مسیر اقتصاد/ شبکه تحلیلگران اقتصاد مقاومتی با همکاری کمیته اقتصاد مقاومتی مجلس شورای اسلامی در جریان پیگیری بحث مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن به عنوان راهکار مقابله با سوداگری و افزایش قیمت این کالای حیاتی، مجموع مطالعات و بررسی های خود را در قالب کتابی تحت عنوان «مالیات بر عایدی املاک ؛ راهکار حذف سوداگری از بازار مسکن» منتشر نمود. تاثیر دوره نگهداری املاک بر نرخ مالیات بر عایدی املاک یکی از مهم‌ترین مباحث مورد بررسی در این کتاب است.
این کتاب ضمن بررسی ادبیات موضوع و آثار این ابزار مالیاتی، ملاحظات وضع قانون مالیات بر عایدی املاک در ایران مورد بحث قرار گرفته و با بهره گیری از نمونه های جهانی در بیش از ۱۴ کشور، پیشنهادهایی ارائه شده است. در بخش پایانی این کتاب نیز مبتنی بر مباحث انجام شده، طرح قانونی پیشنهادی برای وضع مالیات بر عایدی املاک در ایران ارائه شده است که می تواند مورد استفاده دولت و مجلس قرار گیرد.(اینجا)
در فصل دوم این کتاب، طراحی قانون مالیات بر عایدی املاک مبتنی بر تجربیات و قوانین جهانی انجام شده است. در بخش چهارم فصل دوم این کتاب آمده است:
در قانون مالیات بر عایدی سرمایه در برخی از کشورها، دوره نگهداری دارایی یعنی فاصله زمان خرید و فروش دارایی، در میزان نرخ مالیاتی تأثیر داده می‌شود؛ بدین نحو که هر چقدر دوره نگهداری بالاتر باشد، میزان نرخ به‌طور پلکانی کاهش می‌یابد.
قبل از صحبت راجع به «دوره نگهداری دارایی» باید گفت که اگر هدف اعطای تخفیف در نرخ مالیات به دوره نگهداری بالاتر، عدم اصابت مالیات با تقاضای مصرفی است، این موضوع با اعمال معافیت مسکن اصلی افراد برطرف می‌شود. با معافیت مسکن اصلی برای هر نفر، نه تنها تقاضای مصرفی بلکه حتی حفظ ارزش سرمایه‌های خرد نیز مشمول پرداخت مالیات نمی‌شود؛ بدین شکل عرضه دارایی‌ها به دلیل معافیت گسترده به سهولت انجام می‌پذیرد.
عوامل موثر بر کاهش نرخ مالیات بر عایدی املاک با افزایش دوره نگهداری
با وجود این، اعمال چنین سیاستی به چند مولفه مهم ارتباط دارد که عبارتند از تشویق به سرمایه‌گذاری بلندمدت، سوداگری در گذر زمان و اثر قفل‌شدگی؛ که در ادامه تشریح می‌شود.
تشویق به سرمایه‌گذاری در بلندمدت: عموماً منفعت سرمایه‌گذاری‌های بلندمدت بیشتر بوده و به اقتصاد ثبات می‌بخشد. لذا دولت‌ها در تلاش هستند تا سرمایه‌گذاران را به سمت فعالیت‌های بلندمدت سوق دهند. نکته قابل تأمل آنجاست که سرمایه‌گذاری مولد و غیرمولد در این نگاه از هم تفکیک نشده است. بنابراین تشویق به نگهداری دارایی با سرمایه‌گذاری غیرمولد، موجب خارج شدن آن دارایی از دسترس تقاضای مصرفی و سرمایه‌گذاری‌های مولد می‌شود و در عمل همان آثار منفی را خواهد داشت.
سوداگری در گذر زمان: در مورد برخی از دارایی‌ها نظیر املاک، سوداگری در بلندمدت نیز اتفاق می‌افتد. زیرا سهم عمده قیمت املاک، ناشی از عرصه (زمین) است و اعیان (ساختمان) سهم کمتری دارد؛ ضمن اینکه ساختمان در گذر زمان مستهلک می‌شود اما قیمت زمین به سبب ارزش ذاتی آن، بالا می‌رود و استهلاک ندارد. بنابراین بستر سوداگری برای آن موجود است؛ در نتیجه، کاهش نرخ مالیات با استدلال حذف انگیزه سوداگری در بلندمدت، در مورد بازار املاک صادق نیست.
اثر قفل شدگی: نکته دیگری که نسبت به اعمال تخفیفات نرخ با افزایش دوره نگهداری دارایی وجود دارد، رفع اثر قفل‌شدگی[۱] است. برخی معتقدند که اعمال مالیات بر عایدی سرمایه موجب می‌شود افراد، دارایی‌ها را نزد خود نگه داشته و عرضه نکنند. لذا عرضه کم شده و اصطلاحاً بازار قفل می‌شود؛ بنابراین برای جلوگیری از قفل شدن بازار باید میزان نرخ متناسب با دوره نگهداری دارایی کاهش یابد و نهایتاً به صفر برسد تا انگیزه لازم برای عرضه دارایی وجود داشته باشد.
این درحالیست که بر خلاف این استدلال، هنگامی‌که نرخ به‌طور پلکانی با افزایش دوره نگهداری دارایی کاهش می‌یابد، موجب خواهد شد که فرد با هدف بهره‌مندی از تخفیف‌های بیشتر مالیاتی، عرضه دارایی خود را به تأخیر بیندازد؛ لذا اعمال دوره نگهداری دارایی راه جلوگیری از اثر قفل‌شدگی نیست.
برای رفع اثر قفل شدگی علاوه بر معافیت ساخت واحدهای مسکونی نوساز، اعطای معافیت ۳ ساله برای انتقال اموال مشمولی که پیش از اجرای قانون خریداری شده‌اند، که به نوعی فرصت تنفس اجرای قانون است، عرضه را افزایش خواهد داد. با این روش عرضه املاک در طول زمان تقویت خواهد شد، اقشار کم‌درآمد و عادی از شمولیت پرداخت مالیات خارج می‌شوند و تنها سوداگران مورد هدف قرار می‌گیرند.
کاهش نرخ مالیات بر عایدی املاک به دلیل دوره تملک بیشتر توصیه نمی‌شود
بر اساس موارد مذکور، لحاظ دوره نگهداری دارایی برای تخفیف نرخ مالیات بر عایدی املاک پیشنهاد نمی‌شود؛ چرا که هم از لحاظ مبنایی مورد تایید نبوده و هم با در نظر گرفتن معافیت مالیاتی برای مسکن اصلی افراد، دغدغه‌های مدنظر پوشش داده شده است.
در صورت نیاز می‌توان برای معاملات بسیار کوتاه‌مدت نرخ بالاتری جهت بازدارندگی بیشتر در نظر گرفت. به عنوان نمونه برای معاملات مشمول که فاصله خرید و فروش آنها کمتر از ۶ ماه باشد، نرخ ۴۰ درصد را منظور نمود تا بازدارندگی لازم برای انجام این معاملات شکل گیرد.
با این حال، اگر اصرار قانونگذاران بر لحاظ دوره نگهداری دارایی باشد، باید بازه ها بر اساس شرایط بازار مسکن و دوره رکود و رونق تعیین شود. زیرا رفتار سوداگران و ورود و خروج آنان در بازه‌های بلندمدت بر اساس دوره‌های رکود و رونق است. با توجه به نمودار زیر که نشان دهنده روند رشد قیمت مسکن و دوره‌های رکود و رونق در تهران است، مشخص می شود که میانگین بازه‌های رکود و رونق در بازار مسکن در حدود ۷ سال است:
نمودار ۱- دوره‌های رکود و رونق در بازار مسکن تهران
بنابراین می‌توان تخفیف نرخ های مالیاتی را در حدود ۷ سال تعیین نمود و با این کار، انگیزه سوداگری در بازه‌های بیش از ۷ سال را از بین برد. اگر بازه‌های دوره نگهداری دارایی زیر ۷ سال تعریف شوند، کارآیی این پایه مالیاتی با چالش مواجه می‌شود.
تجربیات جهانی در مواجهه نرخ مالیات بر عایدی املاک با دوره نگهداری
نحوه برخورد با مسئله نگهداری دارایی و اعمال تخفیف بر نرخ مالیات بر عایدی سرمایه بر اساس آن در کشورهای جهان را می‌توان به سه دسته تقسیم کرد.
دسته اول کشورهایی هستند که دوره نگهداری دارایی را در نظر نمی‌گیرند؛ در این دسته کشورهایی همچون بریتانیا، روسیه، برزیل، آفریقای جنوبی و چین حضور دارند.
دسته دوم کشورهایی هستند که دوره نگهداری دارایی در آنها موجب کاهش نرخ شده ولی به صفر نمی‌رسد و در نرخی معین ثابت می‌شود؛ کشورهایی نظیر آمریکا، استرالیا و بنگلادش در این دسته قرار دارند.
دسته سوم کشورهایی هستند که دوره نگهداری دارایی را بلندمدت در نظر گرفته و بعد از ۵ یا ۱۰ سال میزان نرخ به صفر درصد می‌رسد؛ کشورهایی مانند فرانسه، ترکیه و ایتالیا در این دسته حضور دارند.
بر اساس گزارشی در کشور استرالیا کاهش نرخ مالیات بر عایدی سرمایه در حوزه مسکن با اعمال تخفیف پلکانی زمانی، موجب در معرض قرارگرفتن دوباره رفتارهای سوداگرانه غیرمولد و غیرمفید شده است. موسسه تحقیقاتی گراتان[۲] در تحلیل خود از اثر تخفیف‌های پلکانی نرخ مالیات بر عایدی سرمایه در گزارش سیاستی «احیاء مسکن» آورده است: ترکیبی از تغییرات قانون مالیات بر عایدی سرمایه در سال ۱۹۹۹ که به اعمال تخفیف پلکانی نرخ شمول مالیات منجر شد، تقاضای سوداگری املاک را به شدت افزایش داده است. سوداگران به عنوان تقاضای کاذب به‌طور مستقیم با تقاضای مصرفی خرید مسکن رقابت می‌کنند؛ این مسئله موجب شده است تا خرید مسکن برای خانه اولی‌ها به شدت سخت‌تر شود[۳].
پینوشت:
[۱] Lock-in
[۲] The Grattan Institute
[۳] پایگاه اینترنتی حزب کارگر استرالیا: alp.org.au
انتهای پیام/ راه و ساختمان
