مسیر اقتصاد/ شبکه تحلیلگران اقتصاد مقاومتی با همکاری کمیته اقتصاد مقاومتی مجلس شورای اسلامی در جریان پیگیری بحث مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن به عنوان راهکار مقابله با سوداگری و افزایش قیمت این کالای حیاتی، مجموع مطالعات و بررسی های خود را در قالب کتابی تحت عنوان «مالیات بر عایدی املاک ؛ راهکار حذف سوداگری از بازار مسکن» منتشر نمود. انسداد مسیرهای فرار از پرداخت مالیات بر عایدی املاک یکی از مهم‌ترین مباحث مورد بررسی در این کتاب است.
این کتاب ضمن بررسی ادبیات موضوع و آثار این ابزار مالیاتی، ملاحظات وضع قانون مالیات بر عایدی املاک در ایران مورد بحث قرار گرفته و با بهره گیری از نمونه های جهانی در بیش از ۱۴ کشور، پیشنهادهایی ارائه شده است. در بخش پایانی این کتاب نیز مبتنی بر مباحث انجام شده، طرح قانونی پیشنهادی برای وضع مالیات بر عایدی املاک در ایران ارائه شده است که می تواند مورد استفاده دولت و مجلس قرار گیرد.(اینجا)
در فصل دوم این کتاب طراحی قانون مالیات بر عایدی املاک مبتنی بر تجربیات و قوانین جهانی انجام شده است. در بخش پنجم فصل دوم این کتاب آمده است:
با توجه به اینکه معاملات املاک با ثبت رسمی مشمول مالیات بر عایدی سرمایه می‌شود، فرار مالیاتی از مسیر اعطای وکالت، استفاده از اسناد عادی یا از مسیر مبایعه نامه امکانپذیر خواهد بود؛ بنابراین ضروری است با انسداد این سه مسیر، فرار مالیاتی ناممکن شود.
اعطای وکالت به جای فروش راه فرار از پرداخت مالیات بر عایدی املاک
در بحث اعطای وکالت در نقل و انتقال املاک، اگر کسی ملک خود را با وکالت بلاعزل به شخص دیگری واگذار نماید، در ظاهر حکم فروش ندارد؛ اما این روش می‌تواند مرسوم‌ترین روش برای فرار از پرداخت مالیات باشد.
برای ملکی که به صورت وکالتی دست به دست شده و خرید و فروش می‌شود، هیچ‌گونه مالیاتی پرداخت نمی‌گردد. حتی در صورت قطع زنجیره و فروش ملک به‌طور رسمی، به علت اینکه قیمت ملک در طول دوره تعویض وکالت‌ها ثبت نشده است، مسئله نحوه محاسبه مالیات و پرداخت آن به عنوان یک چالش مطرح می‌شود؛ علاوه بر این، شناسایی افراد زنجیره و کشف قیمت‌ها در طول دوره نیز با مشکل مواجه خواهد شد.
بنابراین ضروری است در طراحی قانون مالیات بر عایدی املاک، اعطای وکالتی که در آن حق انتقال ملک داده شده، منوط به پرداخت این مالیات شود. همچنین ضروری است دفاتر اسناد رسمی موظف شوند تا برای ثبت وكالتنامه، گواهی پرداخت ماليات بر عایدی املاک را اخذ نموده و سپس اقدام به ثبت نمایند.
اعمال این روش، برای فروش ملک به‌صورت وکالتی مانع ایجاد نکرده و به پرداخت مالیات مضاعف نیز نمی‌انجامد. در واقع اگر فرآیند دریافت مالیات به‌طور کامل دیده شود، ملاحظه خواهد شد که میزان مالیات دریافتی چه در حالت انتقال وکالتی و چه در حالت انتقال قطعی بدون وکالت، یکسان خواهد بود.
همچنین ممکن است مالک برای فروش ملک خود به چند نفر وکالت داده باشد. در این صورت مالک باید در هر بار که قصد اعطای وکالت دارد، برای دریافت گواهی پرداخت مالیات، مابه‌التفاوت مالیات را پرداخت نماید. در این شرایط، لازم است در قانون به اینکه نکته اشاره شود که در صورت فسخ همه وکالتنامهها، مالیات پرداختی عودت داده خواهد شد.
معامله املاک با اسناد عادی (قولنامه)، خارج از دید حاکمیت
سند عادی سندی است که در محاکم قضایی قابل استناد بوده اما ثبت رسمی نشده است. به دلیل استفاده از این اسناد در بعضی معاملات، برخی معتقدند که عدم ثبت رسمی این معاملات، امکان ردگیری املاک و اجرای مالیات بر عایدی سرمایه را با مشکل مواجه می‌کند؛ بدین ترتیب فرار مالیاتی اتفاق می‌افتد و تمایل افراد برای انجام معاملات غیررسمی بیشتر می‌شود.
البته معامله با اسناد عادی به طور طبیعی ریسک‌هایی را برای طرفین ایجاد می‌کند که همین موضوع موجب اجتناب افراد از انجام این نوع معاملات می‌شود. هرچند این اتفاق نافی آن نیست که مسئله اسناد عادی باید به عنوان یک مسئله جداگانه و به‌طور موازی با اجرای مالیات بر عایدی سرمایه، مرتفع شود.
برخی از محرومیت‌ها و ریسک‌هایی که متوجه معامله با اسناد عادی است، به شرح زیر است:
- اگر ملک با سند عادی منتقل شود، در صورت قطع زنجیره، فرد اولی که اقدام به فروش غیررسمی ملک نموده است، مجبور به پرداخت غرامتی سنگین با مالیات خواهد شد. بدین صورت تمایل افراد به معامله با سند عادی از جهت داشتن چنین ریسک‌هایی منتفی خواهد بود.
- استفاده از سند برای گرفتن مجوز ساخت و ساز یا استفاده از آن به عنوان وثیقه، نیازمند رسمی شدن آن است. در این صورت ملک به مسیر پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه وارد خواهد شد.
در نتیجه می‌توان گفت احتمال وقوع فرار مالیاتی با اسناد عادی به دلیل وجود ریسک بالای معامله با آن، کم است و لذا تداخلی در اجرای قانون مالیات بر عایدی املاک و تحقق اهداف مدنظر آن ایجاد نمی‌کند.
فارغ از ریسک‌های مطرح شده، معمولاً املاکی که در حاشیه شهرها هستند و یا ارزش بازاری کمی دارند و به یک معنا، در معرض سوداگری قرار ندارند، با سند عادی معامله می‌شوند؛ در واقع املاک گران‌قیمت و جامعه هدف سوداگران، عموما با سند رسمی معامله می‌شوند و از این منظر نیز، این قبیل معاملات نمی‌تواند خللی در اصل بحث ایجاد کند.
با این حال، ضروری است به منظور بستن راه معاملات سوداگرانه با این اسناد، احکام دادگاه که صحت اسناد عادی را اثبات می‌نماید، برای اخذ مالیات بر عایدی سرمایه مورد استناد سازمان امور مالیاتی قرار گیرد.
تدبیر قانون در مقابل مبایعه نامه باید چگونه باشد؟
عقد مبایعه‌نامه به معنی انتقال قطعی ملک در عرف تلقی نمی‌شود. گاهی افراد قصد خرید یا فروش مالی را دارند، ولی مقدمات آن فراهم نیست؛ به عنوان مثال خریدار پول کافی ندارد و یا فروشنده باید نسبت به تسویه حساب‌های شهرداری و … اقدام کند. در این شرایط، بین طرفین معامله مبایعه‌نامه وضع می‌شود.
اگر فروشنده و یا خریدار از انجام معامله پشیمان شوند و مبایعه‌نامه را فسخ نمایند، نباید از آنها به سبب تنظیم مبایعه‌نامه مالیات اخذ شود؛ ضمن اینکه مبایعه نامه نیز نباید مسیری برای فرار مالیاتی تلقی شود. علاوه بر این، ممکن است قیمت ملک در فاصله ثبت مبایعه نامه تا ثبت سند تغییر کند.
بنابراین پیشنهاد می‌شود اخذ ماليات بر عایدی املاک، در هنگام ثبت مبايعه‌نامه رسمی به صورت علی‌الحساب بوده و ماليات قطعی در هنگام ثبت سند انتقال و بر مبنای آن اخذ شود.
در این شرایط، سازمان امور مالياتی باید در صورت افزايش ماليات محاسبه شده در هنگام ثبت سند انتقال، نسبت به ماليات پرداختی هنگام ثبت مبايعه‌نامه رسمي، مابه‌التفاوت ماليات را پيش از صدور تسویه حساب، اخذ و در صورت كاهش، مابه‌التفاوت ماليات را استرداد نمايد.
همچنین لازم است سازمان امور مالیاتی در صورت فسخ يا اقاله رسمی انتقالات در مبایعه‌نامه‌ها و وکالتنامهها حداكثر تا ۳ ماه، مالیات دریافتی را به انتقال‌دهنده مسترد کند.
انتهای پیام/ راه و ساختمان
