مسیر اقتصاد/ مسئله زمین یکی از مولفه‌های مهم در بهای تمام شده مسکن است به طوری که حدود ۵۰ درصد بهای تمام شده مسکن در اراضی شهری، مربوط به زمین است که این نسبت در کلان شهرها و مناطق مرغوب بالاتر هم خواهد بود. مالیت داشتن و مالکیت خصوصی مطلق و نامحدود در زمین و سیاست غلط تعیین محدوده شهری سبب ارزشمندی زمین و تبعات ناگوار طبیعی شده است.
مالیت داشتن و مالکیت خصوصی مطلق و نامحدود در زمین
این امر سبب می‌شود قدرت خرید مسکن نصف شود؛ یعنی قدرت خرید مسکن ۱۰۰ متری به واحد ۵۰ متری کاهش یافته یا کیفیت آن نصف می‌شود. وقتی قیمت مصالح یکسان است، سازنده ترغیب می‌شود تا در مناطق مرغوب شهر اقدام به سرمایه‌گذاری و ساخت و ساز کند تا ارزش افزوده بیشتری بدست آورد.
وقتی ارزش زمین از حد قدرت خرید طبقه متوسط فراتر می‌رود، سازنده به لاکچری‌سازی (متراژ بالا و مصالح لوکس) سوق پیدا می‌کند. یک چرخه بسته برای توسعه مناطق مرغوب و افزایش فاصله مناطق بالا و پایین شهر ایجاد می‌شود.
اگرچه چند میلیون خانه خالی وجود دارد، اما تناسبی به لحاظ کیفیت با تقاضا ندارد. چرا که عمده تقاضا، خانه‌های زیر ۱۰۰ متر در مناطق متوسط و پایین است، اما سمت عرضه واحد‌های بالای ۱۲۵ متری و ۱۵۰ متری در مناطق متوسط و بالا است. البته ناگفته نماند سیاست شهرداری هم درخصوص تراکم و پروانه ساخت و مسئله محدودیت پارکینگ در این مقوله تأثیرگذار است.
وقتی زمین ارزشمند می‌شود، تغییر کاربری معنا پیدا می‌کند. قاعدتا ارزش افزوده کاربری تجاری بسیار بیشتر از مسکونی است. لذا با انبوه بازارها و مال‌ها که لزوما هیچ نیاز واقعی بدان وجود نداشته و بسیاری از واحد‌های آنها خالی است و مشمول تقاضای سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی است، مواجه می‌شود.
به همین ترتیب خشکاندن باغ‌ها به ویژه در مناطق مرغوب شهری به منظور تبدیل به کاربری مسکونی، تجاری و اداری نیز اتفاق می‌افتد. جالب آنکه به واسطه عواید ناشی از تغییر کاربری و ساخت و ساز مورد حمایت دستگاه حاکمیت از جمله شهرداری نیز قرار می‌گیرد.
مالکیت خصوصی سبب آزادی مطلق مالک در قیمت‌گذاری شده است
در الگوی ارزشمندی زمین، هرگونه سیاست توسعه‌ای در مناطق توسط نهاد حاکمیتی به ویژه شهرداری، از جمله تأمین فضای سبز مناسب، امکانات عمومی نظیر دسترسی به حمل و نقل عمومی، خیابان کشی، احداث درمانگاه، مدرسه و … خواسته یا ناخواسته سبب گران‌سازی اراضی آن منطقه می‌شود.
همچنین این امر به عنوان یک سیاست رسمی برای توسعه بافت‌های ضعیف و مناطق پایین، طرفداران عدالت‌خواهانه هم دارد. این امر حتی تبدیل به یک راهکار برای بزرگ مالکان هم شده است؛ به طور مثال در حاشیه جاده یک قطعه از زمین را به یک کار خدماتی نظیر ایستگاه آتش نشانی یا آمبولانس یا مسجد اختصاص داده و به اصطلاح زمین را زخمی می‌کنند تا از قِبل بالارفتن ارزش مابقی زمین که ناشی از رونق محدوده است، کسب منفعت نماید. حتی ریشه برخی موقوفات نیز در عصر سوداگری امروزی، این گونه است.
مالکیت خصوصی سبب آزادی مطلق مالک در قیمت‌گذاری عین (فروش) یا منافع حاصل از آن (اجاره) گردیده است. کما اینکه تجربه سالیان اخیر نشان داده که تعیین سقف برای اجاره بها از سوی دولت بیشتر به یک طنز شبیه است؛ چرا که نرخ اجاره‌بها تابعی از قیمت مسکن (حدود یک هفتم تا یک ششم) است که آن هم با بازده ثابت سپرده بانکی نسبت به ارزش ملک قیاس می‌شود و قیمت ملک نیز خود تابعی از بازار آزاد است.
بخش زیادی از سرمایه بانک‌ها در ملک منجمد شده است
فارغ از حوزه مسکن، در بخش صنعت نیز وقتی زمین دارای ارزش مالی است، عمده دارایی صنایع مربوط به ارزش زمین کارخانه است. لذا وقتی مالک، بازده دارایی را محاسبه می‌کند، تصمیم می‌گیرد تولید را تعطیل کند، زمین را بفروشد و پولش را سپرده بانکی کند تا بازده بیشتری کسب کند.
مضاف بر اینکه عمده ارزش‌گذاری صنایع در بازار سرمایه هم مبتنی بر دارایی ملکی آن کارخانه است و لذا سهامدار بیشتر از آنکه سهام یک کارخانه را خریده باشد، گویی یک دارایی ملکی خریداری کرده است. همچنین ملک به عنوان یک لنگرگاه، الزاما می‌بایست در سبد دارایی صندوق‌های سرمایه‌گذاری و موسسات مالی و بانک‌ها باشد؛ در واقع بخش زیادی از سرمایه بانک‌ها در ملک منجمد شده است و در مقابل بخش زیادی از خانه‌های خالی متعلق به بانک‌هاست.
در بخش کشاورزی نیز مشابه صنعت، وقتی مالک محاسبه بازده دارایی می‌کند، یا تصمیم به فروش اراضی و چاه‌های آب نموده و تبدیل دارایی می‌کند؛ یا نهایتا در صورت تداوم کشاورزی، از الگوی کشت‌های ضروری مانند گندم به کشت‌های با ارزش افزوده بیشتر نظیر گیاهان دارویی و زعفران و پسته روی می‌آورد. ناگفته نماند بسیاری از نقاط حاشیه کلان‌شهرها و مناطق ییلاقی و شمال کشور با همین منطق قطعه‌بندی و ویلاسازی شده است.
مالکیت خصوصی زمین باید مشروط به عمران و آبادانی و بهره‌برداری باشد
به طور کلی مالکیت خصوصی مطلق در زمین سبب شده تا حاکمیت هیچ گونه مداخله فعالانه‌ای در خصوص بهره‌برداری و آبادانی زمین نداشته باشد، بدین معنا که نه تنها تشویق و اجباری به عمران و سازندگی ندارد که برعکس، منبع درآمد دولت و شهرداری در اقدام بخش خصوصی به ساخت است. یعنی تا زمانی که یک ملک متروکه است، یا زمین بلااستفاده مانده، حاکمیت بدان کاری ندارد، اما اگر کسی اقدام به ساخت و ساز کند، با انبوهی از مشکلات مواجه می‌شود. در صورتی که طبق قاعده احیای اراضی موات، می‌بایست آبادگر تشویق و معطل‌کننده تنبیه شود.
به نظر می‌رسد تا زمانی که مالکیت خصوصی بر زمین این گونه بدون محدودیت و به صورت مطلق انگاشته می‌شود، هرگونه راهکاری علاج واقعی نخواهد بود. پیشنهاد، مالکیت خصوصی مشروط است؛ به این صورت که مالکیت و تداوم آن مشروط به عمران و آبادانی و بهره‌برداری متناسب با چارچوب و شرایط تعیین شده توسط حاکمیت از نوع کاربری گرفته تا الگوی کشت و… است و این الگو چیزی شبیه الگوی بهره‌برداری از اراضی شهرک‌های صنعتی یا مناطق ویژه اقتصادی است. در این زمینه مدل موقوفاتی در آستان قدس نیز در محدوده اختیارات غیرحاکمیتی‌اش تقریبا اینگونه است، بدین معنا که بهره‌بردار، مستأجر موقوفه است و مالک با دوره مشخص و بدون حق انتقال، تغییر کاربری و… نیست.
انتهای پیام/ مسکن
