مسیر اقتصاد/ ساخت‌و‌ساز در محدوده شهری با محدودیت‌های متعددی مواجه است، که شهرداری‌ها به عنوان نهادی غیردولتی عهده‌دار نظارت بر آن هستند. از مباحثی که در اخذ مجوز ساختمانی برای ساخت و ساز مطرح می‌شود، بحث تراکم ساختمانی است. در ماده ۱۷ قانون «درآمد پایدار و هزینه شهرداری‌ها و دهیاری‌ها» به این موضوع اشاره می‌شود:
«شهرداری‌ها برای صدور پروانه ساختمانی موظف به رعایت طرح تفصیلی شهرها بوده و فروش تراکم و نیز تغییر کاربری اراضی برخلاف طرح تفصیلی فقط با تصویب در کمیسیون ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب ۱۳۵۱/۱۲/۲۲ با اصلاحات و الحاقات بعدی مجاز است. متخلفان از مفاد این ماده مشمول مجازات تعزیری درجه هفت موضوع ماده ۱۹ قانون مجازات اسلامی به جز حبس و شلاق می‌شوند.»
فروش تراکم ساختمانی برای رسیدن به درآمد پایدار شهرداری‌ها موجب بروز مسائلی می‌گردد. ازجمله افزایش بار ترافیکی، برهم خوردن تعادل زیست‌محیطی، کاهش کیفیت زیست شهری، آسیب‌های اجتماعی و… اما این گزارش از نگاهی دیگر، به سه مسئله ناشی از فروش تراکم می‌پردازد که کمتر به آنها اشاره شده است.
اختلال در تعادل سرانه‌های شهری با فروش تراکم ساختمانی
مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری با عنوان «تعاریف و مفاهیم کاربری‌های شهری و تعیین سرانه آنها» سرانه‌های شهری را مطابق جدول زیر مشخص کرده است. با افزایش تراکم‌های ساختمانی و در پی آن افزایش تراکم جمعیتی، سرانه‌های شهری کاهش می‌یابد. فروش تراکم ساختمانی با افزایش طبقات ساختمان‌ها از مهم‌ترین عوامل برهم خوردن توازن سرانه‌های شهری در سطح محله، منطقه و شهر است. فراهم آوردن زیرساخت‌های مناسب برای سکونت اعم از فضای سبز، تجاری، حمل‌و‌نقل و… متناسب با جمعیت ساکن، شالوده یک نظام شهری را تشکیل می‌دهد. خروج از تعادل جمعیتی برابر است با خروج از توازن سرانه‌های شهری که در نهایت موجب بروز مسائل زیست‌محیطی، اجتماعی و اقتصادی می‌گردد.
سرانه‌های پیشنهادی شورای عالی شهرسازی و معماری
بهره‌برداری بیشتر مالکان از شهر با تراکم فروشی
وقتی شهرداری به واسطه اخذ مبلغی از مالک، به آن اجازه می‌دهد طبقه بیشتری به ساختمانش اضافه کند، در اصل اجازه بهره‌برداری بیشتری از شهر را به آنها واگذار می‌کند. شاید بخش زیادی از زمین‌های شهر را اشغال نکند و صرفا طبقات ساختمان مالک افزایش یابد، اما مطابق با آن چه بیان شد، تعادل جمعیتی منطقه برهم می‌خورد و سرانه‌ها کاهش می‌یابد. این در صورتی است که استفاده از خدمات و امکانات شهری حق همه شهروندان است. با فروش تراکم و گرفتن مبلغی توسط شهرداری در مقابل صدور مجوز برای طبقات بیشتر، تنها مالکان و شهرداری ذی‌نفع این قانون می‌شوند.
چند مسکنی شدن برخی مالکان با تراکم فروشی
از جهتی دیگر با فروش تراکم ساختمانی شاید برخی از مشکلات شهری مرتفع گردد اما از نظر تامین مسکن شهری، بیشتر کمک به مالکان مسکن است. زیرا در شرایطی که بازار مسکن فاقد مالیات‌های تنظیمی است؛ با بازسازی مسکن قبلی، مالکان صاحب چند مسکن دیگر می‌شوند که توزیع و عرضه مسکن بین همه اقشار غیرقابل مدیریت خواهد بود و در نهایت ممکن است تنها به چند مسکنی شدن مالکان کمک کند. این در صورتی است که مطابق اصل ۳۱ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران «داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است. دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند بخصوص روستانشینان و کارگران زمینه اجرای این اصل را فراهم کند.» وظیفه دولت تامین مسکن برای اقشار کم‌برخوردار است. استفاده از چنین ابزارهایی شاید بخشی از تولید مسکن را پاسخ دهد اما لزوما پاسخ مناسبی در جهت تامین مسکن اقشار کم‌برخوردار نیست.
منابع:
اصل ۳۱ قانون اساسی جمهوری اسلامی
گزارش چالش‌های سیاستگذاری مسکن شهری در ایران-مرکز پژوهش‌های مجلس
قانون درآمد پایدار و هزینه شهرداری ها و دهیاری ها
انتهای پیام/ مسکن
