. بانک‌ها نیز از بازیگران بزرگ و تاثیرگذار این بازار محسوب می‌شوند. این نهادهای مالی بر اساس اهداف و سیاستهای خود، میزانی از املاک و مستغلات را به صورت ارادی یا قهری تملک می‌نمایند. املاک و مستغلات، بخشی از دارایی بانک‌ها محسوب می‌شود. اغلب دارایی‌های مذکور، به صورت مستقیم تاثیری بر جریان عملیات بانکداری ندارند. این اموال غیرمنقول پس از تملک، به صورت منجمد در ترازنامه بانک‌ها باقی می‌ماند. بنابراین بخشی از ظرفیت ترازنامه بانکی صرف ملک‌داری بانک‌ها می‌شود و از جریان تسهیلات‌دهی و سرمایه‌گذاری‌های مولد که دارای بازدهی مستمر است، خارج می‌شوند.
انباشت املاک توسط بانک برای کسب منفعت از فروش یا تجدید ارزیابی
بر اساس دستورالعمل نحوه محاسبه نسبت خالص دارایی‌های ثابت بانکی موسسات اعتباری[۱]، بانک‌ها مجاز هستند حداکثر به میزان ۳۰ درصد از حقوق مالکانه خود (پس از کسر سود قطعی نشده)، املاک و مستغلات با استفاده‌های بانکی[۲] نگهداری کنند. بنابراین املاک و مستغلات بانکی بیشتر از این میزان تعیین شده به همراه تمامی املاک و مستغلات با استفاده‌های غیربانکی که به صورت اختیاری یا قهری به تملک بانک‌ها درآمده است، مازاد شناسایی می‌شوند و بانک‌ها موظف به واگذاری آن‌ها هستند.
شواهد نشان می‌دهد اغلب بانک‌ها به دلایلی ارادی یا خارج از اراده، نمی‌توانند تمامی املاک مازاد خود را در هر دوره مالی به فروش برسانند. بانک‌ها با توجه به انتظارات تورمی که طی سال‌های آتی از بازار مسکن دارند، بعضاً از فروش املاک و مستغلات ارزشمند خود امتناع می‌کنند. همچنین مشکلات حقوقی یا قیمت بالای برخی از املاک و رکودهای مقطعی حاکم بر معاملات بازار مسکن نیز از جمله عوامل مهم و تاثیرگذار خارج از اراده بانک‌هاست که منجر به انباشت املاک در ترازنامه بانک‌ها می‌شود.
املاک و مستغلات بانک‌ها در هر دوره مالی که مورد تملک قرار می‌گیرند، با همان قیمت خریداری شده به عنوان ارزش دفتری در ترازنامه‌های بانکی ثبت می‌شوند. در زمان واگذاری نیز ارزش فروش رفته از ارزش دفتری کسر می‌گردد و مبلغ باقی مانده، به عنوان سود غیرعملیاتی[۳] شناسایی می‌شود. اما در این میان، بانک‌ها می‌توانند دارایی‌های ثابت خود که بخشی از آن، املاک و مستغلات است را هر چند سال یک بار، تجدید ارزیابی کنند.
امکان ارتقای سرمایه نظارتی با نگهداری شعب مازاد
دستورالعمل محاسبه سرمایه نظارتی و کفایت سرمایه موسسات اعتباری، با هدف حفظ ثبات و سلامت نظام بانکی کشور از طریق نگهداری سطح مناسب سرمایه توسط بانک‌ها در راستای پوشش ریسک‌های مترتب بر عملیات بانکی تدوین شده است.[۴] بر اساس این قانون، سرمایه نظارتی[۵] بانک‌ها از مجموع سرمایه لایه (۱)[۶] و لایه (۲)[۷] تشکیل می‌شود. در همین راستا، بانک‌ها می‌توانند حداکثر ۴۵ درصد مازاد تجدید ارزیابی دارایی‌های ثابت مشهود بانکی، دارایی نامشهود بانکی و سرمایه‌گذاری‌های بانکی، طبق تعاریف ارائه شده در ضوابط ابلاغی بانک مرکزی، مشروط به افزایش سرمایه نقدی به همین میزان از محل آورده نقد، مطالبات حال شده سهامداران (میزان بدهی شرکت به سهامداران خود) یا سود انباشته را به سرمایه لایه (۱) خود اضافه کنند.
بنابراین بانک‌ها در وهله اول می‌توانند املاک و مستغلات خود را تجدید ارزیابی کنند. سپس اختلاف ارزش برآورد شده و ارزش دفتری ثبت شده را به عنوان مازاد تجدید ارزیابی دارایی‌ها، در قسمت حقوق مالکانه ترازنامه خود ثبت نمایند. چنین فعالیتی باعث افزایش حقوق مالکانه بانک می‌شود.
علاوه بر آن، بانک‌ها اجازه دارند حداکثر ۴۵ درصد مازاد تجدید ارزیابی املاک و مستغلات با استفاده‌های بانکی (با رعایت شروط مندرج در دستورالعمل) را به سرمایه لایه یک خود اضافه کنند. این کار باعث ارتقای سرمایه نظارتی بانک می‌شود. طبق قانون، مبالغ حاصل ناشی از ارزیابی مجدد دارایی‌های موجود بانک‌های کشور، فقط برای یک بار از پرداخت مالیات معاف خواهند بود.[۸] با این شرایط برخی از بانک‌ها ترجیح می‌دهند که شعب مازاد، ادارات مرکزی و امکان آموزشی ارزشمند خود را به فروش نرسانند. بدین ترتیب با تجدید ارزیابی دورهای، وضعیت سرمایه لایه (۱) سرمایه نظارتی خود را بهبود می‌دهند.
همزمان با افزایش میزان سرمایه لایه (۱) سرمایه نظارتی، بانک‌ها می‌توانند مجموع سرمایه لایه (۲) که شامل بدهی ایجاد شده ناشی از انتشار اوراق بدهی توسط موسسات اعتباری و ذخیره مطالبات مشکوک الوصول و سایر اقلام است را حداکثر معادل سرمایه لایه (۱) خود ارتقا دهند.
اگر چه این فرآیند می‌تواند به بهبود سرمایه نظارتی بانک‌ها کمک می‌کند، اما پیامدهای منفی همچون افزایش ریسک نقدینگی را نیز برای آن‌ها به همراه دارد. لذا حائز اهمیت است که سیاست‌گذاران ضمن بازنگری دستورالعمل محاسبه سرمایه نظارتی و کفایت سرمایه موسسات اعتباری، راهکارهایی را در راستای کاهش تمایل بانک‌ها به نگهداری املاک و مستغلات و تشویق آن‌ها به انجام فعالیت‌های مولد و دارای بازدهی مستمر ارائه دهند.
پی‌نوشت و منابع:
[۱] دستورالعمل نحوه محاسبه نسبت خالص دارایی‌های ثابت بانکی موسسات اعتباری، مصوب شورای پول و اعتبار (۱۴۰۲)
[۲] املاکی که صرفاً به منظور استفاده در عمليات و خدمات بانكی و ارائه خدمات به كاركنـان نگهـداری می‌شـوند، نظير محل فعاليت شعب، ادارات مركزی و اماكن آموزشی.
[۳] عموما فعالیت‌های غیرعملیاتی بانک‌ها به خرید و فروش دارایی‌های ثابت مشهود، سرمایه‌گذاری‌های غیربانکی و فروش وثایق تملیکی اختصاص پیدا می‌کند.
[۴] دستورالعمل محاسبه سرمایه نظارتی و کفایت سرمایه موسسات اعتباری، مصوب شورای پول و اعتبار (نسخه اصلاحی بهار ۱۴۰۲)
[۵] سرمایه نظارتی عبارت است از مقدار سرمایه‌ای که بانک‌ها برای پوشش ریسک‌های مورد انتظار عملیات مرتبط با سرمایه‌گذاری در دارایی‌هایی ریسکی خود به آن نیاز دارد.
[۶] سرمایه لایه یک (سرمایه اصلی)، اعتمادپذیرترین دارایی است که بانک در شرایط سخت می‌تواند به آن اتکا کند و نباید کمتر از ۵۰ درصد کل سرمایه پایه بانک باشد که شامل سرمایه پرداخت شده (منابع تامین شده توسط سهامداران)، صرف سهام، سود (زیان) انباشته، اندوخته قانونی، اندوخته احتیاطی و سایر اندوخته‌ها و حداکثر ۴۵ درصد مازاد تجديد ارزيابی دارايیهای ثابت مشهود بانکی، دارايیهای نامشهود بانکی و سرمايه‌گذاریهای بانکی می‌شود.
[۷] سرمایه لایه دو (سرمایه تکمیلی)، از کیفیت کمتری نسبت به سرمایه لایه یک برخوردار است و تا حداکثر معادل سرمایه لایه یک مورد قبول است. این موارد شامل بدهی ایجاد شده ناشی از انتشار اوراق بدهی توسط بانک و صرف هر یک از آن‌ها و همچنین سایر بدهی‌های بانک (دارای شروط خاص) و ذخیره مطالبات مشکوک الوصول عام و سایر اقلام می‌شود.
[۸] قانون معافیت مالیاتی درآمد حاصل از تجدید ارزیابی دارایی بانک‌های کشور، مصوب مجلس شورای اسلامی (۱۳۶۷)
گزارش پژوهشی اندیشکده اقتصاد مقاومتی با موضوع «وضعیت املاک و مستغلات بانک‌ها و تبیین چالش‌های واگذاری»
انتهای پیام/ پول و بانک
