به گزارش مسیر اقتصاد به دلیل دشوار شدن تهیه مسکن برای اقشار کم درآمد سیاستگذاری مسکن طی دهه‌های گذشته در کشورهای ثروتمند غربی مورد انتقاد قرار گرفته است. کارشناسان با بررسی تجارب گذشته و روند طی شده به این باور رسیده اند که تمرکز ثروت در دست عده‌ای خاص تامین مسکن را برای اقشار متوسط رو به پایین دشوار کرده است و نیازمند اهتمام بیشتر دولت‌هاست. طی سال های اخیر جریان‌هایی بوجود آمده است که خواستار اصلاح وضع موجود و ایجاد عدالت اقتصادی در بازار مسکن است.
کمبود مسکن بیماری مزمن اکثر شهرهای بزرگ دنیای امروز
شهرهای ثروتمند دنیا مانند لندن، نیویورک، سانفرانسیسکو و پاریس مسکن کافی برای پشتیبانی از جمعیت در حال افزایش خود ندارند. افزایش قیمت خريد و اجاره، تحت فشار قرار گرفتن خانواده های فقیر، روی آوردن طبقه متوسط و کارگری به تامین خانه‌های کوچک و افزایش سهم هزینه مسکن در درآمد خانوارهای متوسط رو به بالا، نتیجه عدم مدیریت مناسب اقتصاد در این شهرها بوده است که به صورت فقدان مسکن بروز یافته است.
در دنيای غرب اخیرا جریان فزاینده ای در زمینه سیاست‌های جدید مسکن شکل گرفته است که به علل افزایش هزینه‌ها میپردازد. کارشناسان با بیان نمونه‌های موفق گذشته و حال ملت‌های ثروتمند که توانسته‌اند مشکل مسکن خود را برطرف نمایند، مدیریت و اصلاح کمبود مسکن را امری عملی میدانند. این صحبت‌ها در شرایطی مطرح میشود که رهبران سیاسی نیز آن را تصدیق مینمایند اما این سیاست با مخالفت شدید ذینفعان مواجه میشود. از طرفی کاهش عرضه مسکن بدلیل همه گیری کرونا کمبود مسکن را شدیدتر کرده است.
ورود همه جانبه دولت ها برای تامین مسکن در دوران پس از جنگ جهانی
آخرین باری که ملت‌های ثروتمند دنیا با کمبود مسکن مواجه شدند، پس از جنگ جهانی دوم بود. در کشورهایی مانند اتحاد جماهیر شوروی، آلمان و ژاپن، بسیاری از خانه ها از بین رفت. در کشوری مانند آمریکا که آسیبی از جنگ متحمل نشد نیز ساخت مسکن غیر نظامی اندک و در حدود ۱۱۴ هزار خانه بود. بررسی ریشه اصلی این مسئله نشان میدهد که کمبود مسکن محصول اقتصاد پسا صنعتی و دوقطبی شدن ثروت است که شغل‌های پردرآمدتر و در نتیجه جمعیت و ثروت در این شهرها متمرکز شده است و در نبود قواعد مناسب نابرابری های اقتصادی را تشدید کرده است.
پس از جنگ، دولت‌ها با ایجاد اقناع سیاسی، ساخت انبوه مسکن را آغاز کردند. در سال ۱۹۵۰ آمریکا ساخت ۱.۷ میلیون و بریتانیا ساخت ۲۵۰ هزار مسکن را شروع کردند و روند ساخت و ساز تا سال ۱۹۷۰ با تمام سختی‌هایی که دولت‌ها متحمل شدند، ادامه دار شد.
تمرکز ثروت و تبعیض ریشه‌های اصلی ایجاد رقابت ناعادلانه و کمبود مسکن
در اوایل دوران پس از جنگ، علی رغم پراکندگی اقتصاد صنعتی در داخل کشورها، که کمک میکرد تقاضا نیز پراکنده باشد، تبعیض در حال افزایش بود. در آمریکا سیستم وام دهی به صورت نژاد پرستانه صورت میگرفت. همچنین دسترسی به حومه‌های جدید شهرها برای سیاه پوستان سخت بود. با این حال اکثر جوامع اروپایی و آسیای شرقی از اقلیت‌های نژادی زیادی برخوردار نبودند. هرچند در اواخر قرن ۲۰ با افزایش پراکندگی نژادی در کشورهای مانند فرانسه اقلیت‌ها از اکثریت جدا شدند.
همه این عوامل باعث رها شدن مردم و افزایش رقابت بین آنها برای اندک مسکن موجود در شهرهایی شد که میتوان در آنجا درآمد زیادی داشت. در این میان دستمزد افرادی که تخصص داشتند بیشتر شد اما دستمزد کارگران تغییری نکرد؛ در شرایطی که آنها به داشتن درآمد کم و زندگی در کنار این شهرها مجبور بودند.
ریک جاکوبس[۱] مشاور استراتژیک شبکه مسائل زمین در آمریکا بر این نظر بود که مشکل فقط داشتن یک سقف بالای سر خود نیست؛ بلکه مشکل یافتن مکانی است که مردم میخواهند در آنجا زندگی کنند. یعنی مکان هایی که در کنار شغل های با درآمد بالا قرار دارند. یعنی مشکل فقط در عرضه مسکن نیست بلکه مشکل در عرضه مکان مناسب است.
ریشه مشکل در تامین مسکن ناتوانی افراد است یا رهاسازی بازار؟
در سال ۱۹۸۰ تعداد مکان‌های نامناسب برای زندگی در شهرهای بزرگ آمریکا افزایش یافت. هر چند که ریگان رییس جمهور آن زمان استدلال کرد که علت این ناتوانی مربوط به عوامل فردی مانند بهداشت روان و مواد مخدر است که باعث میشود فرد خودساخته و پولدار نگردد، اما کارشناسان دانشگاهی بر این باور بودند که ریشه این مسائل مربوط به وجود مشکلات ساختاری در اقتصاد و از بین رفتن مسکن ارزان قیمت و ثابت ماندن دستمزد است.
لارنس کاتز[۲] استاد دانشگاه هاروارد طی یک سخنرانی افزایش شدید قیمت مسکن را در کنار افزایش تقاضا به کاهش عرضه مسکن نیز مربوط دانست. استدلال او این بود که در دهه های ۱۹۵۰ و ۱۹۶۰ که تقاضا بیشتر شده بود اما قیمت ها مقرون به صرفه مانده بود زیرا مسکن به طور منظم به بازار عرضه میشد.
طراحی حکمرانی مطلوب در اقتصاد مسکن عامل موثر در افزایش تولید
اگر ساختار قدرت و اختیارات سازمان‌ها و دستگاه ها در کشورها بهینه طراحی شده باشد به اجرای بهتر سیاست‌ها در بازار مسکن منجر خواهد شد. به عنوان مثال در سنگاپور دولت قدرت زیادی در کنترل تولید مسکن با توجه به زمین‌های محدود دارد. یک ستاد مرکزی توسعه‌گر مسئولیت ساخت خانه‌ها را بر عهده دارد. این ستاد معمولا خانه‌ها را به صورت برج‌های بزرگ میسازد و پس از ساخت قسمت اعیان آن را میفروشد و زمین آن را به مدت ۹۹ سال اجاره میدهد. در نتیجه قیمت زمین حذف میشود و در اقتصاد مسکن نقش تعیین کننده‌ای ندارد. با این روش دولت کنترل خود را بر روی زمین حفظ مینماید و پس از پایان مدت زمان اجاره، ساختمان به مالکیت دولت بازمیگردد و مجددا صرف توسعه برای مردم میشود.
برخلاف سنگاپور، در بسیاری از کشورهای انگلیسی زبان، مقامات محلی قدرت زیادی در برنامه ریزی و توسعه تصمیم‌گیری‌ها دارند. در انگلستان دولت محلی در توسعه اختیار زیادی دارد اما در طراحی، برنامه ریزان و سیاستمداران حق وتو دارند. کارشناسان میگویند این ساختار بدلیل ناهماهنگی‌های ایجاد شده برای اداره هر بخش از اقتصاد مدل خوبی نیست و بخصوص برای بخش مسکن نتایج مطلوبی نداشته است.
در شهرهای آمریکا و کانادا که مناطق کد بندی شده‌اند، مقامات محلی قدرت زیادی دارند؛ اما در بسیاری از مناطق روش‌های ساخت بدون نظارت اجرا میشوند. با وجود این حزب منتخب در انتخابات، میتواند قوانین را برای توسعه این مناطق، متناسب با سیاست دلخواه خود بسیار سختگیرانه کند.
در کشور ژاپن با وجود اینکه مناطق کد بندی شده‌اند اما در سطح ملی برنامه ریزی و سیاتگذاری میشود و توسط دولتهای محلی اجرا میگردد. مزیت این ساختار نسبت به بریتانیا این است که ناهماهنگی های برنامه ریزی و اجرا وجود ندارد. تفاوت دیگری که این کشور با بریتانیا دارد این است که تراکم بیشتر در این کشور محدودیت ندارد و همچنین حفظ آثار تاریخی نیز ارزشی ندارد؛ به همین دلیل شهرهای بزرگ ژاپن، در عین تشابه اقتصاد با ایجاد ساختار مناسب وضعیت بهتری در تامین مسکن نسبت به لندن دارد.
نقش آفرینی دولت در بازار مسکن لازمه تامین نیاز همه طبقات جامعه
به تازگی یک توافق گسترده‌ای بین بخش عمده ای از کارشناسان بوجود آمده است مبنی بر اینکه اقشار کم درآمد برای تامین مسکن مقرون به صرفه به یارانه های عمومی از سمت دولت نیاز دارند. در کشور آمریکا تقریبا سه چهارم کسانی که واجد شرایط دریافت کمک هزینه مسکن هستند، از دولت کمک نمیگیرند.
بسیاری از دموکراسی های ثروتمند در دهه‌های اخیر مسکن یارانه‌ای را کاهش داده‌اند. دولتهای محافظه کار [۳] در کشورهای بریتانیا و آمریکا برنامه‌های مسکن عمومی را پس از جنگ در اواخر قرن بیستم کاهش دادند و عرضه مسکن های دولتی را متوقف کردند. در عوض به برنامه‌های حمایتی اجاره و مشارکت بخش‌های دولتی-خصوصی روی آوردند. به تازگی این سیاست‌ها به دلیل عدم حمایت کافی از قشر ناتوان و در اختیار قراردادن تخصیص منابع مالی لازم برای ساخت مسکن متناسب با نیاز جامعه در اختیار بخش خصوصی، مورد انتقاد قرار گرفته است.
در تحلیلی که توسط یک سازمان تخصصی مطالعات مسکن و شهری[۴] منتشر شده، آمده است که عرضه بیشتر در بازار برای مدیریت قیمت ضروری است اما کافی نیست. در واقع نقش آفرینی دولت برای اطمینان از اینکه تامین و عرضه مسکن با قیمت مقرون به صرفه برای گروه های مختلف درآمدی ایجاد میشود کاملا حیاتی است.
پينوشت:
[۱] Rick Jacobus
[۲] Lawrence Katz
[۳] منظور دولتی است که طرفدار بنگاه‌های اقتصادی آزاد، مالکیت خصوصی و ایده های سنتی اجتماعی است.
[۴] The NYU Furman Center
منبع: سایت سیتی مانیتور
انتهای پیام/ مسکن
