به گزارش مسیر اقتصاد برنامه گفتگوی اقتصادی رادیو گفتگو در روز چهارشنبه ۲۲ دی ماه به بحث «مزایا و موانع توسعه الگوی پیش فروش مسکن» اختصاص داشت و به میزبانی اندیشکده اقتصاد مقاومتی برگزار شد. در این برنامه مهندس افشین بیک پور، کارشناس حوزه مسکن و شهرسازی اندیشکده اقتصاد مقاومتی و دكتر سعید منشی عضو هیئت مدیره كانون سردفتران و دفتریاران و دكتر امیرصادق رحمانی كارشناس حقوقی و املاک حضور داشتند.
سود متقابل سازندگان و خریداران با توسعه الگوی پیش فروش مسکن
در این برنامه رادیویی مهندس بیک پور ضمن تاکید بر اهمیت اجرای الگوی پیش فروش در بازار مسکن کشور گفت: در گذشته به طور سنتی از الگوی پیش فروش مسکن استفاده میشد و از سال ۱۳۵۸، تلاش‌ها برای قانونی کردن روند پیش فروش آغاز شد. در نهایت قانون پیش فروش مسکن در سال ۱۳۸۹ تصویب شد ولی بعد از گذشت ۱۱ سال از آن، این قانون هنوز آنطور که باید اجرایی نشده است.
بیک پور درخصوص اهمیت استفاده از الگوی پیش فروش مسکن گفت: استفاده از این الگو هم برای فروشنده در تامین مالی و هم برای خریدار در امکان خرید مسکن با قیمت تمام شده کمتر کمک کننده است و به همین دلیل لازم است بستر قانونی استفاده از این الگو فراهم شود. در حال حاضر استفاده از الگوی پیش فروش در بسیاری از کشورها برای دهک هایی که امکان خرید مسکن دارند، رواج دارد و دولت تنها برای تهیه مسکن اقشار کم درآمد از روش‌هایی همچون ارائه زمین رایگان ورود می‌کند.
رویکرد قانون فعلی پیش فروش مسکن صرفا حقوقی و بازدارنده است
وی افزود: قانون فعلی صرفا به رویکردهای حقوقی پیش فروش پرداخته و مباحث اقتصادی در آن نادیده گرفته شده است. به طور خاص ریسک‌های اقتصادی پیش فروش مسکن، چه در طرف سازنده و چه در طرف خریدار بالاست و انتظار می‌رود قانون این ریسک‌ها را تا جای ممکن برطرف کند؛ اما به این مهم توجه نشده است. همین مسئله باعث شده است اقبال مردم به استفاده از الگوی پیش فروش در بستر این قانون کاهش پیدا کند.
کارشناس مسکن اندیشکده اقتصاد مقاومتی ادامه داد: رفع ریسک‌های مربوط به افزایش قیمت ساخت ملک و همچنین فراهم کردن شرایط برای ورود نهاد تامین مالی کننده همچون بانک‌ها به عنوان شخص ثالث به قرارداد پیش فروش از جمله انتظاراتی است که از قانون پیش فروش می‌رود ولی در قانون فعلی به این مسائل توجهی نشده است. نادیده گرفتن مباحثی همچون «صندوق‌های ضمانت»، «سازوکار واسط امین» و «مشخص نبودن متولی معاملات پیش فروش مسکن» از دیگر نقطه ضعف های قانون فعلی پیش فروش مسکن است که توسعه این الگو را با چالش مواجه کرده است.
بیک پور در ادامه گفت: بسنده کردن به جرائم قانونی نه تنها به توسعه الگوی پیش فروش کمکی نمی‌کند، بلکه صرفا موجب می‌شود مردم اقبال کمتری به استفاده از الگوی پیش فروش مسکن نشان دهند. بنابراین لازم است در متن قانون ریسک‌های واقعی مورد توجه قرار بگیرد و به جای بازدارندگی صرف، سازوکارهایی برای رفع این ریسک‌ها در نظر گرفته شود.
۲ چالش پیش روی توسعه الگوی پیش فروش در بازار مسکن
در ادامه برنامه امیر صادق رحمانی ضمن تاکید بر مزیت‌های متعدد الگوی پیش فروش برای بازار مسکن گفت: در حال حاضر استفاده از این الگو با ۲ مشکل اساسی مواجه است. موضوع نخست بحث معاملات معارض و در واقع فروش یک ملک به چندین خریدار از سوی سازندگان است که پرونده‌های متعددی در این زمینه در بازار مسکن ایجاد شده است. چالش دوم بحث پیش فروش، عدم تطابق مشخصات ساختمان ساخته شده با تصوری است که خریدار ابتدا از آن داشته است. برای توسعه الگوی پیش فروش لازم است بستر قانونی برای رفع این دو چالش فراهم شود.
وی افزود: قانون فعلی پیش فروش مسکن با وجود مزیت‌هایی که دارد، پیچیدگی‌هایی دارد که کار را برای سازندگان و خریداران مقداری دشوار کرده و از این جهت با وجود رفع مشکلات حقوقی، مورد اقبال مردم قرار نگرفته است. بخشی از این مشکل نیز عدم اهتمام مردم به ثبت رسمی معاملات است که عملا ریشه مشکلات حقوقی در الگوی پیش فروش مسکن محسوب می‌شود. این مسئله موجب شده است ثبت قراردادهای رسمی پیش فروش از زمان تصویب قانون آن به مراتب کاهش پیدا کرده است.
قانون فعلی پیش فروش مورد اقبال فروشندگان و خریداران نیست
در بخش دیگری از برنامه سعید منشی قانون مصوب مجلس در زمینه پیش فروش مسکن در سال ۱۳۸۹ گفت: هدف اصلی این قانون جلوگیری از کلاه برداری های گسترده‌ای بود که پیش از آن در بحث پیش فروش مسکن رخ داده بود. اما بنا به دلایلی این قانون اکنون مورد اقبال مردم نیست که مسئله اصلی در این زمینه وجود موانع سخت برای رسیدن به سند پیش فروش است که رغبت فروشندگان و خریداران را کاهش داده عملا آن‌ها را به سمت قراردادهای غیررسمی پیش فروش سوق داده است.
وی افزود: مهمترین مشکل قانون فعلی پیش فروش مسکن در این است که صرفا با هدف جلوگیری از کلاه برداری های اوایل دهه ۸۰ نگاشته شده است و شرایط را برای پیش فروش کننده بسیار دشوار کرده است.
انتهای پیام/ مسکن
