به گزارش مسیر اقتصاد درشرایطی در هفته جاری وزیر راه و شهرسازی دولت سیزدهم توسط مجلس انتخاب خواهد شد که وزارت راه و شهرسازی طی ۸ سال گذشته با مدیریت نارکارآمد، تامین یکی از نیازهای اساسی مردم یعنی مسکن را با بحران جدی روبرو کرده است. بررسی شاخص‌های بازار مسکن حاکی از آن است که جبران عقب افتادگی‌ها از یک طرف و به حالت طبیعی رساندن بازار مسکن از طرف دیگر، امری دشوار خواهد بود که اميد است با مدیریت هوشمندانه، بکارگیری دانش و پیگیری شبانه روزي امکان پذیر گردد.
با این حال، بهره گيري از تجارب دولت‌هاي قبل و برخی کشورهای خارجی در این زمینه بسیار حیاتی است؛ با بررسی این تجربیات، اقدامات کلیدی لازم که وزیر راه و شهرسازی باید بتواند برای بهبود بازار مسکن انجام دهد در ادامه مورد بررسی قرار گرفته است.
سیاست‌های مالیاتی در بازار مسکن پیش نیاز سياست‌های پولی
اولین اقدامی که وزیر راه و شهرسازی باید انجام دهد، در حوزه مدیریت بازار جای میگیرد و آن استفاده از ابزارهای کنترلگر و تنظیم‌گر مالی در بازار مسکن است. اتخاذ سیاست‌های مالیاتی در این زمینه از آن جهت مهم است که با جلوگيري از رشد بی ضابطه قیمت‌ها در آینده و کاهش ريسک کسب و کارهاي حوزه مسکن، امکان استفاده از سیاست‌های پولی را تسهیل خواهد کرد.
چهار ابزار مهم در این حوزه به ترتيب مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر عایدی سرمایه، ماليات سالانه املاک و ماليات بر زمين‌هاي باير است. قانون مالیات بر خانه‌های خالی در سال گذشته به دولت ابلاغ شده است و قبل از اتمام مهلت قانونی آن باید هر چه سریعتر توسط وزارت راه و شهرسازی به مرحله اجرا برسد. مالیات بر عایدی سرمایه نیز در مرحله طراحی متن قانون توسط مجلس است که نیاز است وزارت راه و شهرسازی به عنوان یکی از ذینعان اصلي این قانون، اقدامات جدی خود را در جهت اجرایی شدن هر چه سریعتر آن بکار گیرد.
شناسایی و بکارگیری زمین‌های مناسب جهت ساخت مسکن برای اقشار کم درآمد
اقدام بعدی مربوط به حوزه ساخت و عرضه مسکن برای اقشار کم درآمد است. وزارت راه و شهرسازی باید بستر تهیه مسکن به صورت ملکی را برای همه افراد جامعه، متناسب با ظرفیت خانوارها و شهرها ایجاد نماید. از طرفی با توجه به اینکه اقشار کم درآمد در اولویت تهیه مسکن هستند، دومین اقدام وزیر راه و شهرسازی باید شناسایی زمین‌های مناسب جهت اجرای پروژه‌های مسکن سازی و سکونت مردم شهرها و روستاها باشد. هر چند با توجه به وسعت کشورمان این اقدام ممکن است کمی زمان بر باشد، اما عدم بررسی و شناسایی دقیق این زمین‌ها از نظر موقعیت جغرافیایی، اشتغال ساکنین، محیط زیست و دسترسی به حمل و نقل، هزینه‌های به مراتب بیشتری را در آینده به دولت و این وزارتخانه تحمیل خواهد نمود.
یکی از مشکلاتی که دولت در این زمینه با آن روبروست نبود اطلاعات جامع و سیستمی از زمین‌های دولتي است که بدلیل کوتاهی دولت‌های پیشین به یکی از چالش‌ها در تعريف پروژه‌هاي انبوه سازي مسکن تبديل شده است.
به سرانجام رساندن پروژه‌های مسکن مهر و اقدام ملی
یکی دیگر از اقدامات اولویت دار که باید در کنار اقدام دوم همزمان پیگیری گردد، مربوط به پروژه‌های ناتمام دولت‌های قبل یعنی مسکن مهر و اقدام ملی است. تعدادی از پروژه‌های مسکن مهر، با وجود گذشت بیش از ۸ سال، بدلیل عدم توجه دولت قبل اجرا نشده است و تعدادی از مردم سالهاست بلاتکلیف مانده‌اند؛ لذا در اسرع وقت این پروژه‌ها باید به سرانجام برسد.
درباره پروژه‌های اقدام ملی مسکن نیز ابتدا باید از وضعیت متقاضیان اطلاعات کافی بدست آید. سپس وضعیت تخصیص واحدهای مسکونی به متقاضیان برآورد گردد که به چه میزان خانوار تعلق یافته است و چه میزان در صف انتظار قرار دارند. همچنین لازم است میزان پیشرفت مسکن‌های تخصیص یافته پیگیری شود و برای کسانی که در صف انتظار هستند پروژه‌ها در صف تعریف و تخصیص قرار بگیرد. مهمترین چالش درباره کسانی که منتظر تخصیص هستند، مسئله نداشتن زمین‌های مناسب و عدم توانایی در تعریف و طراحی پروژه ها است.
تمرکز بر ظرفيت بافت فرسوده جهت افزايش عرضه مسکن
چهارمین اقدام وزیر راه و شهرسازی بايد توجه به ظرفیت‌های صاحبان سرمایه در بازار مسکن باشد. منظور از صاحبان سرمایه خانوارهايي هستند که زمين يا نقدينگي لازم براي تهيه مسکن را دارند. دسته‌اي از اين افراد، متقاضياني هستند که در بافت‌هاي فرسوده زندگي مي‌کنند و مي‌توان با ايجاد قراردادهاي نوين ساخت بين صاحبان سرمایه، توسعه گران و مالکان، باعث ايجاد تحول در اين مناطق شد. اقدامی که بدليل وجود دشواري‌هاي اجتماعي و فرهنگي، در دولت‌هاي قبل مورد توجه قرار نگرفته و در آن تنها به تصويب قانون و مشوق‌هايي مانند وام و معافيت مالياتي براي اين مناطق بسنده شده است.
طبق تجارب ساير کشورها، بهترين روش حل مسئله بافت‌هاي فرسوده استفاده از روش کليد به کليد و جابجايي خانوارها به صورت منطقه به منطقه است که در اجرا بايد برنامه عملياتي مدوني براي آن طراحي گردد.
راه اندازي سيستم پيش فروش ساختمان در بازار مسکن
سياست ديگری که بايد در بازار مسکن عملياتی شود، راه اندازي سيستم پيش فروش ساختمان است. در واقع اين سيستم مناسب آن دسته از صاحبان سرمایه است که مي‌توانند در تعامل با هم نقدينگي لازم براي عرضه و تهيه مسکن را تامين نمايند. طبق تجارب کشورها با استفاده از این روش، هم در طرف عرضه و هم در طرف تقاضا، برای متقاضیان منابع مالی موقعیتی پیش می آید که محدودیت‌های خود را برطرف کنند.
طی دهه‌های گذشته تخلفات گسترده‌ای در حوزه قراردادهای پیش فروش بوجود آمده است که اعتماد بين متقاضيان و عرضه کنندگان را برای بکارگیری این ابزار خدشه دار کرده است. علي رغم تصويب قانون پيش فروش ساختمان در سال ۱۳۸۹، ضعف هاي موجود در متن قانون در دو بخش مسائل حقوقي و اقتصادي باعث شده است که اين ابزار کارايي لازم را نداشته باشد. بنابراين در سمت تقاضا بسیاری از خریداران به علت نداشتن اعتماد به سازندگان، استفاده از روش پیش فروش ساختمان را پر ریسک ارزیابی می‌نمایند. همچنين در طرف عرضه طی سالیان اخير بدلیل وجود تورم‌‌های کوتاه مدت در دو نهاده زمین و مصالح، ریسک سازندگان نيز افزایش یافته و تولید مسکن در بازار مختل شده است.
بسیاری از سازندگان در حالت معمول تمایل به استفاده از این روش برای تامین مالی ساخت دارند، اما به محض بروز نشانه‌هایی از ریسک دست از کار میکشند و قدرت عقد قرارداد با خریداران مسکن را نخواهند داشت؛ در نتیجه پیوند بین عرضه و تقاضا بر قرار نخواهد شد. لذا مهمترين اقدامي که دولت مي‌تواند در اين بخش در کنار استفاده از سياست‌های مالي اتخاذ کند، استفاده از ظرفيت بازارهاي آتی براي کاهش ريسک قرارداد‌ها از جنبه تامين مصالح است که باعث خواهد شد متقاضيان و عرضه کنندگان با اطمينان خاطر به برنامه ريزی و انجام معامله در بازار خريد و فروش مسکن اقدام نمايند.
وجود حداقل ۱۰ ميليون متقاضی مسکن طی ۴ سال آينده
متقاضيان مسکن به سه دسته زوجين خانه اولي، اجاره نشینان و ساکنان بافت فرسوده در شهرها و روستاها تقسيم بندي مي‌شوند. طبق داده‌هاي خانوار از مرکز آمار تقريبا ۵ ميليون خانوار در بافت‌هاي فرسوده شهري و ۳ ميليون خانوار در بافت فرسوده روستايي سکونت دارند. همچنين در حال حاضر تقريبا ۶ ميليون اجاره نشين در بازار مسکن وجود دارد که نيمی از آنان به دليل سرمايه کم اجاره نشين شده‌اند و نيازمند حمايت دولت هستند و نيمي ديگر با اختيار خود اجاره نشين هستند.
از طرفي در يک روند طبيعی طی ۴ سال آينده ۲.۵ ميليون زوج خانه اولي در شهرها و ۰.۵ ميليون زوج خانه اولي در روستاها متقاضی مسکن براي تشکيل خانواده خواهند بود. بنابراين طی ۴ سال آينده، با احتساب خانه‌های خالی نياز است حداقل ۱۰ ميليون مسکن به بازار عرضه شود.
برای تامین این میزان واحد مسکونی، برخي از خانوارها به کمک قابل توجه دولت يعني اعطاي زمين و وام نيازمندند و برخي نيز مي‌توانند با دارايي‌هاي خود و تسهيل گري دولت در بازار، مسکن تهيه نمايند. بنابراين وزير راه و شهرسازی آينده براي رساندن بازار به حالت طبيعي مسير دشواري را پيش روي خود دارد که اميد است اقدامات بيان شده ياريگر وی در اين مسير باشد.
انتهای پیام/ مسکن
