فرهاد بیضایی کارشناس مسکن، در گفتگو با مسیر اقتصاد با اشاره به وضعیت نامطلوب بازار مسکن در کشور گفت: مسئله مسکن تقریبا قبل از انقلاب هم دچار چالش بوده و در مقاطعی حتی این مسئله به خصوص در شهرهای بزرگ تبدیل به بحران هم شده است؛ در دهه‌های ۴۰ و ۵۰ با افزایش جمعیت و مهاجرت به شهرها، مسئله مسکن تبدیل به یک بحران شده بود و قبل از انقلاب هم به دنبال این بودند که سیاست‌هایی را اجرایی کنند که این مسئله حل شود اما موفقیتی حاصل نشد و سهم مسکن در هزینه‌های خانواده افزایش پیدا کرد و شاخص دسترسی به مسکن نیز بدتر شد و اجاره بها برای مستاجرین و خانواده‌هایی که به تازگی شکل گرفته بودند دچار مسئله شده بود.
عرضه زمین کلید اساسی رفع مشکل تامین مسکن
وی افزود: بعد از انقلاب برای حل این مسئله هدف‌گذاری نسبتا مناسبی شکل گرفت و با ایجاد قانون زمین شهری امکان عرضه زمین شهری برای ساخت مسکن توسط مردم عملیاتی و اجرایی شد و این سیاست تا ابتدای دهه ۷۰ ادامه داشت و در این مقطع به سبب زمین‌های عرضه شده، نرخ رشد تولید مسکن از نرخ رشد خانواده هم پیشی گرفت و باعث شد که شاخص دسترسی به مسکن حتی تا ابتدای دهه هشتاد هم وضعیت مناسبی داشته باشد.
این کارشناس مسکن بیان کرد: از ابتدای دهه ۸۰ وضعیت مسکن دوباره وارد یک چالش شد و شاخص‌های نشان دهنده میزان انتظار برای خرید مسکن روز به روز افزایش پیدا کرد و مسئله اجاره بها برای خانواده‌ها تبدیل به یک معضل جدی شد. ریشه آن هم این بود که عرضه زمین شهری دیگر صورت نمی‌گرفت.
۳ ریشه وضعیت نامطلوب تامین مسکن در اقتصاد ایران
وی افزود: در این مقطع زمانی بانک‌ها، به ویژه بانک‌های خصوصی شکل گرفته در اوایل دهه ۸۰، سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن را شروع کردند و به سبب آن، تقاضاهای سرمایه‌ای در بازار مسکن رشد پیدا کرد و برای اولین بار در طول تاریخ باعث شد که سهم تقاضای سرمایه‌ای از تقاضای مصرفی پیشی بگیرد؛ به‌طوری‌که بر اساس مطالعات طرح اول جامع مسکن، سهم تقاضای سرمایه‌ای مسکن به بیش از ۵۰ درصد بازار رسید و تقاضای مصرفی سهم ۴۸ درصدی را به خودش اختصاص داده بود.
بیضایی ادامه داد: سرمایه‌ای شدن مسکن، کمبود زمین و همچنین اجبار یا الزام شهرداری‌ها برای استقلال مالی و تامین مالی شهرداری‌ها از طریق تراکم فروشی، باعث شد که مسئله مسکن تبدیل به یک بحران جدی در حوزه اقتصادی و اجتماعی کشور شود. هرچند که دولت‌هایی در مقاطع مختلف سعی بر این داشتند که با استفاده از طرح‌هایی نظیر اجاره به شرط تملیک، مسکن مهر یا طرح اقدام ملی بتوانند تا حدی تقاضای مصرفی گروه‌های هدف را مورد پوشش قرار دهند، اما این طرح‌ها آن‌چنان مناسب کنترل بازار مسکن نبودند. ریشه عدم موفقیت این طرح‌ها به این مسئله بازمی‌گردد که دیگر پاسخ مناسبی برای زمین شهری جهت تقاضای مصرفی ارائه نشد.
وی در توضیح دلایل اثرگذاری بر وضعیت نامطلوب تامین مسکن در کشور افزود: به دلیل اینکه دولت تقاضاهای زیادی از شبکه بانکی برای تامین مالی‌های مختلف داشت، حضور بانک‌ها را در حوزه املاک و مستغلات تا حدی آزاد گذاشت و باعث افزایش تقاضای ملکی بانک‌ها شد که این مسئله منجر به کاهش عرضه مسکن شد. همچنین تراکم فروشی‌ها باعث گران‌تر شدن عرضه و تقاضای سرمایه‌ای نیز باعث برهم خوردن عرضه و تقاضا در بازار شد. این سه عامل، یعنی نقش دولت در عدم عرضه مناسب زمین، حضور بانک‌ها در بازار املاک و مستغلات و حضور شهرداری‌ها برای سرمایه‌ای‌تر شدن بازار مسکن باعث شد که وضعیت این حوزه همچنان بغرنج‌تر شود.
انتهای پیام/ مسکن
