۰۸ بهمن ۱۴۰۱

رهبر معظّم انقلاب: علاج برون رفت از مشکلات کشور «اقتصاد مقاومتی» است.

شناسه: ۱۳۹۵۵۲ ۲۴ شهریور ۱۴۰۱ - ۱۱:۲۰ دسته: مسکن کارشناس: امیر شهبازی
۰

کشور ترکیه طی صد سال اخیر به دلیل وقایعی مانند جنگ و تحولات اقتصادی، همواره با چالش تامین مسکن اقشار کم‌درآمد مواجه بوده و اقداماتی برای تامین آن انجام داده است. اقدامات صورت گرفته با وجود کارایی نسبی در برخی مقاطع زمانی، به دلیل عدم توجه به مخاطبین هدف یا در نظر نداشتن پیچیدگی‌های اجرا، در رسیدن به هدف نهایی خود ناکام مانده‌اند.

به گزارش مسیر اقتصاد پس از تغییر نظام حاکم در ترکیه  به جمهوریت تاکنون، تامین مسکن برای اقشار کم‌درآمد و مقابله با زاغه نشینی یکی از چالش‌های این کشور در بخش مسکن بوده است اما تا مدت‌ها برای رفع این چالش اقدامات قابل توجهی صورت نگرفته بود تا اینکه در سال ۱۳۶۱ قانون اساسی کشور ترکیه تغییر یافت و در قانون اساسی جدید دولت موظف شد اقدامات لازم را برای تامین مسکن تمامی اقشار جامعه که نیازمند مسکن هستند انجام دهد.

افزایش سهم سرمایه‌گذاری در بخش مسکن با استفاده از بودجه دولتی در ترکیه

قانون اساسی جدید یک ابزار سیاستی برای جلوگیری از کمبود مسکن که در آن دوره به شکل قابل توجهی در حال افزایش بود ارائه کرد ودولت ملزم به حمایت از طرح‌های انبوه‌سازی مسکن شد. در پی تغییرات قانون اساسی در ابتدا قانون انبوه سازی مسکن مورد تصویب قرار گرفت و سپس صندوقی ایجاد گردید که هدف آن ارائه تسهیلات ساخت مسکن منحصراً به تعاونی‌های مسکن با هدف توسعه انبوه‌سازی بود که منابع آن از بودجه دولت تامین می‌شد.

در سال‌‌هایی که صندوق تاسیس شده و با تزریق بودجه دولتی دارای منابع کافی بود و قانون به درستی اجرا می‌شد بخش مسکن شاهد رونق بود به گونه‌ای که سهم سرمایه‌گذاری در بخش مسکن از کل سرمایه‌گذاری انجام شده توسط بخش خصوصی در سال ۱۳۶۲برابر با ۲۸.۴ درصد بود اما این سهم در سال ۱۳۶۷به ۵۰.۴ درصد رسید و در طی سال‌‌های ۱۳۶۳تا ۱۳۶۶سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در مسکن به طور متوسط سالیانه ۳۶درصد رشد داشته است.

دسترسی افراد توانمند به تسهیلات مسکن عامل افزایش شکاف طبقاتی

با وجود تاکید قانون اساسی به حمایت از تمامی اقشار جامعه برای تامین مسکن، به دلیل عدم توجه به توان جامعه‌ هدف در حین تدوین قانون انبوه سازی، مشکلاتی ایجاد شد که موجب ایجاد تبعیض و افزایش شکاف طبقاتی میان اقشار جامعه گردید. بر اساس تعریف ارائه شده از مسکن اجتماعی در قانون انبوه‌سازی، وام در نظر گرفته شده برای خانه‌‌‌هایی که مساحت ناخالص آن‌ها کمتر از ۱۰۰مترمربع باشد اختصاص داده می‌شد. با توجه به محدودیت مساحت بیان شده به نظر می‌رسید که قانون در راستای حمایت از اقشار کم درآمد است اما از آنجا که برای بهره‌مندی از تسهیلات در نظر گرفته شده در قانون باید ۲۰تا ۲۷درصد از هزینه ساختمان، در حساب پس انداز ساختمان سرمایه‌گذاری می‌شد، بیشتر از اقشار کم درآمد، افراد با درآمد بالا و متوسط توانستند از این قانون بهره‌مند گردند.  این موضوع باعث دسترسی بیشتر اقشار متوسط به وام مسکن و افزایش سفته بازی در بخش مسکن شد و در نتیجه قیمت مسکن افزایش یافت. از طرفی عدم دسترسی اقشار کم‌درآمد به تسهیلات ارائه شده همراه با افزایش قیمت مسکن، باعث افزایش شکاف طبقاتی شد و تامین مسکن برای نیازمندان دشوارتر گردید.

کمبود بودجه دولتی و انحصار تعاونی‌ها دو عامل کاهش ساخت مسکن در ترکیه

یکی از مشکلاتی که باعث عدم اجرای موثر قانون انبوه سازی بود وابستگی منابع صندوق به بودجه دولتی بود که عدم اختصاص بودجه کافی از جانب دولت باعث شد امکان ارائه تسهیلات وجود نداشته باشد. از سویی حتی در سال‌هایی که تسهیلات به تعاونی‌ها ارائه می‌گردید، دسترسی انحصاری تعاونی‌‌‌های مسکن به تسهیلات این صندوق موجب شده بود تا شرکت‌‌ها و اشخاصی که اقدام به ساخت و فروش مسکن می‌نمودند از این تسهیلات برخوردار نگردند و عملا توان رقابت با تعاونی‌‌‌های مسکن را از دست بدهند که این موضوع بعدها موجب شکل‌گیری تقاضا برای تغییر قوانین شد.

پس از سال‌های طلایی رونق بخش ساخت یکی از دلایل اصلی نزول تولید مسکن توسط تعاونی‌ها آغاز ساخت واحدهای مسکونی توسط «سازمان توسعه مسکن» بود که بعنوان متولی اختصاص تسهیلات مالی به تعاونی‌ها تعیین شده بود. در پی این موضوع وام‌‌‌های اختصاص داده شده به تعاونی‌های مسکن به شدت کاهش یافت؛ به گونه‌ای که تعداد خانه‌‌‌هایی که سازمان توسعه مسکن به آن‌ها وام اختصاص داده بود از ۱۴۰۸۱۳خانه در سال ۱۳۶۵به ۱۱۳۰۰۳خانه در سال ۱۳۶۸و ۱۲۶۳۱خانه در سال ۱۳۷۷و ۱۳۳۵خانه در سال ۱۳۸۲رسید. از جمله دلایل دیگر می‌توان به مواردی همچون مشکلات تعاونی‌‌‌های با اعضای بیش از ۱۰۰۰نفر در برگزاری مجامع خود، افزایش هزینه زمین و ساخت و استفاده از تکنیک‌‌‌های قدیمی برای ساخت مسکن به جای تکنیک‌‌‌های نوین اشاره نمود.

تغییر سیاست دولت با شکست تعاونی‌ها

در سال ۱۳۶۸با تصویب قانون دوم انبوه سازی با هدف حمایت از ساخت مسکن، سازمان توسعه مسکن به دو وازرت انبوه سازی «TOKI» و وزارت مشارکت عمومی تقسیم شد. همچنین در سال ۱۳۷۹منابع صندوق انبوه سازی کاملا از بودجه قطع شد. در دوران فعالیت صندوق حدود ۹۵۰ هزار وام مسکن ارائه شد و همچنین سازمان توسعه مسکن ۴۳۱۴۵ واحد مسکونی ساخت. پس از قطع منابع صندوق، منابع وزارت انبوه‌سازی از طریق فروش مسکن و زمین، دریافت بازپرداخت وام‌‌ها و دریافت اجاره تامین می‌شود.

همچنین در سال ۱۳۷۹با تغییر منابع وازرت انبوه سازی به وظایف آن نیز افزوده شد، تاسیس شرکت‌‌‌های مرتبط با مسکن و شراکت با شرکت‌‌‌های موجود، اعطای وام‌‌‌های انفرادی و جمعی مسکن، اعطای وام‌ طرح‌‌‌های تحول شهری، ساخت مسکن و زیرساخت‌‌‌های شهری و اجرای برنامه‌‌‌های بهبود اجتماعی از جمله این وظایف آن است.

ناکارآمدی مسکن سازی دولتی برای اقشار کم درآمد

وازرت انبوه سازی به جز خانه‌‌‌های لوکس که برای کسب درآمد می‌سازد، دیگر خانه‌ها را فارغ از اینکه مخاطب آن قشر‌‌های متوسط و یا قشر‌‌های کم درآمد باشند و یا بدون توجه به متراژ آن به عنوان مسکن اجتماعی طبقه بندی می‌کند اما بنابر اطلاعات این سازمان تنها یک چهارم خانه‌‌‌های ساخته شده مناسب برای افراد کم درآمد و فقیر است. بخشی دیگر از مشکلات خانه‌‌‌های ساخته شده توسط وازرت انبوه سازی برای افراد کم درآمد مکان آن‌ها است. در بازسازی زاغه‌‌ها و محله‌‌‌های کم درآمدی که در داخل بافت شهر قرار دارند، خانه‌‌‌های ساخته شده پذیرای قشر‌‌های بالاتر درآمدی نیز می‌شود و این موضوع باعث می‌شود تا اقشار کم درآمد خانه‌‌‌های ساخته شده را بفروشند و یا اجاره دهند و از آن مکان مهاجرت کنند.

همچنین معافیت پروژه‌‌‌های ساخته شده توسط وازرت انبوه‌سازی از هزینه‌‌‌های عوارض شهرداری، هزینه‌‌‌های نظارت و دیگر هزینه‌‌‌های قانونی باعث دشواری رقابت دیگر بازیگران فعال در ساخت مسکن و در نهایت کاهش ساخت مسکن می‌گردد. از سوی دیگر به دلیل نواقص موجود در فرآیند‌‌های طراحی، نظارت و اجرای پروژه‌‌‌های این سازمان کیفیت ساختمان‌‌‌های ساخته شده قابل اطمینان و مطلوب نیست.

دو عامل وابستگی به منابع دولتی و عدم توجه به مشخصات جامعه هدف باعث شد تا سیاست‌ها و برنامه‌های دولت ترکیه برای تامین مسکن اقشار کم‌درآمد کارایی لازم را نداشته باشد. همچنین به دلیل وجود انحصار چه در بخش تامین تسهیلات مالی برای تعاونی‌ها و چه در اعطای امتیازات ویژه به وزارت انبوه سازی باعث شده دیگر سازندگان مسکن، توان رقابت خود را از دست بدهند و این موضوع در دراز مدت باعث ضعف در صنعت ساختمان و کاهش تولید مسکن می‌گردد. این تجارب نشان می‌دهد که لازمه‌ی کارآمدی طرح‌ها و سیاست‌های حمایتی برای تامین مسکن اقشار کم‌درآمد در نظر داشتن توان مالی، ویژگی‌های فرهنگی و اجتماعی این اقشار است.

انتهای پیام/ مسکن



جهت احترام به مخاطبان فرهیخته، نظرات بدون بازبینی منتشر می شود. لطفا نظرات خود را جهت تعميق و گسترش بحث ارائه نمایید. نظرات حاوی توهين، افترا و تهمت به ديگران پاک می شود.

icons8-exercise-96 challenges-icon chat-active-icon chat-active-icon