ساخت یک میلیون مسکن در سال یکی از وعده‌های مهم دولت سیزدهم است که در صورت اجرا می‌تواند تاثیرهای مهمی بر اقتصاد کشور گذاشته و موجب خارج شدن از رکود و پیشران شدن سایر صنایع شود. در این راستا دکتر محمد صالح شکوهی بیدهندی عضو هیئت علمی دانشگاه علم و صنعت ایران، در گفتگو با مسیر اقتصاد گفت: وعده ساخت ۴ میلیون مسکن در طی چهار سال امکان‌پذیر است، اما آنچه حائز اهمیت است در نظر گرفتن تعادل سه متغیر عرضه، تقاضا و نیاز است.
تقاضای بازار مسکن منطبق بر نیاز واقعی نیست
شکوهی افزود: در واقع تقاضا چیزی است که توسط بازار تعیین می‌شود، در صورتی که بازار مسکن، بازاری است که مالیات روشنی برای آن وجود ندارد و در سال‌های اخیر هم تورم بالایی در این حوزه وجود داشته و تقاضا برای آن زیاد است، اما این تقاضا منطبق بر نیاز نیست و باعث شده شخصی که دارای چندین مسکن است باز هم خانه بخرد، ولی اگر که قرار است ساخته شود باید در پاسخ به نیازهای واقعی جامعه دیده شود. نیاز به مسکن نیز باید براساس شاخص‌هایی مثل نرخ ازدواج و یا تعداد جوان‌هایی که در منزل استیجاری سکونت دارند، مشخص شود.
استفاده از زمین‌های دولتی کلید اصلی ساخت گسترده مسکن
این استاد دانشگاه گفت: ساخت سالی یک میلیون مسکن وعده داده شده زمانی موفق خواهد بود که در وهله اول دولت خودش را متولی ساخت نداند و در وهله دوم با ایجاد یک ساز و کار مشارکتی و با در اختیار قرار دادن زمین، موجب ترغیب افراد به ساخت مسکن توسط خود آنها شود و در واقع دولت در جایگاه نظارتی خودش قرار بگیرد. یکی از پیشنهادات عملیاتی که می‌توان برای این کار داشت، استفاده از زمین‌های وقفی سازمان اوقاف است که علاوه بر اینکه در اطراف روستاها قرار دارند، میزان آن نیز قابل توجه بوده و می‌تواند موجب کاهش قیمت تمام شده مسکن شود.
وی ادامه داد: دولت با همکاری سازمان اوقاف می‌تواند این زمین‌ها را به صورت اجاره به شرط احیاء در اختیار خانواده‌ها بگذارد، چرا که با این کار علاوه بر صاحبخانه شدن مردم، زمینه مهاجرت معکوس هم برای افرادی که به حاشیه شهرها مهاجرت کرده‌اند، ایجاد می‌شود. طبق آمارهای موجود ۳۶۰۰۰ روستا وجود دارد که دارای آب و برق هستند، یعنی نیازی به انتقال انرژی و زیرساخت‌های از این دست وجود ندارد. حال اگر در کنار هر کدام از این روستاها یک شهرک ۳۰۰ خانواری قرار بگیرد، زمینه اسکان ۳۶ میلیون نفر از خانواده‌های ایرانی فراهم می‌شود. نظرسنجی‌هایی هم که در دنیا انجام شده این نکته را نشان می‌دهد که حدود ۴۰ درصد از مردم دنیا تمایل دارند در صورت فراهم شدن شرایط مناسب اشتغال و معیشت به روستاها برمی‌گردند.
دکتر شکوهی عنوان کرد: علاوه بر اینکه دولت نباید خودش را متصدی ساخت مسکن بداند شرط دیگر برای موفقیت ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی، بحث معیشت است. این کار به تنهایی از عهده‌ی وزارت راه و شهرسازی برنمی‌آید، بلکه وزارتخانه‌های دیگری مثل وزارت رفاه نیز باید فعال شوند. در صورتی که وامی هم پرداخت شود، یا تسهیلاتی در نظر گرفته شود و یا اجاره کمی برای آن واحد از زمین‌های وقفی در نظر گرفته بشود، خانواده‌ها از عهده‌ِی هزینه‌های آن بر می‌آیند. الگوهایی هم وجود دارد که بتوان کسب و کارهای خانگی را فعال کرد تا با این کار علاوه بر صاحب خانه شدن افراد، مشکل معیشت‌شان نیز حل گردد.
قیمت زمین ۸۰ درصد قیمت یک واحد مسکونی
وی افزود: دولت باید شرایطی را فراهم کند تا خود مردم مسکن بسازند، چرا که الان حدود ۸۰ درصد قیمت یک واحد مسکونی، قیمت زمین آن است. در تهران این نسبت بیشتر بوده و به بیش از ۹۰ درصد می‌رسد. متوسط قیمت مسکن در شهرهای ایران نیز حدود ۸ میلیون است. یعنی اگر برای یک زمین ۲۵۰ متری، ۲ میلیارد قیمت زمین آن بشود، برای ساخت خانه‌ای به متراژ ۱۰۰ متر از قرار متری ۵ میلیون، ۵۰۰ میلیون هزینه ساخت آن می‌شود. این در شرایطی است که زمینی که در اختیار افراد گذاشته می‌شود بایستی اجاره به شرط احیا باشد و افرای که تحویل می‌گیرند قصد زندگی در آنجا را داشته باشند. اما اگر کسی قصد داشت این خانه‌ها را ترک کند این شرایط به آنها تعلق نمی‌گیرد و این زمین دیگر برای خود آنها نباشد.
ایشان همچنین گفت: ارائه وام و تسهیلات در حد محدود برای ساخت مسکن مشکلی ندارد امام اگر حجم این تسهیلات زیاد شود تورم زا خواهد بود و نقدینگی را بالا خواهد برد. این مدل پیشنهادی وابستگی زیادی به بودجه ندارد و اتفاقا سازمان اوقاف هم موافق این واگذاری زمین هست. چرا که اگر سالی یک گرم طلا برای هر زمین ۱۰۰۰ متری اجاره دریافت کند درآمدش ۱۴ برابر خواهد شد. این مدل اجاره زمین، شبیه الگویی است که در شهرک‌های صنعتی و تا حدودی مسکن مهر پیاده شده است. الگوی معماری هم می‌تواند الگوی توسعه‌یابنده باشد به این صورت که در اول کار لازم نیست همه جا خانه بزرگ ساخته بشود، بلکه کافی است یک خانه یک طبقه‌ای که دارای اجزای اصلی است ابتدا ساخته شود آن و بعد به مرور زمان به آن اتاق اضافه شود.
وجود زمین و زیرساخت کافی برای ساخت مسکن در روستا
ایشان ادامه داد: از آنجا که طبق احادیث ما نیز ساخت مسکن وسیع مستحب و مسکن کوچک مکروه است، وقتی قرار است حاکمیت اسلامی مسئول پیشبرد بحث مسکن باشد، بهتر است که مسکن وسیع بسازد. اینکه گفته می‌شود زمین وجود ندارد، صحیح نیست و زمین هم به اندازه کافی وجود دارد، زیرساخت هم به اندازه کافی داریم و نیاز به هزینه‌های زیادی برای ایجاد زیرساخت هم وجود ندارد. در صورتی که در الگوی فعلی آپارتمان‌سازی که فشار زیادی به محیط زیست وارد می‌شود، نیازی به پروژه‌های بزرگی مثل انتقال آب هم نخواهد بود. حال اگر در حاشیه شهرهای کوچک و روستاها مسکن وسیع ساخته بشود، این امکان وجود دارد که آب را جابجا نکنیم، از آب خاکستری و یا از آب باران استفاده کنیم.
این عضو هیئت علمی دانشگاه تصریح کرد: اگر میانگین مساحت زمین ۱۰۰۰ متر باشد، از این مقدار ۱۵۰ متر آن برای ساخت واحد مسکونی می‌توان در نظر گرفت که البته باید به صورت توسعه‌یابنده باشد، ۱۵۰ متر هم حیاط در نظر گرفته شود. مابقی آن نیز به صورت باغ خواهد بود که با ایجاد زمینه‌هایی برای پروش میوه، سبزی، دام و طیور بخشی از معیشت خانوار تامین شود. البته این الگو برای مهاجرت معکوس مناسب است. چرا که با توجه به شرایط کرونا و مشکل اشتغال، زمینه مناسبی برای ایجاد کسب و کارهای خانگی نیز فراهم شده است. کمااینکه در بیشتر کشورهای دنیا نیز خیلی از صنعت‌ها مانند ساعت‌سازی و دوچرخه‌سازی توسط خانواده‌ها انجام می‌شود.
دکتر شکوهی در پایان عنوان کرد: راه‌حل‌هایی که برای حل مسئله بافت فرسوده نیز مطرح می‌شود معمولا چالش‌برنگیز است، به این صورت که با بیشتر کردن خدمات و یا با تراکم تجویزی جمعیت بیشتر می‌شود و تمایل افراد برای مهاجرت به این نقاط هم طبیعتا بیشتر خواهد شد. راهکار پایدارتر این است که در مقیاس ملی در روستاها و شهرهای کوچکتر ظرفیت‌های اشتغال و معیشت افراد فعال بشود تا دلیلی برای مهاجرت به حاشیه شهرها و سکونت در بافت فرسوده وجود نداشته باشد.
انتهای پیام/ مسکن
